Эластичный девелопмент

На рынке недвижимости ожидается дефицит жилья. Новых проектов почти нет и не предвидится» — в последнее время риэлтеры не скупятся на подобные прогнозы. Однако, как показывает наш анализ инвестиционной активности, участники рынка сильно преувеличивают угрозу глобального дефицита. Возможно, они делают это исходя из маркетинговых соображений. На самом деле на рынке достаточно много компаний, которые намерены уже в первом полугодии запустить новые девелоперские проекты — как на территории Москвы, так и в Московской области (см. таблицу). Естественно, такие девелоперы сильно рискуют, затевая стройки в условиях нестабильного спроса на жилье. Успех ждет те компании, которые смогут предложить покупателям рациональные и оптимальные по соотношению цены и качества форматы недвижимости.

В мелкую нарезку

По данным риэлтерской компании «Century 21», сегодня оптимальными с точки зрения ликвидности являются небольшие квартиры: однокомнатные площадью 37–42 кв. м, двухкомнатные — 54–68 кв. м, трехкомнатные — 75 кв. м. Однако, признаются риэлтеры, структура предложения новостроек не соответствует спросу: рынок затоварен дорогими квартирами большой площади.

Некоторые девелоперы по старой доброй памяти продолжают строить квартиры по докризисным лекалам: «однушки» по 50 метров и «двушки» по 80 метров. Это комфортное жилье, в нем приятно жить. Но сейчас это тупиковый путь. Запад Москвы пестрит рекламой квартир по 85 тыс. рублей за метр в строящемся жилом комплексе. Продавец вынужден демпинговать: в доме огромное количество квартир бизнес-класса площадью от 70 кв. м и выше. Сегодня такое жилье не пользуется спросом.

«Когда два года назад мы начинали проектировать один из наших жилых комплексов, то предусмотрели много стометровых квартир — больше половины от общего объема. До кризиса рынок бы их поглотил. Но в 2009 году решили переформатировать проект, сделав акцент на квартиры меньшей площади. Возросла нагрузка на инженерную и социальную инфраструктуру. Однако наши подсчеты показывают, что это выгоднее, чем зависнуть с продажами на начальной стадии. Сегодня жизнеспособность проекта во многом зависит от динамики продаж “на нуле”. А она возможна, только если предложить достойное соотношение цены и качества. Тогда квартиры раскупают на стадии даже не котлована, а забора», — говорит коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский.

По словам коммерческого директора корпорации «Баркли» Владимира Селезнева, изменения заметны даже в верхнем ценовом сегменте. Например, уменьшились объемы офисных площадей в составе многофункциональных жилых комплексов (кризис обвалил рынок коммерческой недвижимости). Застройщики стали чаще закладывать возможность объединения квартир по вертикали и горизонтали. В некоторых случаях переформатировались даже полностью согласованные проекты. «В одном из элитных жилых комплексов часть пятисотметровых квартир были разделены на квартиры площадью 230 и 270 квадратных метров», — приводит пример гендиректор агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов.

Панель уходит в отрыв

Если до кризиса важнейшим критерием успеха в девелопменте считались отлаженные механизмы взаимоотношений с чиновниками, то теперь на первый план выходят также технологические и маркетинговые аспекты.

Одним из ключевых конкурентных преимуществ становится доступ к индустриальным технологиям домостроения. Например, компании, наладившие отношения с поставщиками панельных домов, получают возможность быстро выходить на рынок и быстро с него уходить благодаря высокой скорости строительства и относительно низкой себестоимости. Это важно, поскольку покупатели квартир на первичном рынке ориентируются на объекты в высокой стадии готовности, повышенным спросом пользуется жилье экономкласса.

«Монолит в этом смысле проигрывает: сроки строительства в два раза выше. Чудес тут не бывает — максимум пять этажей в месяц. Панельные домостроители могут себе позволить продавать жилье по демпинговым ценам, разрушая бизнес конкурентов, а затем отыгрываться на завершающей стадии строительства, взвинчивая цены», — поясняет один из участников рынка.

Некоторым столичным компаниям удалось выстроить взаимовыгодные схемы сотрудничества с недозагруженными из-за снижения объемов горзаказа домостроительными комбинатами (в том числе по давальческим схемам): сегодня такие инвесторы на коне. «При застройке больших районов пока нет альтернативы панельному индустриальному домостроению», — отмечает руководитель пресс-службы ГК ПИК Дмитрий Ивлиев. В свою очередь, девелоперы среднего звена рассматривают более гибкие варианты: например, каркасно-монолитные системы.

Обострение чувств

Определенные сдвиги прослеживаются и в механизмах ценообразования. «В конце 2008 года все застройщики думали, что спроса совсем нет, но прошлый год показал, что спрос есть и он эластичен. Понижаешь цену — появляется спрос. Мы почти год продавали ниже полной себестоимости. Но уже в октябре стали постепенно, вместе с рынком, повышать цены. Спрос вяло, медленно, но начал съедать это повышение», — говорит гендиректор компании «Комстрин» Максим Сотников.

По словам Дмитрия Отяковского из ГК «Пионер», люди начали более тщательно относиться к покупке, перестали покупать квартиры, как джинсы на распродаже. Сегодня разница 500 рублей в цене метра может повлиять на факт сделки. «В одном из наших проектов было несколько небольших однокомнатных квартир. Мы готовы были продавать их за четыре миллиона рублей. Перед Новым годом пришел человек. Заключил договор, пошел платить — и пропал. А после новогодних праздников позвонил и сказал: ребята, простите, успел купить до Нового года “однушку” за 3,9 миллиона у другого застройщика. То есть разница 100 тысяч рублей сыграла решающую роль. На цену народ реагирует, главное ее быстро до людей довести. Многие потенциальные покупатели сейчас тщательно отслеживают ситуацию», — рассказывает наш собеседник.

Блокираторы инвестиций

Несмотря на то что большинство застройщиков приспособились к новым условиям хозяйствования, есть ряд объективных сложностей, которые могут негативно повлиять на инвестиционный процесс.

Один из ключевых моментов — обременительные инвестиционные условия, сформированные до кризиса, а также негибкое земельное и градостроительное законодательство. «У нас в долгосрочной аренде земля площадью 6,5 гектара, на которой стоит не функционирующий завод. Вокруг — новые дома, школы, садики. Однако, чтобы построить на месте промзоны жилой квартал, приходится выкупать землю в собственность. И это возможно только при благосклонности властей. Если же ее не будет, то проект вообще не состоится», — сетует один из застройщиков.

Примечательно, что новых площадок, с более низким входным порогом, на рынке так и не появилось. «Мы рассматривали ряд проектов. Но собственники не хотят перепродавать их по адекватной цене, пытаются реанимировать проекты сами либо отказываются от продажи», — сетует один из наших собеседников. Такую же позицию занимают банки в отношении залогового имущества. В последнее время некоторые банкиры активно изучают перспективы сбрасывания неликвида со своих балансов в паевые инвестиционные фонды недвижимости.

И наконец, тормозом инвестиционной активности служат жесткие условия банковского кредитования. Банки предлагают высокие ставки, крайне жестко и консервативно оценивают залоговую массу, вмешиваются не только в инвестиционную, но и в ценовую политику заемщиков.  

Илья Ступин

Источник: ЭКСПЕРТ