У российской ипотечной системы есть запас прочности

С начала августа мировые фондовые площадки характеризовались крайним непостоянством. Индекс Доу-Джонса, важнейший показатель деловой активности в США, потерял более четырехсот пунктов. Многие сравнивают нынешние финансовые потрясения с проблемами, наблюдавшимися в 2008 году, называя их "новым витком" глобального экономического кризиса. Что в этих условиях ждет российский рынок ипотечного кредитования?

"Так как ипотека, как рыночный институт, в России не очень рыночная, то вряд ли что-то изменится, - говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев - Она у нас относится скорее к административной экономике, решения по ее поводу принимаются органами власти". Похожего мнения придерживается и руководитель ипотечной службы одной из крупных компаний Ирина Кажикина: "Сейчас, на мой взгляд, еще рано говорить о каком-то кризисе в США. Несмотря на то, что сегодняшние события напоминают начало кризиса 2008 года, пока не понятно, во что реально выльется происходящее: в пресловутую "вторую волну" кризиса или в коррекцию, на которой "погреют руки" биржевые спекулянты.

По мнению Кажикиной, "даже если предположить, что действительно это повторение 2008 года, то для российской ипотеки все будет не так "печально" как три года назад". "Во-первых, - считает она, - по сравнению с 2008 годом, сейчас практически нет высоко рисковых кредитов, с очень маленьким первоначальным взносом и минимальной оценкой платежеспособности заемщика. А во-вторых, банки, по сути, только в этом году стали снижаться по ставкам кредитов и повышать лояльность к клиентам. Так что определенный запас прочности у российской ипотечной системы есть. И если действительно мы снова войдем в кризис, банки, скорее всего, лишь немного подкорректируют свои ипотечные программы в сторону их ужесточения. При этом не нужно забывать о том, что российский рынок ипотеки существенно отличается от западного с точки зрения его финансирования. За рубежом большое распространение имеют "ипотечные облигации", которые сильно зависят от колебаний на фондовом рынке. В России такого нет, так как степень секьюретизации нашего ипотечного рынка не высока. И поэтому обвал фондового рынка, у нас, в отличие от Запада, не означает автоматического обвала ипотечного рынка".

Однако не все эксперты столь оптимистичны. "Мы живем в интегрированном пространстве, проблемы общемирового рынка отражаются и в России", - считает Ирина Радченко, вице-президент Международной Академии Ипотеки и Недвижимости. - Первыми с проблемами могут столкнуться те, кто взял кредит на квартиру в долларах или евро. "Заемщики, которые брали в валюте - в долларах или евро, а зарплату получают в рублях, могут обнаружить, что следующий платеж по кредиту будет для них существенно дороже из-за неравенства валют. Если доллар продолжит расти, проблемы для заемщиков могут стать еще глубже", - предупреждает г-жа Радченко.

Еще одна опасность заключается в снижении цен на нефть. "Если цены на нефть продолжат падать, это отразится на рынке труда, людям прекратят выплачивать бонусы, надбавки, может быть, начнут снижать зарплаты, а в таких условиях люди уже перестают даже задумываться о покупке квартиры", - говорит Ирина Радченко.

"Из-за пертурбаций на финансовых рынках могут возникнуть проблемы у самих банков, - перечисляет потенциальные неприятности Ирина Радченко, - тогда какое-то количество банков и программ ипотечного кредитования закроется. То есть теоретически возможно сокращение вариантов кредитов для заемщиков".

Как поведут себя регуляторы рынка ипотечного кредитования?

"Сейчас ведущие ипотечные банки продолжают увеличивать объемы ипотечного кредитования, - комментирует Ирина Кажикина. - Появляются новые банки на рынке ипотечного кредитования. Конкурируя между собой банки, предлагают оптимально выгодные продукты для потенциальных заемщиков. Ипотечные продукты становятся более доступными. Многие банки снизили или полностью отменили комиссию за выдачу ипотечного кредита, что существенно уменьшает расходы заемщиков. Во многих банках уже сейчас процентная ставка не зависит от способа подтверждения дохода, и банки, где эта зависимость еще присутствует, будут вынуждены ее убрать. Появились продукты с нулевым первоначальным взносом и продукты, не требующие подтверждения потенциальным заемщиком его платежеспособности. Список можно продолжить.

По мнению Кажикиной, осенью 2011 года ставки по рублевым кредитам вряд ли будут снижаться, так как есть большая вероятность повышения ставки рефинансирования ЦБ РФ. За 2011 год ставка рефинансирования увеличилась с 7,75% до 8,25%. Требования к размеру первоначального взноса будут снижаться, а лояльность банков к заемщикам увеличиваться. Еще больше банков отменят или уменьшат размеры комиссий за выдачу кредита, перестанут требовать обязательного титульного и личного страхования; отменят мораторий на досрочное погашение".

Несмотря на нестабильную общемировую экономическую ситуацию, в целом прогноз экспертов скорее оптимистичен, чем пессимистичен. Уж точно - без элементов паники. Вице-президент гильдии риэлторов г-н Апрелев убежден: "Кредиты станут более востребованы". 

Источник: РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА