"Ипотечное страхование находится на стыке двух рынков с противоположными интересами", -- президент СК АИЖК Леонид Векшин считает, что лучше перестраховаться

Росстрахнадзор вчера выдал лицензию страховой компании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (СК АИЖК). Компания намерена развивать в России пока еще не существующий рынок страхования ипотечных заемщиков от дефолтов, а банков — от убытков по дефолтным ипотечным кредитам. Депутаты Госдумы до последнего пытались инициировать ликвидацию СК АИЖК, ссылаясь на то, что ее создание незаконно и экономически нецелесообразно. Как согласовывалось решение о создании компании, чем будут компенсированы риски от ее деятельности, за счет чего будет достигаться эффективность расходования выделенных на создание государственного страховщика средств и зачем вообще нужно ипотечное страховании в России, "Ъ" рассказал президент компании ЛЕОНИД ВЕКШИН.

— В апрельском обращении к правительству депутаты мотивировали свое предложение ликвидировать только что созданную страховую компанию АИЖК чуть ли не произволом набсовета АИЖК, создавшего "дочку" без согласования с властями. В рамках каких процедур вы действовали, с какими госорганами обсуждали этот вопрос, какие замечания высказывались?

— Вообще, первое обсуждение такого механизма, как ипотечное страхование, в России началось еще в 2002 году. Тогда по заказу Института экономики города Всемирный банк провел исследование о возможности применения этого инструмента в России. Затем идея несколько лет обсуждалась в рамках экспертного сообщества, и в 2006 году Минрегионразвития подготовил концепцию создания государственного страховщика с уставным капиталом порядка 1 млрд руб. Эта концепция обсуждалась в правительстве, однако Минфин тогда выступил против затрат на создание широкой филиальной сети государственного страховщика и его деятельности по прямому страхованию. Вопрос о целесообразности создания при АИЖК дочерней страховой компании был поднят в 2008 году, когда началась работа над долгосрочной стратегией развития рынка ипотечного кредитования (до 2030 года). Предложение развивать в России ипотечное страхование высказали наши консультанты — Канадская корпорация жилья и ипотеки. В Канаде, кстати, ипотечное страхование является обязательным в силу закона. В активную фазу подготовка к созданию СК АИЖК вступила с 2009 года. Была создана рабочая группа, куда вошли представители научного сообщества, крупнейшие страховщики, банки, ассоциации. В созданной при их участии новой концепции предыдущие замечания Минфина были учтены: страховую компанию решено было создавать без филиальной сети, а ее основной деятельностью должно было стать перестрахование. Таким образом, непосредственно ипотечное страхование предполагалось отдать на откуп рыночным страховщикам, которые получали возможность перестраховывать риски в СК АИЖК. Это закреплено в программе АИЖК по развитию ипотечного страхования, утвержденной набсоветом 30 октября 2009 года.

— Получается, что вопрос о создании дочерней страховой компании АИЖК все-таки был решен без участия правительства, Минфина, других органов власти, пусть даже до этого и было экспертное обсуждение. С некоторых пор их представители в набсовете АИЖК отсутствуют...

— Представители госорганов, кроме помощника президента Аркадия Дворковича, не входят в набсовет АИЖК по инициативе правительства. Состав набсовета АИЖК избирается общим собранием акционеров — государством в лице Росимущества — на основании директивы правительства. Директива правительства подписывается либо председателем, либо по его поручению его заместителем и согласовывается с министерствами и ведомствами, к чьей компетенции относится деятельность АИЖК (Минрегионом, Минфином, Минэкономразвития). Концепция ипотечного страхования направлялась для сбора замечаний и предложений в заинтересованные министерства и ведомства, и в частности Минфин свои замечания предоставил.

— В чем они состояли и были ли устранены?

