Российский рынок недвижимости требует правового осмысления

Ключевыми темами, которые обсуждали российские риелторы, собравшиеся на конгрессе в Екатеринбурге, стали антикризисные механизмы и правовые коллизии, препятствующие развитию цивилизованного рынка недвижимости.

Пережив обвальное падение в 2008-м и стагнацию в 2009-м, российский рынок вновь ожил. По мнению аналитиков, отложенный спрос на недвижимость возник, поскольку средний класс осознал, что дальнейшего снижения цен не будет.

- Если в 1998 году были случаи, когда на один объект претендовало 5-6 фирм, готовых на все, то в этот раз была установка не снижать цены, поскольку демпинг ведет к потере качества услуг и утрате доверия к риэлторам, - подчеркивает Александр Романенко, президент-элект Всемирной федерации профессионалов рынка недвижимости.

Не смогли сбить цены и кризисные активы, возникшие в результате неплатежеспособности ипотечных заемщиков: по оценкам аналитиков, в масштабах страны они не превысили 1,5 процента от всего объема продаж. Сегодня ценовая кривая снова поползла вверх, чуть опережая темпы инфляции.

По мнению участников конгресса, спасательным кругом, который помог российскому рынку недвижимости не опуститься до того катастрофического уровня, что пережил американский, стали государственные жилищные программы. Кроме того, отечественный бизнес смог вовремя сориентироваться и начать диверсификацию: риелторы занялись освоением рынка аренды, который практически не просел, расселением "коммуналок" и общежитий по заказу муниципалитетов и т. п.

Наряду с глобальным кризисом риелторскому сообществу пришлось столкнуться в прошлом году и с местечковыми потрясениями. Из-за снижения объемов продаж многие агентства недвижимости отказались от уплаты взносов в профессиональные союзы, более того, все чаще начал звучать вопрос о необходимости участия в региональных ассоциациях.

- Для того чтобы удержать в ассоциации старых членов и привлечь новых, сегодня уже недостаточно традиционного пакета услуг. Компании хотят не только повышения статуса, но и экономической выгоды. Можно достичь договоренности с партнерами о предоставлении дисконтных скидок членам региональной ассоциации, допустим, на стройматериалы, бытовую технику, сотовую связь. За год сумма полученной таким образом "выгоды" полностью покроет или даже превысит сумму уплаченных взносов, - делится опытом Владимир Каплинский, президент Дальневосточной гильдии риелторов.

Основная статья доходов таких ассоциаций - членские взносы, впрочем, среди отечественных палат недвижимости есть такие, что пытаются и зарабатывать - на консультациях, обучении, аттестации брокеров. Именно так, к примеру, обстоят дела в Екатеринбурге. Кстати, средством борьбы с кризисом стало и объединение усилий в сфере рекламы и продвижения: выпуск собственного печатного издания, участие в выставках коллективными стендами, "дни экспозиций" на сайте региональных ассоциаций, бесплатное консультирование клиентов.

Особенность российского рынка недвижимости - сильное искажение аналитики и многочисленные правовые коллизии, которые возникают из-за частых изменений в законодательстве. Свыше половины сделок сегодня совершается по ценам, не соответствующим тем, что указаны в договорах. Кроме того, от 15 до 25 процентов сделок приходится на так называемых "черных маклеров" и недобросовестных агентов, нередко работающих на две или даже три компании одновременно. Все это создает почву для криминала.

Чтобы "обелить" рынок, профессионалы предлагают освободить от уплаты подоходного налога тех собственников, что продают имущество, которым владеют более года. Либо заменить его налогом на прирост капитала (разницу между покупкой и продажей). Сегодня такие пилотные проекты отрабатываются в четырех российских регионах. Предыдущее снижение барьера (с 5 до 3 лет) вывело из тени значительную часть сделок.

Кстати, риелторы не разделяют радости по поводу продления срока бесплатной приватизации. По их мнению, это мешает созданию рынка аренды социального жилья: получая квартиру, человек тут же оформляет ее в собственность. Кроме того, жилье предоставляется без учета статуса нанимателя, тогда как на Западе им могут пользоваться только те, кто официально признан малоимущим, остальные арендуют по рыночным ценам.

Вообще по словам участников форума, российский рынок недвижимости требует "правового осмысления". Например, сама профессия "риелтор" появилась в квалификационном справочнике только полгода назад - почему-то в разделе "опасное производство, атомная энергетика". Главный минус сертификации, пришедшей на замену лицензированию, - добровольность: из 1300 членов Российской гильдии риелторов сертифицировано только 611. Закон о саморегулируемых организациях тоже не в полной мере отвечает требованиям отрасли - если каждая СРО начнет создавать свои стандарты и критерии допуска в профессию, риски для клиентов резко возрастут. Именно поэтому необходим федеральный закон о брокерской деятельности в сфере недвижимости, который задаст единую качественную планку.

По мнению игроков рынка, все это необходимо, в первую очередь, потребителю. Для подавляющего большинства россиян квартира становится единственным и самым дорогим приобретением за всю жизнь. Минимизировать риски при совершении сделки поможет создание единого реестра брокеров, где, помимо "белого", будет "черный" список. Кроме того, закон регламентирует перечень оказываемых услуг, установит квалификационные требования и уровень ответственности специалистов перед клиентами и фирмой.

- Мы ни в коем случае не хотим снимать ответственность с риелтора, но считаем, что он не должен отвечать за юридическую чистоту сделки, поскольку информацию об объекте недвижимости и участниках сделки предоставляют государственные и муниципальные органы, причем не всегда достоверную. Не должен отвечать риелтор и за невыполнение обязательств застройщиком. Его обязанность - предупредить клиента о возможных рисках, - поясняет президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак. - Компенсировать возникающие по вине риелтора дефекты права возможно посредством добровольного страхования брокерской деятельности или ввода госпошлины в размере 0,3 процента от суммы сделки.

Источник: РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА