Игорь Жигунов: "Россияне знают только один способ инвестирования - недвижимость"

Игорь Жигунов, заместитель председателя правления "Городского Ипотечного Банка":

– Каковы основные проблемы ипотечного рынка в условиях кризиса?

– Сейчас на рынке ипотечного кредитования масса проблем, которые условно можно поделить на несколько блоков. Во-первых, это блок экономических проблем. Уровень платежеспособности населения падает. Многие люди сейчас потеряли работу, заработок полностью или его часть и, даже если потенциально они и хотели бы взять жилищный займ, в нынешних условиях не могут этого сделать. Да и те, кто имеет адекватный доход, заняли выжидательную позицию – во-первых, население не уверено в своих завтрашних доходах, а во-вторых, далеко не все готовы по сегодняшним ценам покупать недвижимость, а уж тем более, при сегодняшнем уровне кредитных ставок, в ипотеку. Таким образом, спрос на ипотечные кредиты сегодня существенно снизился.

Кроме того, в последние годы российские банки стремились наращивать кредитные портфели. В том числе, и по ипотеке. Банки привыкли жить на растущем рынке – на росте доходов населения, росте цен на недвижимость, на привлечении дешевеющих внешних заемных ресурсов. Можно сказать, вся российская ипотека была построена на западных средствах. Теперь наступил момент, когда эти некогда привычные источники фондирования, на базе которых развивалось ипотечное кредитование, оказались ограничены, либо недоступны вовсе. Внутренние же долгосрочные источники попросту отсутствуют. Если еще в 2006-первой половине 2008 года четыре сотни банков активно предлагали различные ипотечные продукты российским заемщикам, то сейчас осталось всего 7-8 банков, которые реально выдают жилищные кредиты.

Всего ипотечных кредитов на настоящий момент выдано в РФ на сумму более 1 трлн. рублей. Динамика роста ипотечной активности за последние два года практически удваивалась. Но вот по итогам 1 квартала 2009 года объем выданных ипотечных кредитов снизился в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Количество заявок населения на кредиты сократилось более чем в 10 раз.

Тем не менее, жилье все равно было, есть и будет необходимо. Поэтому сейчас в условиях падения спроса на ипотеку, текущего спроса на объекты недвижимости в целом, просто-напросто формируется отложенный спрос.

Другой блок проблем – правовое обеспечение. Необходим целый блок законодательных и правовых новаций, направленных как на формирование внутреннего рынка секьюритизации финансовых и иных активов, так и на развитие ипотечного кредитования нежилых объектов, создание условий для мотивации инвесторов. Это касается внесения изменений в законодательство в части секьюритизации, ипотечных ценных бумаг, в налоговое законодательство и т.д. До недавнего времени основная часть сделок по секьюритизации, например, проходила через иностранные SPV.

В-третьих, это проблемы банков, которым необходимо резервировать средства под растущую просроченную задолженность. Хотя пока основные игроки рынка с этим справляются.


– Каковы новые условия, новые правила игры в сегменте ипотечного кредитования?

– Безусловно, сократилось не только количество банков, выдающих жилищные займы, но и количество предлагаемых ипотечных программ. Кроме того, банки стали консервативнее выбирать потенциальных заемщиков: большие первоначальные взносы (30-50%), подтверждение доходов по 2-НДФЛ, исключительно положительная кредитная история. Причем, банки выдают кредиты в основном на покупку квартир на вторичном рынке жилья и, как правило, только в крупных городах. Про широкие программы кредитования не в городах, кредитование новостроек и загородных объектов, кредитование земельных участков на время можно забыть. Банки кредитуют вторичный рынок, потому что есть обеспечение для таких займов. Обеспечение, под которое может быть оформлена закладная, а позже будут производиться секьюритизационные сделки.


– Как, по Вашим оценкам, растет просрочка по жилищным кредитам? Будет ли объем просроченной задолженности расти и далее?

