Банкиры становятся девелоперами. Получая строительные активы за долги, банки вынуждены все больше рисковать

Недавно завершился процесс консолидации в руках банкиров еще одного крупного девелоперского актива. Банк ВТБ купил за 60 рублей 31,5% акций Системы-Галс. В итоге, доля Системы-Галс, принадлежащая ВТБ, достигла 51,2% акций. Таким образом, госбанк стал владельцем контрольного пакета акций девелопера. По оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» подобная сделка фактически вынуждает банк постепенно перейти к работе по схеме fee-development, о которой www.irn.ru подробно рассказывал в статье «Новая банковская услуга может спасти девелоперов». Эта схема является для банков более рискованной, чем обычное кредитование. Именно поэтому международное рейтинговое агентство Moody’s заявила о возможных значительных потерях банка в середине 2010 года.

Открытое акционерное общество (ОАО) «Система-Галс» изначально полностью принадлежало акционерной финансовой корпорации (АФК) «Система». Затем в 2006 году 18% акций было размещено на фондовом рынке. Тогда же была создана «дочка» Система-Галс – Галс-Финанс, – которой в целях создания опционной программы поощрения менеджеров Системы-Галс было передано около 11,6% акций Системы-Галс. В ходе последних лет менеджерам Системы-Галс было передано 3,4% акций Системы-Галс.

В ходе кризиса 2008 года Система Галс не смогла расплатиться по долгам перед банком ВТБ. Стоит отметить, что гарантом по этим долгам выступала АФК «Система». В итоге, было принято решение реструктуризировать кредиты Системы-Галс. Для этого ВТБ зафиксировал ставку по 2 кредитам объемом $500 млн и $200 млн на уровне 15% годовых и перевел эти кредиты в рубли. Если ориентироваться на действовавший на тот момент курс доллара ЦБ РФ, то общая сумма этих 2 долгов должна была составить примерно 19,6 млрд. руб. Кроме того, Системе-Галс был открыт дополнительный кредитный лимит на сумму 7 млрд. руб. по ставке 17,5% годовых.

Однако финансовые результаты деятельности Системы-Галс за первый квартал 2009 года были не утешительными. И компания для дальнейшей реструктуризации долга была вынуждена сделать 2 облигационных займа на 5 лет. Первый на сумму 3 млрд руб. по ставке 15% годовых, а второй – на 2 млрд руб. по ставке 12% годовых. Как раз тогда, ВТБ стал владельцем 19,5% акций Системы-Галс. Тогда сумма сделки составила 30 рублей. Но и это не помогло.

Чистый убыток Системы-Галс, исходя из американских стандартов финансовой отчетности (US GAAP), за I полугодие 2009 года составил $110,8 млн, тогда как по итогам I полугодия 2008 года компания получила чистую прибыль в размере в $8,7 млн. А по итогам 9 месяцев 2009 года, исходя из российских стандартов бухгалтерской отчетности (РСБУ), чистый убыток Системы-Галс составил 2,9 млрд руб., тогда как по результатам 9 месяцев 2008 года он составлял 1,2 млрд руб. При этом консолидированная задолженность Системы-Галс перед ВТБ по итогам III квартала 2009 года уже составляла 29 млрд руб. В итоге, 1 сентября ВТБ получил разрешение Федеральной антимонопольной службы (ФАС) на консолидацию контрольного пакета акций Системы-Галс.

Судя по всему, АФК «Система» уже была готова к такому сценарию развития событий. Для снижения негативных показателей финансовой отчетности АФК «Система» еще в апреле 2009 года 31,5% акций Системы-Галс передала из своей собственности в собственность Галс-Финанса. В итоге, Галс-Финансу стало принадлежать 39,7% акций Системы-Галс. Но в результате того, что ФАС одобрила сделку по консолидации банком ВТБ контрольного пакета акций Системы-Галс, доля Галс-Финанс уменьшилась до 8,2%. Еще 19,4% акций Системы-Галс принадлежит АФК «Система». Таким образом, через своих менеджеров и Галс-Финанс АФК «Система» контролирует 31% акций Системы-Галс или блок-пакет, что позволяет АФК «Система» продолжать контролировать бизнес-процессы в своей дочерней девелоперской структуре.