— Одно замечание касалось увеличения рисков в системе ипотечного кредитования из-за снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам, ведь именно на это и направлено ипотечное страхование. При небольшом первоначальном взносе (менее 30%) банки, выдающие такой кредит, могут столкнуться с недостаточностью средств для его покрытия от продажи заложенной по кредиту недвижимости в случае дефолта заемщика. Но именно этим риском и предлагается управлять через механизм ипотечного страхования. Кроме того, чтобы снизить возможные риски в системе, было предложено ограничить объем перестраховочной деятельности СК АИЖК. Ограничение на долю ипотечного страхования в общем объеме рынка ипотечных кредитов было установлено в размере 20%. Дополнительно были ограничены риски, которые принимает на себя СК АИЖК. Мы будем перестраховывать не 100%, а не более 80% рисков первичных страховщиков, предоставляющих банкам и заемщикам услуги по ипотечному страхованию.

— То есть работать на первичном рынке ипотечного страхования вы не будете вообще, хотя и собирались изначально?

— В программе развития ипотечного страхования в России было написано, что услуги по прямому ипотечному страхованию СК АИЖК будет предоставлять в случае, если возникнет такая необходимость, например, по отдельным продуктам или в регионах, где рыночные страховщики таких услуг не предоставляют. Эта идея была закреплена и в бизнес-плане по реализации программы, утвержденном набсоветом 29 декабря 2009 года. Однако в январе прошло расширенное совещание в Минфине, где приглашенные туда страховщики сообщили, что готовы самостоятельно работать по первичному страхованию по любым продуктам. Поэтому мы убрали из бизнес-плана ссылки на деятельность по прямому ипотечному страхованию и даже поправили устав. В новой редакции прямое страхование и сострахование как виды деятельности СК АИЖК отсутствуют.

— Это все замечания Минфина? Другие ведомства высказывали свои предложения?

— В основном все. У Минэкономразвития и Минрегионразвития замечаний не было. ЦБ, как и Минфин, указал на увеличение рисков в банковской системе... Эти риски, кстати, можно было бы компенсировать, прописав в законе об ипотечных ценных бумагах норму об обязательном ипотечном страховании кредитов с первоначальным взносом менее 30%, но законодатель, недавно разрешивший секьюритизацию кредитов с первоначальным взносом от 20%, этого не сделал. В результате этот риск будет переложен на плечи пенсионеров, за счет денежных средств которых будут приобретаться ипотечные ценные бумаги.

— А после того, как вы учли замечания министерств и ведомств, требовалось ли дальнейшее согласование с правительством создания страховой "дочки" АИЖК?

— По акционерному законодательству к компетенции набсовета отнесено создание дочерних компаний, утверждение стратегических направлений деятельности. Специальная директива правительства для этого не требуется. Поэтому с точки зрения корпоративных процедур это решение легитимно. К тому же мы выполняли прямое поручение президента, данное в июле 2009 года, о повышении доступности ипотечного кредитования за счет внедрения ипотечного страхования. При этом президент помнит о возможностях страхования. Буквально 20 апреля на заседании в Кремле, посвященном созданию в России международного финансового центра, президент еще раз подчеркнул необходимость внедрения механизмов страхования рисков. Мы могли бы пойти по длинному пути согласований — долгосрочная стратегия развития ипотечного кредитования начала готовиться в 2008 году, а на финальную стадию внесения в правительство вышла лишь в 2010 году,— но решили ускорить процесс, чтобы помочь заемщикам, у которых из-за кризиса резко сократились возможности взять ипотечный кредит. До 2009 года половина ипотечных кредитов была выдана с первоначальным взносом ниже 30%. Сейчас такие кредиты банки, за исключением Сбербанка, недавно предложившего кредит с 20-процентным взносом, не выдают.

— Депутаты сомневаются, что использование бюджетных средств на эти цели будет эффективным...