– Размер просроченной задолженности по ипотечным кредитам в настоящий момент, по оценкам экспертов, составляет в среднем по стране около 2%. За последние месяца этот показатель вырос, однако нельзя сказать, что она достигла каких-то апокалипсических значений.

В мировой практике неким пограничным значением считается уровень в 5-6%, когда действительно необходимо будет предпринимать более серьезные меры, а порой и прибегать к помощи государства. Пока же кредитные организации в основном могут справиться и сами, у многих банков есть собственные программы реструктуризации.

Что касается нашего банка, то мы изначально реализуем программы кредитования с учетом взвешенной политики риск-менеджмента и четких стандартов андеррайтинга заемщиков и объектов залога. С учетом изменений на мировых рынках, мы еще год назад ввели ряд корректив в свои программы. Таким образом, сегодня качество портфеля продолжает оставаться на высоком уровне, а размер просрочки у нас не превышает среднерыночных показателей. Применяемые банком стандарты кредитования сегодня – и в этом мы не исключение – достаточно консервативны. Это – минимальный первоначальный взнос в 40%, подтверждение доходов прежде всего 2-НДФЛ, положительная кредитная история. Я думаю, это вполне закономерно в сегодняшних условиях.

Это доказывает, что ипотекой необходимо заниматься системно, а не факультативно. В ближайшее время нас не ждет увеличение количества участников ипотечного рынка. Прежде всего, мы будем наблюдать доминирующую роль банков с участием иностранного и государственного капитала, а также процессы укрупнения банковского капитала.

– Стал ли "Городской Ипотечный Банк" выдавать сейчас меньше кредитов? Если да, то насколько меньше?

– Разумеется, с учетом корректировки программ и ситуации на рынке объем заявок и ипотечных сделок значительно сократился. Сейчас мы не ставим задачи активного наращивания портфеля. Основной блок – качество портфеля и клиентский сервис.

– Как стало не так давно известно, Городской Ипотечный Банк решил развивать и другие направления бизнеса? Вы хотите диверсифицировать бизнес, чтобы обезопасить себя в условиях кризиса?

– Речь идет о более оптимальном использовании возможностей и созданной банком инфраструктуры. Мы открыли в трех городах (Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург) расчетные центры, предоставляющие нашим клиентам широкий комплекс как банковских услуг: аренду сейфовых ячеек, прием платежей, денежные переводы, обмен валюты и др., так и услуг в рамках партнерских программ банка, связанных как с оформлением сделок с недвижимостью, так и иными программами. Удобство в том, что клиент все сможет оформить в одном месте, удобно, быстро и по приемлемым тарифам. Подобная диверсификация бизнеса за счет более эффективного использования уже имеющихся мощностей, технологий и большой сети партнеров, на наш взгляд – демонстрация гибкого рыночного подхода, умения быстро адаптироваться в текущей рыночной ситуации. Это способно расширить нашу целевую аудиторию и повысить узнаваемость бренда.


– Каковы насущные банковские проблемы сегодня?

– Сейчас банкам приходится думать, прежде всего, о поддержании существующего качества портфелей и об обеспечении устойчивости бизнеса в целях подготовки к его дальнейшему развитию при стабилизации на рынке. В будущем же, когда произойдут некие позитивные изменения на рынке, посткризисные явления отчасти будут восприниматься именно как стимул для улучшения качества портфеля и реализации новых возможностей в бизнесе. Немаловажным остается блок долгосрочного ресурсного обеспечения программ банковского кредитования и текущее низкое качество заемщиков – как в корпоративном, так и розничном блоке, что связано со снижением активности – как в реальном секторе, так и со снижением доходов населения.

– Что делают банки с проблемными заемщиками, не имеющими возможность выплачивать кредит в связи с потерей работы или сокращением уровня дохода?