За счет того, что у банка во владении находится контрольный пакет акций, а у девелопера – блок-пакет акций Системы-Галс получается активное распределение рисков между банком и девелопером, которое имеет место, как раз, при использовании fee-development. И если банк не начнет активно вмешиваться в управление проектами девелопера, то риск дальнейшего ухудшения финансового положения Системы-Галс достаточно велик. Именно на это указывало международное рейтинговое агентство Moody’s в конце ноября 2009 года, когда заявило, что 50% капитала первого уровня (собственность, уставной капитал и нераспределенная прибыль) банка ВТБ может оказаться под угрозой к середине 2010 года. «Переход залога и долевое участие в акционером капитале могут иммобилизовать около половины капитала первого уровня, или 200 млрд руб. – 250 млрд руб.», – цитирует ИА «Интерфакс» младшего вице-президента, аналитика по работе с финансовыми организациями Moody's Investors Service Евгения Тарзиманова.

Но, по всей видимости, ВТБ намерен активно участвовать в выведении Системы-Галс из кризиса. Так, уже произошла смена президента Системы-Галс. Вместо Игоря Кащеева, который успел поруководить компанией чуть больше квартала, назначили экс-гендиректора Capital Group Андрея Нестеренко. Кроме того, ВТБ выставил в качестве кандидатов на посты членов Совета директоров Системы-Галс, который должен быть выбран 28 декабря 2009 года, 3 человек: вице-президента ВТБ Алену Дерябину, старшего вице-президента Павла Косова и заместителя президента - председателя правления ВТБ Андрея Пучкова. Тогда как АФК «Система» выдвинула всего 1 кандидата. Еще одним признаком намерения ВТБ активно управлять доставшимся ему активом является то, что буквально накануне закрытия сделки по консолидации контрольного пакета акций Системы-Галс ВТБ предоставил девелоперу на год еще один кредит объемом $46 млн.

Кроме того, ВТБ до 15 января 2010 года должен получить контрольный пакет акций компании «ДОН‑Строй инвест» – дочки ДОН-Строя, которая осуществляет строительство жилья. Таким образом, можно быть вполне уверенным, в том, что услуга fee-development будет все больше и больше распространяться на рынке недвижимости России.

При этом стоит отметить одну особенность этих сделок. По состоянию на 1 января 2009 года Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (CWSR) оценили активы Системы-Галс примерно в $2,1 млрд. Таким образом, 51,2% акций Системы-Галс можно оценить в $1,1 млрд (32,3 трлн руб.) И хотя общая сумма задолженности Системы-Галс перед ВТБ составляет порядка $1 млрд, но ВТБ за получение 51% акций Системы-Галс согласился лишь отменить гарантии АФК «Система» по долгам Системы-Галс перед банком, а сами долги не были зачтены. В то же время, на фондовой бирже ММВБ 1 акция Системы-Галс оценивается примерно в 912,3 руб., то есть 51,2% акций Системы-Галс должны стоить примерно 5,2 млрд руб. ($174,7 млн). Таким образом, понять ВТБ тоже вполне возможно.

По схожей схеме предстоит закрыть сделку по покупке контрольного пакета акций «ДОН‑Строй инвест», так как ВТБ заплатит за нее тоже символическую сумму в 500 рублей. При этом «ДОН‑Строй инвест» реализует на данный момент 11 проектов общей площадью 3 млн кв. м. Учитывая, что на данный момент цены на квартиры в Москве по статистике журнала www.metrinfo.ru в среднем составляют около 120-125 тыс. рублей за 1 кв. м. или около $4 тыс., активы «ДОН‑Строй инвест» можно оценить в $12 млрд., а контрольный пакет акций в $6 млрд. При этом задолженность группы компаний (ГК) «ДОН-Строй» перед ВТБ, в счет погашения которой банку переходит контрольный пакет «ДОН‑Строй инвест», составляет всего $500 млн. Получается, что представители ВТБ далеко не уверены в перспективности рынка недвижимости. Да и исходя из оценок Moody's, можно сказать, что потери банка от управления недвижимостью могут составить порядка $7 млрд. Если исходить из расчетов Moody's, получается, что девелоперские активы, приобретенные ВТБ, должны к середине 2010 года вообще обесцениться.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, вряд ли подобный сценарий возможен, но сама финансовая схема проведения сделок показывает, насколько банкиры не уверены в стабильности нынешней рыночной оценки объектов недвижимости. И это еще один признак, что в ближайшее время вряд ли следует ожидать значительного отскока цен на недвижимость вверх. Скорее, даже их окончательная стабилизация на текущем уровне уже может рассматриваться как реализация оптимистичного сценария. Однако сам отказ банкиров от пассивной позиции кредитора и их переход к активизации fee-development, может содействовать стабилизации цен на сегодняшнем уровне, а также к активизации строительства жилья.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU