Ипотека без паники

Колебания доллара заставляют волноваться заемщиков, оформивших ипотеку в американской валюте. И хотя банки готовы рассматривать заявления о переводе таких кредитов в рубли, расчет показывает, что спешить с этим не стоит, во всяком случае, до тех пор, пока доллар не подберется к отметке 40 руб.

С начала 2003 до середины 2008 года доллар подешевел относительно рубля с 32 до 23 руб. И заемщики, оформившие ипотечный кредит в долларах, все это время подсчитывали выгоду. Однако кризис и значительный рост курса доллара изменил ситуацию коренным образом.

По подсчетам Банка России, объем жилищных кредитов, выданных в иностранной валюте в 2008 году, оценивался в 103,1 млрд руб. По итогам 2009 года объем таких кредитов сократился более чем в восемь раз — до 11,9 млрд руб. В 2010 году интерес к валютной ипотеке вырос, но незначительно: объем таких кредитов составил 19,2 млрд руб. В текущем году, учитывая рост курса доллара и угрозу нового витка мирового кризиса, объем ипотечных кредитов в валюте вряд ли достигнет этого показателя. Так, по итогам первых семи месяцев 2011 года объем ипотечных кредитов в иностранной валюте оценивается в 12,2 млрд руб. При этом банкиры отмечают, что спрос на такие кредиты за последние два месяца практически сошел на нет.

Во время кризиса банки отработали процедуру рефинансирования ипотечных кредитов — готовы были менять для заемщика валюту кредита, чтобы избавить его от валютных рисков. Опрошенные "Деньгами" банки сообщили, что и сейчас могут рассмотреть варианты перевода валютных кредитов в рублевые. Правда, пока интереса к такой процедуре со стороны заемщиков банкиры не наблюдают. "В настоящее время заемщики более спокойно реагируют на повышение курса доллара, поскольку многие из них уже пережили кризисную ситуацию в 2008 году. Поэтому никакой паники среди клиентов не наблюдается. Обращений по смене валюты до сего дня в банк не поступало",— рассказывает директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич.

Возможно, подобное спокойствие, сохраняемое ипотечными заемщиками, можно объяснить тем, что зарплату они получают в иностранной валюте, либо зарплата привязана к валютному курсу. "Сейчас, как правило, кредиты в валюте оформляют жители Москвы или Санкт-Петербурга, а также индивидуальные предприниматели или служащие средних или крупных компаний с иностранным участием, чья зарплата привязана к долларовому эквиваленту. Таким клиентам выгодно оформлять валютные кредиты, в этой категории заемщиков нет зависимости от колебаний курса",— говорит начальник управления развития ипотеки банка "Открытие" Александр Ефимов.

В целом банки настроены довольно оптимистично и предполагают, что резкого роста просрочки из-за увеличения курса доллара не произойдет. "Прямой зависимости объема просрочек от курса доллара не существует. Все очень индивидуально. Как правило, просрочки связаны с потерей клиентом работы или проблемами в бизнесе. Предыдущий кризисный период показал, что заемщики, оставшиеся в валюте, не понесли ощутимых потерь в связи с тем, что разница в ставках по рублевым и валютным кредитам, как правило, значительная — от 3%",— считает Вячеслав Лясевич.

"Если говорить о влиянии курса на просроченную задолженность, то, вероятнее всего, при увеличении курса мы будем наблюдать и рост просрочки по валютным кредитам. Но я считаю, что это влияние не должно быть столь же критичным, как в 2008-2009 годах. Поскольку доля валютных кредитов в новой выдаче ничтожно мала, основное влияние курс опять окажет на портфели, сформированные еще до кризиса, а это та часть заемщиков, с которыми банки уже проделали немалую работу в 2009-2010 годах. За это время заемщики реструктурировали свои кредиты, меняли валюту или, в крайнем случае, продавали недвижимость с целью погашения кредита",— говорит начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Иван Веденисов.

По мнению банкиров, сейчас переводить валютный кредит в рублевый стоит только совсем уже пессимистично настроенным заемщикам. "Рефинансировать кредит на данном этапе выгодно только в том случае, когда у заемщика есть уверенность, что курс доллара продолжит рост до уровня 39-40 руб. и зафиксируется на этой отметке на продолжительное время. Выгоду заемщику получить не удастся, но он выйдет на безубыточный уровень. Как правило, долларовые кредиты дешевле рублевых, обычно разница в стоимости составляет 2-3%. Чтобы выйти в ноль, разница в денежном выражении должна быть равноценна увеличению курса на 23%. Тогда заемщик не проиграет от этой операции",— считает Александр Ефимов.

По мнению банкиров, нынешний рост курса доллара будет кратковременным. Если заемщик рефинансирует кредит, а курс доллара замедлится, вновь выданный кредит может оказаться куда менее выгодным, нежели предыдущий. "Мы не склонны драматизировать ситуацию с ростом курса доллара. Например, в прошлом году он уже дважды поднимался выше 31 руб.— в июне и ноябре. Что касается программы рефинансирования, то она существует в нашем банке, и во время кризиса мы предлагали ее нашим заемщикам. Клиенты программой интересовались, но реально воспользовался ею только один из них. Ставки по валютным кредитам всегда значительно ниже, чем по рублевым, и за счет этого валютный заемщик получает существенную экономию относительно кредита в рублях. Эта экономия на разнице в ставке покрывает даже рост курса доллара. Чтобы перевод кредита из долларового в рублевый был выгоден заемщику в части ежемесячных платежей, курс американской валюты должен превысить 50 руб.",— говорит член правления банка "Дельтакредит" Ирина Кузьмичева.

Источник: КОММЕРСАНТЪ