"Мы тут скинулись. На подъезд". Судьбу замороженных новостроек иногда вынуждены решать сами дольщики

Среди иркутских застройщиков жилья идут процедуры банкротства. На момент написания статьи соответствующие заявления были поданы против 21 компании. Корреспондент газеты "Дело" попытался разобраться, на что могут рассчитывать покупатели квартир в домах проблемных застройщиков. Как выяснилось, шансы дольщиков получить свою квартиру или вернуть деньги зависят от того, в какой стадии готовности находится дом.

В Арбитражном суде Иркутской области сегодня рассматривается 21 дело о введении процедуры банкротства в жилищно-строительных компаниях Иркутска, и 80% из них заведено во втором полугодии 2009 года.

Трудности у застройщиков начались еще осенью 2008 года, когда покупатели перестали покупать квартиры, а банки -- выдавать кредиты. Многие проекты оказались приостановлены. "К концу 2009 года терпение многих дольщиков и кредиторов иссякло, результатом чего стали обращения в суд. Исковые требования по неисполненным обязательствам к застройщикам предъявляли и налоговые органы", -- рассказывает финансовый директор юридической компании "Веритас" Алексей Ткач. С конца 2009-го его компания ведет 8 таких "строительных" дел, тогда как ранее их было не более одного в год, вспоминает юрист.

Исход большинства дел о банкротстве застройщиков сильно зависит от того, кто инициировал разбирательство, продолжает Ткач. И, как видно из описаний дел, размещенных на сайте Арбитражного суда Иркутской области, только два дела из 21 было инициировано самими покупателями. Во всех остальных случаях дольщики уже только присоединились к заявлениям, поданными контрагентами (10 дел), Управлением федеральной налоговой службы по Иркутской области (6 дел) и заявлениям, поданными компаниями самостоятельно (3 дела).

Все в сад!

Если инициатор процедуры банкротства -- сама строительная компания, то в ходе будущего разбирательства у нее появляется несколько преимуществ: она может влиять на выбор арбитражного управляющего, на порядок реализации своих активов. К тому же руководство компании-банкрота в этом случае избегает уголовной ответственности.

"Когда заявление уже подано, покупателям важно попасть в реестр требований кредиторов. Времени на это -- 1 месяц с момента введения процедуры наблюдения или 2 месяца с момента объявления конкурса по выбору арбитражного управляющего", -- рассказывает Алексей Ткач. Поэтому юрист советует дольщикам, неуверенным в финансовой устойчивости или чистоплотности своей строительной компании, внимательно отслеживать информацию на сайте Арбитражного суда или в субботнем выпуске "Коммерсанта" (Объявления о банкротствах). Или самим инициировать дело о банкротстве.

Наконец, размер компенсации, на которую может рассчитывать покупатель, зависит от того, какой договор заключен с застройщиком. Собственно закон предусматривает только одну форму договора между строителем и покупателем -- договор о долевом участии в строительстве (ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов [...]"). Такой договор в обязательном порядке регистрируется в Управлении федеральной регистрационной службы (УФРС) и содержит всю информацию о квартире (адрес, расположение, площадь и т.д.).

Строительный объект, включая земельный участок, относится к залоговому активу. И в случае его продажи (по решению суда) 80-95% вырученных средств полагаются залогодержателям, т.е. дольщикам. Остальные 5-20% идут кредиторам по текущим платежам: на судебные расходы, зарплату управляющему, а также на платежи первой и второй очередей, например, на зарплату работников должника. Алексей Ткач советует дольщикам банкротящегося застройщика подать запрос в УФРС и выяснить, сколько договоров долевого участия на этот объект компания уже успела заключить. "Тогда станет понятно, сколько едоков приходится на один кусок пирога, -- поясняет он. -- То есть, на сколько частей придется делить эти 80-95%".

