Сотки с подвохом

Излюбленный российский вариант инвестирования в строительство загородного жилья, похоже, заходит в тупик: ни в одной другой отрасли не наставлено столько барьеров, как чиновничьих, так и законодательных, сколько приходится преодолевать за свой счет игрокам этого рынка. И даже покупатели элитных коттеджей рискуют вместо загородного дома приобрести постоянную прописку в судах.

Град обреченный
В 2005 году компания "Нафта-Москва" Сулеймана Керимова объявила о запуске масштабного девелоперского проекта "Рублево-Архангельское", представленного широкой общественности как будущий "город миллионеров". В течение нескольких лет структуры члена Совета федерации последовательно скупали паи бывших колхозов и совхозов в трех километрах от Москвы, доведя свои владения до огромных масштабов — порядка 430 га.

По задумке владельцев "город миллионеров" должен представлять собой элитную резервацию с жилым фондом 2,7 млн кв. м, включая виллы, коттеджи и полный комплекс инфраструктуры. Проект был шикарен — в октябре 2005 года его с гордостью представляли на известнейшей профессиональной международной выставке ExpoReal в Мюнхене — превосходный пиар для его дальнейшей перепродажи.

Инвесторы нашлись быстро. Поговаривали, что к проекту присматривался "Базэл" Олега Дерипаски, однако в итоге новыми владельцами стали структуры, близкие собственнику Бинбанка Михаилу Шишханову. Сделку стоимостью около $5 млрд кредитовал Сбербанк, который получил долю 10% в проекте, оговорив в соглашении с Бинбанком возможность увеличения своей доли в дальнейшем. Самому Сулейману Керимову данный участок мог обойтись в сумму существенно меньшую — около $22 млн по оценкам участников рынка. 

Продав эту землю, "Нафта-Москва" точно не прогадала. И вот еще почему.

В то время пока стороны сделки договаривались о стоимости вопроса, на месте шла кропотливая работа по оформлению градостроительной и земельной документации проекта. К 2007 году работа еще кипела, однако у нового собственника возник свой взгляд на проект, и его переделали. И новый владелец решил выяснить, а как, собственно, движется дело с оформлением всех бумажек? Оказалось, что дело движется, но с очень и очень большим трудом.

Для того чтобы получить разрешение на застройку и начать строительство, для участка устанавливается вид разрешенного использования. Поскольку речь шла о слишком большом массиве, единый вид использования — многофункциональный — сразу больно бил по карману владельца: так, при изменении вида разрешенного использования под жилищное строительство земельный налог составил бы 0,1% от кадастровой стоимости, а многофункциональный вид использования стоил 1,5% от кадастровой стоимости.

С кадастровой стоимостью тоже была своя хитрость. Кадастровая стоимость земель поселений, "не входящих в черту города", одна. Если включить их в черту города Красногорска, как требовал проект, она другая, в несколько раз больше. Участок в 430 га находится на границе двух районов — Одинцовского и Красногорского. По Москве-реке участок граничил уже со столицей.

Начало строительных работ вовсе не гарантирует, что застройщик потрудился оформить границы вашего участка в соответствии с требованиями закона
Был другой вариант — "распилить" участок на куски. Тогда можно было бы оформить право собственности, получая на каждый такой кусок конкретный вид разрешения. Но в этом случае возникал большой риск уже с будущей инфраструктурой: у проекта еще не было ни утвержденных сетей, ни утвержденных дорог, и не было уверенности в том, что эта инфраструктура появится там, где она предполагалась новым проектом. Например, для сетей требуются землеотводы, попадающие так или иначе на земельные участки за границами проектируемой территории, владельцы которых всячески сопротивляются ограничению их в праве пользования своими земельными участками.

Получив на руки полный расклад, инвестор пришел в ужас. К тому же активность окрестных жителей и бывших колхозных пайщиков грозила статьей расходов в виде постоянной оплаты штата юристов, занимающихся только судебными исками. А бывшие пайщики, оспаривающие права собственности инвестора, вынуждали администрации Красногорского и Одинцовского районов, к которым относилось "Рублево-Архангельское", проводить с завидной регулярностью публичные слушания. Это попросту не давало возможности владельцу оформить всю требуемую документацию, что в результате переносило начало реализации проекта на совершенно непредсказуемый срок.

Можно только догадываться о том, кто выиграл в тот момент, когда контроль над проектом "Рублево-Архангельское" перешел к Сбербанку. Известно одно. На сегодняшний день финансирование проекта Сбербанком заморожено. Перспектива вживую увидеть "город миллионеров" у нынешнего поколения остается туманной.

Земля обетованная
История с "Рублево-Архангельским" — только один пример того, как еще до начала реализации проекта его риски растут в геометрической прогрессии благодаря особенностям нашего земельного и градостроительного законодательства. Отсутствие единой базы данных о таком сложном многопараметрическом объекте, как земля, и постоянно меняющиеся правила игры с законодательством и властью приводят к тому, что просчитать риски инвестиций в любой домик в деревне часто попросту невозможно.

В России нет единого кадастра недвижимости — сведения о земельных участках и об объектах капитального строительства учитываются Роснедвижимостью и БТИ по отдельности. Возможности отследить, какие строения и на каких земельных участках находятся, таким образом, не существует.

"Подготовка проекта строительства связана с большим количеством проблем, о которых не рассказывают ни в архитектурном, ни в строительном институтах,— говорит руководитель проекта "Кингстон" RGI International Group Алексей Назаренко.— Например, рядом с границей принадлежащего нам земельного участка оказалось кладбище, и возникла опасность потери части территории в связи с расширением кладбища за счет появления все новых и новых рядов могил со стороны нашей общей границы. Оказалось также, что можно доказывать где угодно, в том числе в судебных инстанциях, что такие действия кладбищенского начальства незаконны, но ведь даже в случае разрешения конфликта в нашу пользу организация массового перезахоронения представляется чем-то из области фантастики. Единственным разумным решением стало строительство за свой счет крепкого высокого забора, который нельзя сломать и через который нельзя перелезть".

В ходе "дачной амнистии" образовалось огромное количество объектов, сведения о местонахождении которых отсутствуют в принципе. В результате сейчас инвесторы могут неожиданно обнаружить на своем земельном участке вполне законные чужие строения, о которых они и не подозревали. Можно наткнуться и на чужие коммуникации, среди которых газопроводы высокого давления, высоковольтные линии электропередачи, спецузлы связи, канализация и проч., имеющие огромные охранные зоны, на которых нельзя ничего строить по соображениям безопасности. "У нашего проекта чуть было не возникли серьезные проблемы в связи с расположенной поблизости от границы земельного участка больницей, так как долго не удавалось выяснить, есть ли в ней инфекционное отделение и, как следствие, есть ли вокруг больницы зона ограничения на строительство жилья",— рассказывает Алексей Назаренко.

Выявление же местоположения коммуникаций затруднено тем, что многие из них находятся под землей, а единой службы, учитывающей их, нет. Накладывать же сервитуты на земельные участки (дающие право ограниченного пользования чужим участком) владельцы коммуникаций не спешат, поскольку за пользование чужой землей им придется платить.

Так, один инвестор, который планировал строительство коттеджного поселка, никак не мог убедить своего соседа — владельца автозаправочной станции в том, что последний залез на его территорию. Чтобы не обострять конфликт, автозаправщик постепенно убирал с наземной части спорной территории ограждения, осветительные фонари, бытовки, но признавать тот факт, что пользуется чужой землей, и платить за нее не торопился. Точку в споре поставили суд и дотошность инвестора, вынужденного произвести экспертизу, которая показала наличие на спорной территории под землей бензохранилищ, противопожарных хранилищ воды, а также сети электрокабелей автозаправки, что и стало последним аргументом в затянувшемся споре.