– Заемщики, сталкиваясь с проблемами, не должны прятаться от кредиторов. Это неправильно. И плохо для обеих сторон. Вся информация о ненадлежащем выполнении обязательств по кредитному договору поступает в Бюро кредитных историй. Для должника это чревато тем, что в будущем ему вряд ли выдадут кредит еще раз, даже в другом кредитном учреждении. Банки, со своей стороны, заинтересованы в возврате кредита не меньше, чем заемщик, и настроены на выработку компромиссного решения. Это может быть и отсрочка платежа – своего рода кредитные каникулы, снижение размера ежемесячного платежа, отмена штрафных санкций и другие способы взаимодействия. Не исключены, конечно, и случаи реализации предметов залога. Но это право банка, ведь ипотечный кредит выдается под залог объекта недвижимости. Другой вопрос, что сейчас цены на квартиры сильно упали, и банкам реализовать недвижимость не так-то просто. Это еще одна причина, почему кредитной организации удобнее именно договориться с заемщиком, чем судиться и/или устраивать торги.

– А если денег от продажи квартиры не хватает для покрытия кредита?

– Если банк проводил взвешенную кредитную политику, в частности страховался от обесценения стоимости залога за счет первоначального взноса, то такой проблемы не должно возникнуть. В то же время, согласно нашему законодательству, ипотечный заемщик отвечает не только заложенным, но и иным имуществом. В этом случае взыскание может обратиться и на другое имущество – автомобили, гаражи и т.д. Такое случается, но нельзя сказать, что часто. Все же банк заинтересован разобраться с должником без судебных разбирательств.

– Как Вы оцениваете государственные меры по поддержке ипотеки?

– Что касается государственных антикризисных мер, то, на мой взгляд, в целом действия властей достаточно понятны и последовательны, и правильны для рынка. Причем это касается и действий по восстановлению общей экономической стабильности, и именно точечных мер по поддержке ипотечного рынка. Хотя, конечно, все взаимосвязано.

АИЖК запустило через ряд банков ипотеку по своим стандартам, это также положительная мера. Мы ощущаем через обратную связь с клиентом, что люди этим продуктом интересуются.

Я также говорю о мерах правительства по поддержанию банковской ликвидности, реструктуризации долгов. Хотя последнее – в значительной мере также и психологический инструмент, позволяющий избежать неких панических настроений населения.

Следующим шагом должны стать меры, связанные с активным принятием законодательных актов, способствующих формированию внутренних источников долгосрочного фондирования в стране, а также меры по стимулированию производства, повышению активности в реальном секторе.


Что будет с ипотекой в ближайшее время? Когда она начнет восстанавливаться и что для этого надо?

Развитие рынка зависит от того, как будут вести себя основные экономические показатели, ситуация на мировых рынках, цены на нефть, стабильность валюты, а также каков будет уровень инфляции. От 2009 года не стоит ждать каких-то рекордов, этот год станет годом пересмотра стандартов.

Рынок ипотеки начнет восстанавливаться, скорее всего, не ранее 2010 года при условии стабилизации и позитивных изменений в экономике. Пока же формируется отложенный спрос. Большинство россиян не понимает других способов сохранения и вложения средств, кроме инвестиций в недвижимость. Для них покупка квартиры – и первоочередная потребность в качестве жизни, и понятный и традиционный способ вложения средств. Через год-два отложенный спрос начнет проявляться в полной мере, и мы столкнемся с нехваткой качественного жилья на фоне текущего значительного сокращения строительства во многих регионах РФ. Ведь сейчас на первичном рынке реализуются объекты, строительство которых начато еще в 2005-2007 годах. Новые же стройки частично, а в ряде регионов порой и полностью, заморожены. Таким образом, отсутствие нового качественного предложения на рынке жилья через несколько лет может привести к серьезному росту цен. Сейчас нужно всячески развивать строительство жилья. В 2010 году будет новый импульс и для развития банков, и для ипотеки, но уже в совершенно новом качестве.

– Может быть, еще какие-то шаги может предпринять государство для того, что ипотека начала оживать – и для банков, и для заемщиков?

– Таким шагом может стать формирование внутреннего рублевого рынка долгосрочного фондирования, чтобы в дальнейшем ослабить зависимость нашего банковского сектора от внешних заимствований.

Фаина Филина

Источник: SLON.RU