Условия ипотечного кредитования вышли на докризисный уровень

Премьер-министр Владимир Путин на встрече с рабочими Магнитогорского металлургического комбината заявил: "Мы должны стремиться к тому, чтобы ставка по ипотеке у нас была где-то 5-6%, не больше". Глава правительства и ранее говорил о необходимости снижать ставки по ипотеке. И хотя до 6% годовых российским банкам пока далеко, тем не менее в первом полугодии 2011 года процентные ставки по ипотеке в рублях снизились до исторического минимума: с 12,7 до 12,4%. Ранее такой показатель был достигнут только один раз: в I квартале 2008 года. Процентные ставки по кредитам в валюте опустились с 11 до 10,5%.

Реакция заемщиков не заставила себя долго ждать: количество ипотечных сделок по итогам первого полугодия возросло, причем во многих регионах РФ. Объем ипотечных кредитов в первом полугодии 2011 года возрос в 1,8 раза, до 180,7 млрд рублей по сравнению с аналогичным периодом 2010-го. Такие данные приводит компания Penny Lane Realty.

"На рынке ипотеки первое полугодие 2011 года было на редкость богатым на события, - комментирует ситуацию директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. - В течение полугода банки словно соревновались друг с другом, стараясь опередить других и сделать ипотеку самой доступной. Они снижали процентные ставки и размер первоначального взноса, увеличивали сроки и размеры кредита, отменяли единовременные комиссии за его выдачу. На рынок вышли новые банковские продукты и услуги, по всем регионам России выросли объемы ипотечного кредитования".

Например, в первом полугодии в Москве было заключено 10 773 сделки по ипотечному кредитованию. Это на 13,46% превышает объем ипотечных сделок в первом полугодии 2010 года (9 тыс. 495 сделок). Эксперты говорят, что эти показатели выше докризисных. Причем непрерывный рост ипотечных сделок в Московском регионе наблюдался в течение всего второго квартала (в апреле-июне 2011 года Росреестр зарегистрировал 6267 сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки). Отложенный спрос фактически реализовался, но интерес к ипотеке все так же высок.

Во втором квартале 2011 года на вторичном рынке недвижимости количество ипотечных сделок по сравнению с первым кварталом увеличилось на 7%. Средняя сумма кредита, привлекаемая для покупки квартиры на вторичном рынке Московского региона, во втором квартале 2011 года составила 3,5 млн рублей, средняя процентная ставка в рублях - 11,28%. По данным компании "МИЭЛЬ-Новостройки", в первом полугодии 2011 года треть сделок на рынке новостроек Московского региона также совершалась с привлечением ипотеки. Средняя сумма ипотечного кредита при покупке квартиры в Москве и области по итогам полугодия составляет 3 млн рублей. При этом доля заемных средств достигает 70-80% от общей стоимости квартиры. Средние ставки по кредиту в рублях при покупке квартиры в новостройке фактически вернулись к докризисным показателям 2007 г. и сегодня составляют 12,5-13,5% до оформления прав собственности.

Конечно, рост числа ипотечных сделок происходит не только потому, что банки улучшают условия кредитования, а заемщики богатеют. Большую роль в этом процессе играет государство. Эксперты отмечают растущую популярность у населения федеральных и региональных жилищных программ, в частности, программ ипотечного кредитования для молодых семей, возможность погашения жилищного кредита за счет средств материнского капитала.

Разумеется, государственные программы не распространяются на элитное жилье, однако и в этом сегменте отмечается рост ипотечных сделок, что свидетельствует о стабилизации российской экономики.

"В первом полугодии 2011 года мы отмечаем явный рост интереса покупателей к элитной ипотеке, - говорит Роман Строилов. - Существенно вырос объем кредитов, выдаваемых в валюте, - почти каждый третий клиент запрашивает кредит в долларах или евро. Это говорит о стабилизации российской экономики в целом и повышении к ней доверия со стороны заемщиков. Помимо экономических причин - снижения процентных ставок и смягчения требований к заемщикам - большое значение имеет психологический фактор. Например, Центробанк разработал поправки к инструкции N 110 "Об обязательных нормативах банков". Рабочая версия поправок предписывает установить повышенный коэффициент риска 1,5 для крупных ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. Банковские специалисты считают, что это резко снизит объемы элитной ипотеки. К тому же, некоторые клиенты опасаются, что Центробанк в целях борьбы с инфляцией может и в дальнейшем повышать ставки рефинансирования. В результате многие покупатели решили взять ипотеку и купить квартиру сейчас, не дожидаясь, пока объемы элитной ипотеки будут урезаны, а процентные ставки - повышены".

Впрочем, многие эксперты не торопятся называть наше время "золотым" для ипотечных заемщиков. "Подход к выбору "хороших" клиентов во многих банках стал более строгим. Трудно получить ипотеку владельцам своего бизнеса, представители некоторых сфер (например, финансовой) также могут находиться в менее выгодных условиях. И даже если в качестве рекламного хода объявляются ставки, приближенные к докризисному предложению, реально получить ипотеку под эти ставки довольно сложно, например, нужно быть участником зарплатной кампании банка, показать белую зарплату и т.д.", - говорит руководитель департамента развития банковских продуктов компании "БКС" Анна Волкова.

За примерами далеко ходить не надо. Недавно "ВТБ 24", второй по величине розничный банк РФ, снизил ставку по одному из ипотечных продуктов до минимального значения на российском рынке ипотеки - 7,5%. Как отмечает Алексей Пухаев, аналитик "Инвесткафе", минимальная ставка будет получена заемщиком только при соблюдении определенных условий, а недвижимость может быть приобретена только у партнеров банка и только в рамках партнерских программ.

"На мой взгляд, с помощью такого "демпинга" "ВТБ 24" реализует стратегию создания единого пространства взаимовыгодного партнерства между банками и строительным рынком, которое, с одной стороны, даст возможность продолжить снижение ставки, с другой стороны, может негативно сказаться на конечном потребителе, так как такая "система партнерских скидок" может спровоцировать рост цен на недвижимость".

Однако в партнерстве с застройщиками работают многие банки - как в столицах, так и в регионах. Показательна акция Сбербанка "В десятку!". Она предусматривает выдачу кредитов сроком до 10 лет на покупку объектов, строящихся либо построенных с участием кредитных средств банка. Ставка составляет 10% годовых в рублях, размер первоначального взноса - также 10%. Объекты недвижимости по акции "В десятку!" строятся во многих российских городах, в том числе в Ростове, Краснодаре, Сочи, Каменске-Шахтинском, Геленджике, Новороссийске. "Кубань Кредит" запустил программу "Квартира-Эконом", которая дает возможность приобрести жилье у застройщика-партнера на стадии строительства по ставке от 10,5% годовых без всяких дополнительных комиссий и страховок.

Так что совместные программы банков и застройщиков оказываются на руку потребителю, пусть и не каждому, поскольку он может экономить на ипотеке и не опасаться примкнуть к компании обманутых дольщиков. Ведь банки тщательно выбирают себе партнеров. А ипотека, по мнению экспертов, будет развиваться дальше в первую очередь за счет кредитования покупателей первичного рынка жилья. 

Источник: РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА