Земля. Сезон закрыт

На сегодняшний день количество коттеджных поселков в предложении держится на докризисном уровне – в пределах 150−170 объектов. C осени прошлого года реализация ряда проектов отменена или приостановлена, но рынок, по словам экспертов, не встал полностью – проекты в продажу выходили. Однако тенденция такова, что основной объем предложения сместился в сторону продажи наиболее бюджетных вариантов. Многие девелоперы загородного рынка решили эту проблему для себя своеобразно – выставили на продажу земельные наделы. По большей части – без подряда.
Смена вывески

«Только в 40% находящихся в продаже коттеджных поселков девелоперами жестко предлагаются либо коттеджи, либо участки с подрядом. Остальные предлагают землю. Инженерная подготовка у этих участков разная: кто-то предлагает только свет, кто-то – свет и воду, кто-то – полный пакет, а кто-то – вообще ничего», – констатирует заместитель генерального директора компании «Консалтинговый центр „Петербургская недвижимость“» Ольга Трошева. По ее словам, огромную долю рынка занимают дачные некоммерческие партнерства (ДНП) и садоводства, представляющие участки в мелкую нарезку. «Такой товар, предлагаемый под вывеской „Коттеджный поселок“, часто предстает перед покупателями в весьма сомнительном виде: не проведено межевание участков, нет кадастровых номеров, отсутствует инженерия. Только в единичных проектах в наличии полный пакет коммуникаций, включая газ. За остальные опции требуется доплата», – рассказывает Трошева.

По мнению заместителя генерального директора компании «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Петербург» Дмитрия Майорова, такие объекты вряд ли привлекут большое число покупателей, поскольку основной тренд сегодняшнего дня – повышенная требовательность клиентов к отсутствию рисков. «Сейчас для покупателя главное – надежность, гарантии того, что объект будет достроен. Не думаю, что земля в чистом поле, без коммуникаций может пользоваться хоть каким-то спросом», – считает он. Такие выводы Майоров делает на собственном опыте. Его компания в настоящее время возводит вторую очередь коттеджного поселка Янино во Всеволожском районе Ленобласти, на границе с Красногвардейским районом Петербурга. Проект находится в смешанной фазе: в продаже – готовые, уже заселенные дома, объекты, строительство которых завершено недавно, и участки под возведение новых домов. «Лучше всего продаются объекты вторичного рынка: люди готовы платить деньги против свидетельства о праве собственности. Проблем с продажами участков или новостроя не решает даже снижение цены», – утверждает Дмитрий Майоров.

«Гарантии завершения проекта, надежность компании и объемы ее присутствия на рынке – не пустые слова. Нас действительно очень серьезно проверяют. Клиенты интересуются, сколько лет компания присутствует на рынке, какие проекты она реализовала, укладывается ли в сроки. Даже после заключения договора покупатель постоянно наведывается на строительную площадку и в офис застройщика», – добавляет советник руководителя группы компаний «Стинком» Светлана Невелева. По ее мнению, именно из-за ужесточившихся требований покупателей к объектам сегодня возникают определенные сложности с реализацией коттеджей в поселках дачного типа. Дело в том, что на рынке практически никогда не было в предложении полностью готовых дачных поселков. «Традиционно первые продажи на таких объектах осуществлялись еще до оформления каких-то юридических бумаг, а не после подписанных проектов и проложенных коммуникаций», – объясняет Невелева.

Однако Светлана Невелева не согласна с тем, что инженерно неподготовленные участки не найдут своего покупателя в силу специфики менталитета отечественного потребителя: «У земельных участков без инфраструктуры за время кризиса сложилась своя категория покупателей. Когда еще была возможность купить надел на берегу Финского залива или живописного озера в Приозерском районе всего за 900 тыс. рублей? Раньше подобных предложений на рынке просто не было». Правда, по ее мнению, приобретение такого актива – палка о двух концах. «Многие покупатели отдельных участков без инфраструктуры действуют на авось, не задумываясь о размерах последующих инвестиций в их обустройство. Думают: куплю по дешевке, а там видно будет. Между тем часть таких клиентов рынок цивилизованных коттеджных поселков уже потерял», – заключает Невелева.
Пестрый спрос

В листинге, ежемесячно публикуемом Агентством строительных новостей, указано, что в настоящее время участки без подряда можно приобрести в 42 коттеджных поселках. Часть из них вышли на рынок с начала этого года. Так, ДНП «Гранит» предлагает 400 наделов по 10 соток каждый (стоимость сотки – 110 тыс. рублей), ДНП «Охтинское» реализует 30 участков по 13−18 соток (250 тыс. рублей). Оба объекта расположены в самом популярном районе Ленобласти – Всеволожском. НПО «Новые технологии» вывело на рынок 143 надела по 6,9, 12 и 15 соток в Ломоносовском районе (от 54 тыс. рублей) и пр.

Ценовой разброс наблюдается также в сегментах поселков для постоянного проживания и дач. По словам Ольги Трошевой, сезонные домовладения в коттеджных поселках уже сегодня можно приобрести по 3−4 млн рублей, коттеджи для постоянного проживания в зоне до 30 км от города – от 4 млн. Таких предложений крайне мало, но они есть. Средняя же цена в эконом-классе снизилась за год на 5−7% и составляет 9 млн рублей. Не сильно подвинулся в цене и дорогостоящий сегмент. В продаже появляются единичные элитные объекты стоимостью от 20 до 60 млн рублей, из тех, строительство которых началось ранее. Средняя цена – 40 млн рублей. Из-за того, что ценовая вилка за последний год существенно расширилась, основные трудности сейчас испытывают коттеджные поселки, позиционирующиеся в бизнес-классе. Здесь снижение составило 15% – в среднем до 17 млн рублей за объект.

Как рассказывает генеральный директор компании «ПулЭкспресс Инвест» Андрей Бочков, у его компании в осенние месяцы дела шли весьма неплохо: «У нас было немало клиентов, которые созревали для покупки больше полугода, но все же подписали договор. Пришли и те, кто хранил сбережения в долларах: они решили избавиться от дешевеющего актива». Кроме того, девелопер понизил цены в коттеджном поселке Приветнинское (Смолячково, Выборгский район Ленобласти) и продает здесь участки без подряда по 70 тыс. рублей за сотку. Коллеги Бочкова уверены: основная причина всплеска продаж – сравнительно низкая цена.

В ИСГ «Сплав» рассказали, что специально для требовательных клиентов они в кризис пошли на нетрадиционный маркетинговый ход. В своем проекте «Охтинское раздолье» (занимает 140 га) близ деревни Мистолово Всеволожского района Ленобласти они выделили самую живописную зону под строительство обособленных элитных коттеджей. Изначально территория будущего поселения разбита на 350 земельных участков. В продаже как инженерно подготовленные пятна, так и готовые коттеджи. «На сегодняшний день продано 50 участков первой очереди поселка. Уверена, что уединенная зона клубной застройки также найдет покупателя. Она рассчитана на тех, кто привык к комфорту городской жизни и совершенно не планирует заниматься приусадебным хозяйством, стричь газоны и сажать цветы», – поясняет директор по маркетингу и PR ИСГ «Сплав» Лидия Пашнова.

«Мы запустили свой проект „Академические дачи“ в мае этого года, в самый разгар кризиса. Естественно, у нас были сомнения по поводу его успешности. Но на текущий момент из 39 земельных наделов продано 27, с подрядом и без», – рассказывает руководитель департамента продаж ИСК «Грантика» Марина Селиванова. И указывает причины интереса к проекту: месторасположение на берегу Финского залива, близость к городу, транспортная доступность, развитая инфраструктура и наличие всех необходимых коммуникаций. Полностью инженерно подготовленные участки продаются по цене 330−460 тыс. рублей за сотку.

Однако не у всех застройщиков продажи шли так активно. Например, компания «Стинком» реализует проект дачного поселка Гармония на Карельском перешейке. Сегодня он находится на стадии активного завершения второго сезона стройки. К началу кризиса здесь было продано около 60 земельных участков – как с подрядом, так и без такового. «Весь прошлый кризисный сезон мы отработали стабильно, контракты заключались и весной, и летом. Однако в сентябре – ни одного контракта, что было неприятно и тревожно. В октябре у нас приобрели три надела, а это очень низкий показатель. От многих коллег слышу, что сделок стало больше. Не знаю, откуда они взялись. У нас много просмотров, звонков, переговоров, но реальных продаж практически нет и, видимо, не будет до марта ввиду сезонности спроса на такие объекты», – сетует Светлана Невелева.