Но, по всей видимости, компании не часто заключают с покупателями договора так называемой "долевки". "У нас из 8 текущих дел только у компании 'МолдРосс' жилье продавалось по 214-ому закону", -- признается Ткач. Напомним, заключать договора "долевки" застройщик имеет право только после получения разрешения на строительство. Но на это уходят месяцы, в течение которых само строительство ведется, а квартиры, соответственно, надо продавать. Поэтому на ранних стадиях будущие квартиры продаются в обход пресловутого закона -- по договорам предварительной покупки или вексельным схемам.

Однако вексель -- это всего лишь долговое обязательство, погашение которого производится только в денежной форме, и никакой привязки к объекту недвижимости этот документ не имеет. А заключение договоров предварительной покупки в строительстве обязывает компанию только заключить основной договор в будущем, финансовую ответственность перед покупателем строитель при этом не несет. "Поэтому и к пострадавшим в результате таких сделок в Арбитражном суде относятся без особой жалости", -- знает Ткач. Если квартира куплена не по договору 'долевки' и в Арбитражном суде дело еще не рассматривается, юристы советуют обращаться в Гражданский суд: там больше шансов.

Если банкротство уже инициировано, то покупателю-недольщику остается включиться в реестр требований кредиторов. Это третья очередь -- среди контрагентов и прочих кредиторов. И чем больше претендентов на возврат средств, тем меньше доля каждого из них.

При этом каждый из истцов преследует свои цели: кто-то хочет, чтобы строительство было закончено, кто-то -- забрать свои деньги и уйти. "И тогда среди интересантов начинается борьба за контроль над процедурой банкротства, -- рассказывает президент НП МСРО профессиональных арбитражных управляющих "Байкальская лига" Сергей Решетников. -- Некоторые кредиторы стремятся к тому, чтобы максимально контролировать действия арбитражного управляющего, обладающего значительными полномочиями в отношении имущества должника. Начинается использование различных схем, направленных на оспаривание требований других кредиторов, лоббирование 'нужной' кандидатуры управляющего и так далее".

Решающая готовность

Однако в действительности шансы на компенсацию или даже на то, что дом будет достроен, а квартиры получены, влияет стадия готовности этого дома. И юридическая схема покупки тут может не играть роли. В истории строительных банкротств есть примеры, когда "вексельные" покупатели получали квартиры, а дольщики не получали ничего. Так, если объект банкротящегося застройщика достроен хотя бы на 70%, то вероятность получить готовую квартиру в нем есть и у тех, и у других.

К примеру, ЗАО "Стройтранс", в отношении которого сегодня введена конкурсная процедура (назначение арбитражного управляющего), заключал со своими клиентами договора предварительной продажи квартир, о чем заявляют сами покупатели. Они подали на компанию в суд, как только строительство их дома на ул.Карла Либкнехта приостановилось. Однако, как рассказала один из истцов-покупателей Илона Толстоухова, уже после введения процедуры наблюдения клиенты и застройщик пришли к соглашению: срок сдачи дома переносится на лето 2010 года (изначально -- середина 2008 года), а покупатели получат вложенное квартирами.

Но если со строителя нечего взять -- к примеру, в его активе только площадка и каркас первых этажей, то здесь не поможет и законный договор о долевом участии. "На такой актив и покупателя найти сложно. Если и удастся продать, то нескоро и с большим дисконтом", -- говорит директор ООО "Застройщик" Владимир Стефановский.

И тут многое зависит от арбитражного управляющего, назначенного судом. "Если назначен молодой да рьяный, то он постарается поскорее распродать активы должника, пока их не растащили, -- знает Алексей Ткач. -- При самом быстром решении вопроса покупатели увидят свои деньги не раньше, чем через год. По долевке суммы больше, по остальным договорам -- меньше. 100% возврат вложенных средств невероятен даже в первом случае. Если управляющий опытный, то он по максимуму затянет дело и активы будут продаваться через 2-3 года".