— Вообще-то эффективность нужно оценивать на реальных цифрах. Например, ставка по ипотечному кредиту Сбербанка с 20-процентным первоначальным взносом — 14,5% годовых. У нас такого продукта сейчас нет, ставка же по кредиту АИЖК с 30-процентным первоначальным взносом — 11%. Таким образом, в отсутствие ипотечного страхования за увеличение риска от снижения размера первоначального взноса кредитор требует с заемщика 3,5% от суммы кредита ежегодно. По нашим расчетам за кредит с 20-процентным первоначальным взносом и ипотечной страховкой заемщик бы заплатил 11,25% годовых. Если перевести это в абсолютные цифры, например в ежемесячный платеж (по 15-летнему кредиту на среднестатистические 1,8 млн руб.), то при ставке в 14,5% годовых его размер составил бы чуть меньше 20 тыс. руб., при ставке в 11,25% — чуть больше 16 тыс. руб. Разница в объеме ежемесячного платежа — 17%, в общем объеме выплат в пересчете на весь срок кредита — 14% (3 млн руб. против 3,5 млн руб.). Теперь сравним эти цифры со стоимостью страховки — 1-4% от суммы кредита разово. Для сравнения можно посмотреть на другие решения, которые принимались Госдумой в части антикризисных мер поддержки ипотечного рынка. Например, снижение процентной ставки по кредиту АИЖК от ВЭБа (40 млрд руб.) приведет к недополучению 9 млрд руб. доходов по депозитам ФНБ, размещенным в ВЭБе. Средства, которые внесены в уставный капитал СК АИЖК (1,5 млрд руб.),— в пять раз меньше. Получается, что на краткосрочные меры поддержки тратится средств больше, чем на долгосрочные.

— В вашем примере со ставками за страховку платит заемщик, а не банк. При этом риск банка, что в случае дефолта заемщика реализация квартиры не покроет убыток от непогашения кредита, полностью застрахован. Откуда берется надбавка к ставке в 0,25 процентных пункта?

— Это надбавка за риск ликвидности, который у банка все равно остается незастрахованным. Ипотечная страховка выплачивается после наступления последовательно двух событий — дефолта заемщика и реализации заложенной по кредиту недвижимости по цене, не покрывающей остаток долга. Из-за длительности судебных процедур эти события разнесены во времени в среднем на полтора-два года. В течение всего этого времени кредитор не получает проценты, на которые рассчитывал. Возникает кассовый разрыв, на покрытие которого и идут 0,25 п. п. увеличения кредитной ставки. Конечно, это удорожает стоимость кредита, но если ответственность заемщика застрахована, он избавлен от рисков увеличения размера долга за счет процентов, которые накапливаются, пока идет судебное разбирательство.

— Насколько эффективен данный механизм в "мирное время", зачем нужна страховка, если обвала цен на недвижимость не происходит? На выходе из кризиса цены на недвижимости, наоборот, имеют тенденцию к росту...

— Часто заемщики, допустившие дефолт, попросту не выписываются из кредитной квартиры, потому что некуда. Тогда квартира выставляется на торги с прописанными жильцами. Естественно, ее никто не покупает. По правилам торгов цена снижается на 15%, потом еще на 10%, дальше кредитор вынужден оставлять эту недвижимость за собой и подавать иск о выселении. Конечно, выселив жильцов, кредитор может потом продать квартиру по нормальной цене, но по российскому законодательству реализацией считается переход прав собственности, а он происходит в момент, когда кредитор вынужден оставлять жилье за собой. По статистике АИЖК 95% всех реализованных в 2009 году кредитных квартир (около 120 штук) продано с 25-процентным дисконтом. Поэтому в отсутствие страховки даже в "мирное время" банк вынужден фиксировать убыток в 25%, который потом будет требовать с заемщика. Страховка избавляет заемщика от этих дополнительных требований банка и к тому же дает дополнительные гарантии того, что квартира будет продана по максимально возможной цене. Были случаи, когда банк выставлял квартиру на торги по первоначальной оценочной стоимости, поскольку эта сумма покрывала остаток долга по кредиту. При этом квартира могла бы быть продана дороже, а заемщик мог бы получить часть из этих средств, но банк в этом не был заинтересован. Наличие же в сделке страховщика, заинтересованного в минимизации своих выплат за счет продажи жилья по максимально возможной цене, будет являться дополнительным подспорьем заемщику.

— Это если страховая компания будет платить не так, как она платит, например, по КАСКО...

— А вот поэтому и необходима унифицированная документация, которую мы готовим для участников рынка. Мы пытаемся составить договоры именно так, чтобы страховщик платил ровно по тем рискам, которые были застрахованы, и не имел по ним возможности отказывать в выплате.

— И сколько страховщиков, по вашим оценкам, желают работать по таким стандартам, не имея возможности отказывать в выплате? Зачем им это, если есть более доходные виды страхования?

Светлана Дементьева

Полный текст материала >>

Источник: КОММЕРСАНТЪ