Четыре ипотечных истории: кредиты бизнесмену и будущей маме; банк требует перемерить квартиру; снижение плавающей ставки

Лучшим подтверждением того, что ипотека в нашей стране не умерла, служат постоянные дискуссии о ней в интернете. Различные вопросы, связанные с кредитованием, горячо обсуждаются на различных форумах, е-мельки с описанием жизненных ситуаций доходят и до нашей редакции. Пишут и те, кто уже «влип» в ипотеку, и те, кто еще только хочет взять кредит на разные квартирные нужды.

Сегодня журнал Metrinfo.Ru представит традиционную подборку ответов наших экспертов – ипотечных специалистов на вопросы заемщиков – настоящих и будущих.


Почему не дают кредит на ремонт квартиры собственнику бизнеса?
В 2005 году я был наемным сотрудником. В тот год я получил в банке кредит на покупку иномарки - $27 тыс. Он был на три года, но я погасил досрочно – за два.

В 2006 году, уже будучи генеральным директором собственной небольшой фирмы, я пытался взять кредит на приобретение квартиры – и после долгих мучений получил отказы во многих банках. В итоге покупал квартиру без кредита: фирма-застройщик дала мне рассрочку. Этот долг я тоже выплатил.

Недавно пытался получить кредит на ремонт приобретенной квартиры – снова отказ. Т.е. менеджеры банка вежливо разговаривают, просят принести кучу бумаг, иногда даже пытаются взять деньги за их рассмотрение – но в итоге кредит не дают… Менеджер одного из банков призналась, что у них есть распоряжение руководства: владельцам частного бизнеса денег не давать.

Почему не дают? Тем более у меня есть положительная кредитная история, и я вроде как доказал умение считать деньги и рассчитываться с долгами?

Обида автора по-человечески понятна. Но следует четко осознавать, что для банка каждый новый кредит – действительно новый, и оценивать все риски будут с нуля. Это примерно как в спорте: замечательно, что вы, дорогой друг, в прошлом году выиграли чемпионат на стометровке. Но сегодня у нас новые соревнования, и бежать придется на общих основаниях. Кредитная история тут выступает фактором, способным сыграть «в минус» (человеку с плохой историей денег не дадут), но «в плюс» она никак не работает.

Имеется еще пара соображений. Сейчас вообще стало хуже с кредитами, если сравнивать с 2005-7 годами: на дворе кризис, о котором столько говорится. И во-вторых, банкиры всегда более настороженно относятся к тем, кто не является наемным работником, а владеет собственным бизнесом.

«Многие банки отказывают в предоставлении кредита собственникам бизнеса, потому как большинство из них либо не могут подтвердить доход справкой 2-НДФЛ (обязательное требование), либо указывают недостоверную сумму дохода, - говорит Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц КБ «Смоленский Банк». – Кроме того, с этой категорией заемщиков выше риск нецелевого использования кредита: многие на самом деле хотят получить деньги для развития своего бизнеса. А это увеличивает риск для кредитора».

Добавим от себя, что подобное отношение – отнюдь не исключительно «кризисное» явление и не только российское. В книгах известного американского предпринимателя и преподавателя Роберта Кийосаки можно найти немало пассажей о том, как ему (известному человеку и обладателю многих миллионов долларов) банки отказывали в кредите из-за отсутствия «нормальной» работы. Причина, вероятно, в том, что беседующий с вами сотрудник банка – наемный работник, у которого есть начальство. И ему в случае чего придется объяснять этому начальству, с чего это он вдруг решил, что выдать кредит можно. Топ-менеджер (или хотя бы просто сотрудник) крупной компании, предоставивший волшебную 2-НДФЛ – это понятно и объяснимо. А индивидуальный предприниматель, убедительно басящий что-то о своих баснословных богатствах, но бумаги которого показывают жирный ноль – не очень…

Но не будем завершать на минорной ноте. «Как правило, у банков для собственников бизнеса существуют специальные кредитные программы, по которым получить кредит возможно, - говорит Дмитрий Орлов, директор департамента маркетинга и планирования продуктов Москоммерцбанка. – Правда, здесь придется предоставить бОльший пакет документов». И – добавим от себя – процент по кредиту, вероятно, тоже окажется повыше…


Можно ли убедить банк снизить ставку по ипотеке?
В апреле 2008 года мы купили квартиру в ипотеку. В кредитном договоре было записано, что первый год ставка составляет 12% годовых, после чего включается «плавающая» ставка – Моспрайм + 7%. Переход состоялся в апреле 2009-го (самый пик кризиса), и наши проценты стали в… 27% годовых. Банк сам предложил нам «помочь» и переоформить на фиксированный процент – на тот момент было 20%. Мы согласились – и теперь платим эти 20% годовых.