«Наблюдения последних месяцев показывают, что основная борьба за покупателей разворачивается в сегменте наиболее бюджетных вариантов – тех, которые до кризиса профессионалы пренебрежительно именовали „жесткий эконом“. Предложения в более дорогих классах фактически выброшены из игры, продажи здесь единичны», – говорит аналитик Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Дмитрий Сперанский.
По бюджету

Руководитель отдела развития компании «Леноблдомстрой» Андрей Королев считает, что кризис окажет благоприятное воздействие на рынок. «Многие стройки в Петербурге заморожены. Соответственно, рано или поздно возникнет дефицит готового жилья, которое всегда пользовалось наибольшим спросом. Поэтому быстровозводимые загородные дома могут составить серьезную конкуренцию новостройкам в черте города», – полагает Королев. По его мнению, все больше потребителей среднего класса – людей, которые покупали квартиры в новостройках спальных районов, – обращают внимание на загородную недвижимость. Его фирма в прошлом году запустила в Волхове завод по производству каркасно-панельных домов, купив технологию у компании Weinmann, входящей в германский концерн Homag. Предприятие рассчитано на выпуск 180 тыс. кв. м жилья из типовых блоков в год. В скором времени «Леноблдомстрой» намерен приступить к строительству таунхаусов и коттеджей на собственной земле в Петродворцовом районе, у Ропшинского шоссе. В проекте еще три поселка – в Ново-Токсово, Плодовом и Приозерске.

Андрей Королев уверен, что его проекты будут успешны, поскольку обладают основными для сегодняшнего потребителя качествами – низкой ценой и быстрыми сроками строительства. «Наиболее дешевое городское жилье реализуется застройщиками на начальных этапах строительства, а это как минимум три года ожидания. При этом у нас за те же, а иногда и меньшие деньги можно приобрести объект, который будет построен всего за три месяца. С учетом инженерной подготовки земли цена готового под чистовую отделку дома площадью 150 кв. м составит около 5 млн рублей. Это соизмеримо по цене с небольшой двухкомнатной квартирой в спальном районе Петербурга», – подсчитал он.

Генеральный директор группы компаний «Канадский дом» Владимир Поручиков производит и продает недорогие каркасно-панельные дома площадью 120−150 кв. м уже более десяти лет. И настроен менее оптимистично. По его словам, в июле-августе по продажам был большой провал. Правда, сейчас мощности загружены до февраля-марта будущего года, но заказчик стал более требовательным и искушенным. «Прежде чем прийти к нам, клиенты уже посетили несколько производителей, ориентируются в ценах и требуют существенных скидок и подарков», – отмечает Поручиков.
До оттепели

То, что происходит на вторичном рынке загородного жилья, скорее подтверждает все тенденции рынка первичного. По данным вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Павла Созинова, в продаже около 6 тыс. объектов, около половины из них – земельные участки. «Наибольшим спросом в южных районах пользуются садовые участки в 6−10 соток по цене около 300−400 тыс. рублей, в северных – до 700−800 тыс.», – констатирует Созинов.

«По нашей компании наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются земельные участки недорогого формата – от 150 до 500 тыс. рублей за сотку. Благодаря таким наделам, расположенным, как правило, в садоводствах, поддержан основной объем продаж в этом сезоне», – добавляет директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислав Азацкий. Что касается земли под индивидуальное жилищное строительство, по его словам, приобретались только те участки, по которым продавец был готов значительно подвинуться в цене. За год земельные участки на вторичном рынке упали в цене на 30−50%. Сейчас, как утверждают эксперты, при покупке нередко можно добиться скидки 10%.

Что касается домовладений, то они за тот же период подешевели на 30%. «На готовые дома спрос определился на отметке 2,5−3 млн рублей. Практически не востребованы предложения в среднем ценовом диапазоне – от 4 до 8 млн рублей. Есть некоторый интерес к дорогим объектам, стоимость которых снизилась на 40−50% – до 12−15 млн», – заключает Созинов.

«На весну-осень 2010 года можно прогнозировать замедление темпов падения цен на загородном рынке, а по наиболее ликвидным объектам – и незначительный рост стоимости продаж», – говорит руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. По ее мнению, наибольшим спросом будут по-прежнему пользоваться земельные участки с подрядом и без в зоне до 70 км от Петербурга, рядом с лесными массивами, озерами, заливом. «Интерес будет проявляться к готовым домам эконом-класса, расположенным в населенных пунктах вблизи городской черты с хорошей социальной инфраструктурой и транспортной доступностью, которые могли бы стать реальной альтернативой квартире в городе. Также будут осуществляться продажи готовых домов бизнес— и элит-класса с заниженной стоимостью – до 50% от докризисного уровня», – продолжает она.

В целом же, по мнению экспертов, продавцы и покупатели только нащупывают взаимные ценовые предпочтения, на это им потребовалось целое лето. Более или менее сбалансированного по цене предложения следует ожидать не раньше следующего сезона. Поскольку уже в этом месяце на загородном рынке, по словам его участников, начинается мертвый сезон: «Зимой прекратятся сделки с участками, на которые приходится практически весь нынешний объем продаж. Мы все боимся снега».

Дмитрий Кирман

Источник: ЭКСПЕРТ