Совершенно абсурдной является ситуация, когда для оформления документов требуется определить, где проходит граница между земельным участком и государственным лесным фондом. Как показывает практика, сведения кадастрового паспорта, данные Мослеспроекта и результаты визуального осмотра линии роста деревьев и кустарников не совпадают практически никогда. Инвестору важно знать о положении границы гослесфонда хотя бы потому, что от нее зависит положение линии застройки на земельном участке. Кроме того, государственные органы постоянно пугают владельцев земли судебным оспариванием границ их участков, если выяснится факт захвата гослесфонда, однако на практике установление этого факта возможно, как правило, только после совершения сделки.

Еще одна проблема — наличие нескольких правообладателей у одного и того же земельного участка. Например, часть земельного участка занята огородами, владельцы которых имеют свидетельства или договоры аренды. Эти документы были выданы в начале 90-х годов, когда процедуры регистрации прав не было, а безграмотность чиновников была просто анекдотической. Земельный спор с сотней пенсионеров-огородников, для которых эти огороды являются последней радостью в жизни, может стать для инвестора неразрешимой проблемой. 

Казалось бы, здравая идея — публичные слушания по вопросам градостроительных изменений местности. Но на практике эти слушания стали настоящим шантажом застройщиков. Например, по рассказам одного из участников публичных слушаний по вопросу утверждения проекта "Рублево-Архангельское", за пять часов обсуждения были озвучены все личные проблемы местных пенсионеров, но не был рассмотрен ни один вопрос, касающийся проекта.

"Для нас совершенно неожиданным стало противодействие на публичных слушаниях местных жителей выбору в качестве архитектурной доминанты проекта православной церкви,— рассказывает Алексей Назаренко.— Они требовали на месте церкви и прилегающего парка площадью 4 га построить не мечеть или синагогу, а бассейн или футбольное поле".

Все эти проблемы застройщики вынуждены решать на фоне постоянного обновления законодательства в области строительства, межевания и регистрации прав. Пока инвестор пытается оформить свои права на объект в одной инстанции, другая тем временем устанавливает новые правила, что требует нового оформления, и так по кругу. Например, коренным образом реорганизуется система государственных органов регулирования — с 1 марта 2009 года Росрегистрация, Роснедвижимость и Роскартография были объединены в одно ведомство — Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В Московской области с 1 марта 2010 года для объединения кадастрового учета и регистрации прав начнется образование единых территориальных отделов ("одно окно").

Сейчас срочно вносятся изменения в закон о регистрации и в закон о государственном кадастре недвижимости. Вдобавок недавно были перераспределены полномочия между органами местного самоуправления — муниципальными районами и поселениями. Закон "О местном самоуправлении" наделил поселения, которые не обладают ни штатом архитекторов, ни соответствующим информационным обеспечением, ни бюджетом на ведение подобной деятельности, значительными полномочиями по утверждению градостроительной документации и по принятию решений о строительстве и вводе объектов строительства в эксплуатацию. Уже сейчас неразбериха с полномочиями приводит к тому, что при утверждении градостроительной документации появляются сразу два решения — совета депутатов поселения и муниципального района. Это, конечно же, удлиняет, усложняет и запутывает процесс.

Более того, Градостроительный кодекс, который вступил в силу в 2004 году, коренным образом изменил порядок придания землям сельскохозяйственного назначения статуса (категории) земель населенных пунктов. Если раньше это можно было сделать, составив и утвердив акт выбора, то теперь — только изменив черту населенного пункта, что связано с внесением изменений в его генеральный план.

Неудивительно, что большинство инвесторов оказались не готовы к таким "русским горкам", которые делают практически бессмысленным процесс планирования. А значит, инвестирование в эту сферу становится крайне рискованным независимо от перспективы роста цен на жилье.

Мария Глушенкова

Полный текст материала >>

Источник: КОММЕРСАНТЪ