Сейчас мы понимаем, что, мягко говоря, ошиблись – Моспрайм снизился, и первоначальный размер процента был бы ниже. Но сделанного не воротишь. Хочется узнать: можно ли убедить банк превратить совершенно непосильные для нас 20% годовых в приемлемые 12-14%? Что мы можем сделать?

Прежде всего, следует понимать, что банк является хозяином положения: заемщики сначала подписали кредитный договор, а потом и согласились с предложенными 20% годовых. Можно, конечно, порассуждать, насколько честным было такое поведения банка – его сотрудники не могли не понимать, что Моспрайм (кстати, для тех, кто не знает – это индикативная ставка предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке), так вот, Моспрайм не может долгое время держаться на столь высоком уровне.

Но такие рассуждения – лирика, а с юридической точки зрения позиции банка безупречны. Требовать у него ничего нельзя, можно лишь просить. Т.е. написать на имя руководителя банка заявление с просьбой реструктурировать долг. Если существуют подтверждения тому, что финансовое положение заемщика ухудшилось (потеря работы или официально проведенное на работе снижение зарплаты) – соответствующие документы нужно приложить. «Если заемщик добросовестный, то банк пойдет ему навстречу, чтобы не терять качественного должника», - уверен Константин Шибецкий, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость».

Существует и еще один вариант – перекредитование, т.е. получение кредита в другом банке. Им вы сможете погасить существующий долг, и впредь платить уже новому банку. У этого способа очевидные плюсы: истерика на ипотечном рынке спала, и проценты будут, конечно, не такими драконовскими. Но есть и минусы. «Получение нового кредита сопровождается дополнительными расходами, которые включают комиссию за услуги кредитора, комиссию на новую оценку жилого помещения, - отмечает Ирина Егорова, начальник отдела продаж департамента развития бизнеса банка ИТБ. – Также предстоят уплаты государственных пошлин, расходы, связанные с досрочным расторжением действующего договора страхования и с новым страхованием предмета ипотеки (личным страхованием) в соответствии с требованиями нового кредитора».

Одним словом, перед тем, как принимать решение, заемщику нужно все очень внимательно просчитать. Чтобы снова не ошибиться – как в минувшем апреле…


Банк нашел расхождение в квадратных метрах
Хотели оформить ипотечный кредит, но получили отказ банка в связи с тем, что в Свидетельстве о собственности и выписке из техпаспорта указанна одна площадь квартиры (80,5 кв.м.), а в кадастровом плане, который получен ныне, иная (79,1 кв.м.). По словам сотрудников БТИ, это связано с тем, что раньше мерили рулеткой, а сейчас – лазером. Банк говорит, что не может выдать кредит – он не будет соответствовать стандартам АИЖК и его нельзя будет продать. Неужели все так строго?

Мнения представителей банков разделились. «Все действительно строго, - категоричен Дмитрий Орлов (Москоммерцбанк). – Эта квартира становится предметом залога, и банк строго следит за всем, что связано с ней». А вот Ирина Егорова (ИТБ) говорит, что в ее банке такие документы могли бы быть рассмотрены. Ситуации, когда цифры в разных документах немного разнятся, иногда встречаются.

Единственное, с чем согласны все – положение можно исправить, и займет это не так много времени и сил. Обратитесь в БТИ, возьмите там документы с новыми, «лазерными» размерами квартиры, и подайте их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (бывшая Регпалата) с просьбой выдать новое Свидетельство о собственности. В любом случае, документы (это касается документов не только на квартиру, но и любых других) лучше держать в порядке.


Можно ли получить ипотечный кредит во время декретного отпуска?
Хотела бы получить ипотечный кредит. Но мне скоро уходить в декретный отпуск. Можно ли рассчитывать на то, что банк выдаст мне ипотечный кредит, если на момент обращения в банк я уже буду в этом отпуске? Повлияет ли здесь как-нибудь размер моей зарплаты?

Теоретически можно, практически маловероятно – к этому сводились ответы наших экспертов. Формально беременным обращаться за ипотекой никто не запрещает, фактически же банки исходят из того, что в предстоящее время у женщины не будет трудовой деятельности. А значит, и доходов. Что касается всевозможных пособий, то их банк в расчет не принимает. Формально это – компенсационные выплаты, а не трудовые доходы. Фактически их размер настолько мал, что и считать нечего. Особенно с учетом того, что деньги эти должны тратиться по прямому назначению – на ребенка.

Рассчитывать на ипотечный кредит можно, если женщина выступает созаемщиком – а основным заемщиком проходит ее супруг с постоянным подтвержденным доходом. Но это фактически означает, что кредит муж и получает…

В общем, подвел итог Константин Шибецкий («МИЦ-недвижимость»), «честно говоря, не припомню ситуации, когда банк выдавал кредит таким заемщикам».

Владимир Абгафоров

Источник: METRINFO