Девелоперы рисуют схемы. Кризис вынуждает изобретать экзотические способы инвестирования в недвижимость

80% строителей из-за кризиса станут банкротами, уверял три недели назад гендиректор "Российского союза строителей" Михаил Викторов. Но если послушать директора управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексея Чувина, выступавшего на конференции Института Адама Смита "Недвижимость в России", ситуация выглядит не так уж плохо: большинство выданных кредитов находятся в "желтой зоне", в "красной" же, означающей реструктуризацию и банкротство – лишь малая часть. Официально просрочка по кредитам застройщикам, портфель которых составляет 600 млрд руб., в Сбербанке составляет лишь 0,7%. Примерно та же ситуация и в ВТБ, еще одном крупном кредиторе строительной отрасли.

Правда, в реальности картина совсем не такая благостная. Методика подсчета просрочки позволяет учитывать в качестве просроченного не весь кредит целиком, а только не выплаченные проценты – так что в реальности размер "плохих долгов" в разы больше декларируемого. К тому же банкам, как бы им ни хотелось того избежать, приходится брать на баланс заложенное имущество, чтобы реструктурировать долги – и зачастую это недострой, в который еще нужно вкладываться.

Как ни удивительно, но и в таких условиях можно найти деньги на новые проекты. Правда, для этого девелоперам придется идти на серьезные уступки, например, согласиться с очень низкой оценкой залога. Это не самое неприятное – банк может попросить, например, акционеров девелоперов довнести и собственные средства или потребовать личного поручительства. У скольких владельцев застройщиков сейчас есть такая возможность – большой вопрос.

Можно вспомнить и другие способы десятилетней давности – например, финансировать строительство в основном за счет дольщиков, как это практикует питерский девелопер RBI, а затем уговаривать выдать кредиты и госбанки. Но это самые простые варианты. Кризис порождает новые способы, и порой весьма экзотические. Тот же RBI создает совместные специализированные инвестфонды с крупными западными банками, такими как Deutsche Bank и Morgan Stanley. А "Конкордия – Эссет Менеджмент" предлагает использовать вместо закрытых ПИФов недвижимости специальные "кредитные фонды", куда девелоперы будут передавать свои объекты, в том числе и находящиеся в залоге, – а банки, в свою очередь, будут выдавать кредиты, оформленные на эти фонды. Предполагается, что так права кредиторов и инвесторов будут защищены надежнее, а значит, они будут более охотно финансировать новые проекты.

Удастся ли с помощью этих мер избежать массовой волны банкротств девелоперов – большой вопрос. Вероятность того, что банки будут вынуждены массово забирать заложенные квадратные метры, а затем быстро их распродавать и тем самым далее обрушать рынок недвижимости, остается довольно высокой. В лучшем случае девелоперам придется объединяться – такие компании, считают сами финансисты, с большей вероятностью смогут привлечь финансирование.

Алексей Непомнящий

Источник: SLON.RU