Ипотека с переменой участи

Программы рефинансирования ипотечных кредитов были очень популярны у заемщиков два года назад. Банки в условиях острой конкуренции активно снижали ставки, а заемщиков, которые оформляли кредиты под 18-19% годовых, прельщала мысль снизить стоимость кредита на 4-5% в год. В этом случае экономия была очевидна даже с учетом расходов на повторное оформление кредита. "Спрос на рефинансирование кредитов появляется на стабильном и растущем рынке, когда наблюдается тренд снижения процентных ставок и появляются новые интересные продуктовые предложения в части ценовых параметров. В этом случае у заемщика возникает желание не отставать от рынка и улучшить условия кредитования по действующему долгосрочному кредиту, может быть, сделать их более комфортными в связи с изменением жизненной ситуации",— считает начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

В кризис банки свернули программы рефинансирования для чужих заемщиков, поскольку были озабочены реструктуризацией собственных проблемных кредитов. При этом рефинансирование ипотеки было для заемщика одной из немногих возможностей избежать дефолта. Сейчас рефинансирование кредитов выгодно прежде всего банкам. Для них это возможность привлечь заемщика с уже имеющейся кредитной историей, которую можно отследить. В нынешних условиях для банка это предпочтительнее, чем выдавать новые кредиты. "В кризис практически все банки отказались от рефинансирования ипотечных кредитов. Более того, в некоторых случаях из-за собственных проблем они были не готовы идти навстречу своим заемщикам — менять валюту или срок кредита. За это время доля ипотечных кредитов в банках заметно сократилась, поэтому сейчас, когда ситуация стабилизировалась, банки озаботились увеличением ипотечных портфелей и привлечением качественных заемщиков",— рассказывает старший аналитик компании "Кредитмарт" Андрей Романов.

Сейчас рефинансировать выданный сторонней организацией кредит предлагают единицы банков: Банк Москвы, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24 и Сбербанк России. Наименьшую ставку в рублях предлагает Сбербанк — 13,75-15,75% годовых. В качестве максимальной суммы банк выберет меньшую из величин: остаток основного долга по кредиту или 70% стоимости объекта. В Банке Москвы стоимость нового кредита составит 16,5-18% в рублях, 12,5-14,5% в долларах и 12-14% в евро, в БСЖВ — 16,75-18,25%, 11,5-12,75% и 13,5% соответственно. В ВТБ 24 минимальные ставки начинаются с 14,1-15,6% в рублях и 9,6-12,35% в валюте при покупке готовой квартиры и с 17,65-18,9% в рублях и 12,1-14,6% в валюте в случае нецелевого кредита под залог имеющейся недвижимости. При этом до регистрации ипотеки в пользу банка ставки по кредиту будут на 2-3% выше. Наибольший срок кредита предлагает ВТБ 24 — 50 лет, правда, только при рефинансировании кредитов на покупку квартиры. Срок нецелевого кредита под залог квартиры составит 20 лет. В БСЖВ можно получить кредит на 25 лет, в остальных банках — на 30 лет.

В кризис банкам пришлось поднимать ставки по ипотеке, и предлагаемые условия рефинансирования выгодны именно тем, кто по разным причинам был вынужден дорогую ипотеку оформить. "Несмотря на то что ипотечные ставки во втором полугодии снизились, ставки рефинансирования остаются на более высоком уровне, чем ставки по ипотечным кредитам, например, в 2007-2008 годах,— говорит руководитель группы кредитных продуктов Банка Сосьете Женераль Восток Екатерина Забелина.— Так, ставки по программе "Рефинансирование" в рублях в БСЖВ начинаются от 16,75% годовых, от 11,5% — в долларах США и от 13,5% — в евро. Таким образом, рефинансирование может быть выгодно заемщику в трех случаях. Если взятый им ипотечный кредит обходится существенно дороже этих ставок (в начале 2009 года ставки в отдельных банках превышали 20% годовых); если заемщику невыгодно выплачивать кредит в валюте, и он хочет рефинансировать его в рубли (или, наоборот, ищет возможность получить более дешевый — валютный — кредит); если заемщика по какой-то причине не устраивает банк, в котором брал ипотеку, и он хочет сменить кредитора".

Хотя ставки во время кризиса и отпугивали многих граждан от ипотеки, из-за снижения стоимости квартир ежемесячный платеж по ипотеке оказывается вполне сравним с докризисными цифрами, а в некоторых случаях получается даже ниже. Например, в 2008 году двухкомнатную квартиру в районе метро "Щелковская" можно было купить за 7 млн рублей. При оформлении кредита на 15 лет с первым взносом в 30% и под 13% годовых ежемесячный платеж составил бы около 62 тыс. рублей. Если кредит оформлялся бы в начале 2009 года под 18% годовых при прочих равных, то с учетом снижения цены на квартиру до 5,5 млн рублей разница в ежемесячном платеже не превысила бы 100 рублей. Поэтому в таком случае заемщик, рефинансировав ипотечный кредит, сократит не только ежемесячный платеж, но и уровень переплаты.

Помимо получения более низкой процентной ставки, что является основной целью рефинансирования, заемщики рассматривают возможность изменения валюты и срока кредита. В связи с активным ростом курса доллара интерес к замене валюты заметно увеличился. Однако многие участники рынка предупреждают, что переход в рубли — дорогостоящее мероприятие, и советуют оставаться с долларовыми кредитами. Сейчас банкиры прогнозируют, что услугой рефинансирования заинтересуются те, кто взял кредит в долларах, не справился с ситуацией при резком росте курса валюты и решил перекредитоваться в рублях. "Рефинансировать валютный кредит в рубли при растущем курсе иностранной валюты не всегда выгодно. При рефинансировании заемщик конвертирует свой кредит в рубли по текущему курсу валюты, и если последний окажется на пике, то заемщик проиграет, поскольку зафиксирует для себя высокий курс на весь срок кредита. Вот почему при рефинансировании очень важно тщательно просчитывать эффективность сделки",— замечает Андрей Романов.

Стоит сказать, что решившись на рефинансирование кредита несколько лет назад, заемщик получал дополнительную выгоду. С учетом роста цен на недвижимость банк мог увеличить сумму кредита. Сейчас, когда прогнозы роста цен не превышают 5-10% в год, рассчитывать на такое не стоит.

Как утверждают эксперты, рефинансировать кредит имеет смысл, если разница в ставках составляет как минимум 2-3%, срок кредита не подходит к концу и, конечно, если расходы на оформление нового кредита не обнуляют выгоду от рефинансирования. "Классическое рефинансирование ипотеки — то, которым кредитные учреждения занимались до кризиса, несло выгоды и заемщикам и кредиторам. Менялись ставки центральных банков, снижалась стоимость валюты, снижались проценты по ипотеке. В этой ситуации заемщик мог рефинансировать ранее взятую ипотеку, получив выгоду в виде уменьшения процентной ставки и уменьшения аннуитетного платежа",— говорит руководитель отдела кредитования "Кредит Макс" Вадим Кузнецов. Так или иначе, для заемщика основным вопросом остается стоимость кредита. По данным компании "Кредитмарт", средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке в рублях в январе составляла 16,84%, а в долларах — 13,52%.

Юлия Погорелова

Полный текст материала >>

Источник: КОММЕРСАНТЪ