Сегодня объекты дефолтных застройщиков тоже выставляются на продажу -- и с большим дисконтом -- до 60% от стоимости. "Но кто будет покупать? -- вопрошает один из строителей. -- Все крупные компании -- 'Новый город', 'Востсибстрой', 'АУС' -- сами по уши в долгах". Правда, по сведениям Алексея Ткача, "Востсибстрой" в последнее время активно рассматривает предложения о продаже проблемных строительных активов. Однако у денежных покупателей свои требования к объекту продажи -- высокая (от 70%) степень готовности плюс финансирование, которое покроет расходы на его достройку. Последнее -- это, как правило, дополнительные вложения дольщиков, которые хотят завершения объекта. "Представьте, достроить один подъезд стоит 10 млн руб, с каждого дольщика нужно по 60 тысяч. Большинство выбирает получить квартиру через год-полтора, чем часть денег через суд и через 2 года. Но это работает обычно в небольших домах, где дольщиков не так много и есть возможность договориться со всеми", -- знает Алексей Ткач от своих клиентов-дольщиков.

Опрошенные эксперты замечают, что печальный или благополучный исход дела может ждать клиентов одной и той же компании. К примеру, у ЗАО "Стройтранс" сейчас в процессе строительства находится, как минимум, 7 объектов. С покупателями из дома на Карла Либкнехта, достроенного почти на 90%, конфликт улажен. А вот в ЖК "Шоколад" по ул.Пискунова, 138 стадия строительства -- фундамент. И с учетом текущей нехватки финансирования неясно, сумеет ли компания достроить этот объект.

Техническое банкротство

Не все компании, попавшие в список дел о банкротстве, находятся в критическом положении. В этом году по заявлениям УФНС по Иркутской области в перечне должников оказались ООО "Танар" и ООО "Застройщик".

Директор ООО "Танар" Сергей Курмазов полагает, что в отношении его компании банкротство не будет введено. "Мы дом сдали как раз в конце 2009 года, налог к уплате составил 16 миллионов рублей. По продажам квартир год, как известно, был полумертвый. Тем не менее, мы сразу уплатили 12 миллионов, потом еще 2,5, а на момент подачи заявления оставались должны еще 1,5 миллиона, -- рассказывает Курмазов. -- По состоянию на 29 января, когда из суда пришло уведомление о рассмотрении дела, мы уже погасили всю задолженность".

Владимир Стефановский также уверен, что две оставшиеся блок-секции его компания достроит. "Главное, удалось с дольщиками договориться. Срок сдачи, конечно, пришлось перенести на 3 квартал 2010 года. От ближайшей блок-секции ключи будем выдавать уже в этом феврале -- можно начинать отделку. В последней секции остались работы по остеклению и ограждению лестничных пролетов, -- рапортует строитель. -- Я собрал покупателей и объяснил, откуда у компании будут деньги на завершение строительства, люди мне поверили. Как планируем погасить задолженность по налогам, рассказать вам пока не могу".

Больше, чем претензии налоговиков, застройщиков беспокоит реакция некоторых дольщиков. "Понятно, что им страшно -- достроят-недостроят, поэтому некоторые сразу требуют вернуть деньги. По договору долевого строительства мы обязаны их требование удовлетворить, -- рассказывает глава одной из строительных компаний на условиях анонимности. -- Однако изъятие этих денег из оборота может притормозить строительство. Если таких дольщиков будет несколько, то судьба дома вообще окажется под вопросом. Поэтому большинство застройщиков пытаются договориться о частичной, а не полной компенсации. Был недавно такой случай -- пришел дольщик и сказал: вот я у вас покупал квартиру по 40 тысяч рублей за квадрат, сейчас вы продаете по 35, платите разницу или возвращайте всю сумму. Вернуть стоимость целой квартиры мы тогда просто физически не могли -- пошли на мировую, вернули 300 тысяч рублей. Представляю, если бы таких дольщиков было десять -- дом бы точно не сдали".

Источник: ДЕЛО