Ипотека: объемы выдачи кредитов растут, но их размеры разумны

Кредиты лучше использовать для улучшения жилищных условий, а не для приобретения квартиры «с нуля»

В 2013 г. рост рынка ипотеки замедлится до 20%, считают специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Согласно опубликованному АИЖК прогнозу, в этом году банки выдадут в общей сложности 650 000 - 680 000 кредитов, общая сумма которых достигнет 1 - 1,2 трлн руб.
«Рост ипотечного рынка замедлится до 20%, что, с одной стороны, обусловлено исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов, с другой – замедлением спроса на фоне повышения ставок по ипотечным жилищным кредитам», – говорится в сообщении АИЖК. В целом, с учетом достигнутых в 2012 году объемов, продолжение ежегодного роста рынка темпами, близкими к 50%, свидетельствовало бы о его перегреве, а не о здоровом развитии, отмечают специалисты агентства.

Рынок ипотеки продолжает расти. Расти, несмотря на рост ставок по кредитам, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Некоторые банки опять, как до кризиса, вводят «нулевой» первоначальный взнос, хотя опыт США в отношении необеспеченных (sub-prime) кредитов прямо указывает на опасность такой политики. На вроде бы на явную угрозу для экономики не реагируют ни Центробанк, ни Минфин, ни другие органы власти, которым впору забить тревогу. (См. «Объемы ипотеки могут вырасти благодаря политике и вопреки экономике».)

Все ипотечные калькуляторы и иные расчеты показывают, что приобретение квартиры в кредит либо непосильно для рядового гражданина, либо решение о покупке предполагает запредельно высокий риск оказаться в долговой кабале. Средневзвешенная ставка по ипотеке в 13,5%, которую прогнозирует на 2013 г. АИЖК, не идет ни в какое сравнение с принятыми на Западе 2-4% годовых.

Но число выданных кредитов все равно постоянно растет. А вот объем просроченных платежей снижается. Факты свидетельствуют, что люди, ставящие подписи под обязательствами займа, оказываются вполне отдающими себе отчет в своих действиях и действительно кредитоспособными. (Подробнее о состоянии рынка ипотеки www.irn.ru расскажет чуть позже.)

Если факты противоречат логике, тем хуже для фактов?

Даже внимательные люди бывают загипнотизированы обилием нулей в числах, сотнями тысяч выданных кредитов и триллионом рублей. Человек обычно не привык оперировать такими суммами. А можно попробовать привести весь рынок ипотеки к крайне упрощенному общему знаменателю. И тогда все становится на свои места.
Очень немного людей используют ипотечные возможности для приобретения квартир по классической схеме - накопив первый взнос в размере 30% и взяв кредит на 20-30 лет. Такой сценарий действительно ничего хорошего заемщику не сулит (можно легко проверить на ипотечном калькуляторе).
Но вот если у человека уже имеется квартира, использовать ипотечные возможности для улучшения жилищных условий становится вполне реально. Согласно прогнозу IRN.RU на 2013 год, цены на квартиры в Москве продолжат колебаться в коридоре примерно $4000 - 6000 за квадратный метр. Именно так цены на жилье в Москве и ведут себя уже последние шесть лет – «плавают» вокруг отметки в $5000 за кв. м. Подробнее об этом говорится в статье «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году».

Допустим, потенциальный молодой заемщик располагает однокомнатной квартирой в 40 кв. м, ее можно грубо оценить в $200 000. Если у него нет завышенных притязаний, он вполне может поставить цель переехать в двушку площадью 60 кв. м (допустим, планируя рождение ребенка) через 3-4 года. Семья из двух молодых профессионалов вполне может располагать совокупным доходом примерно в 100 000 – 120 000 руб. в месяц, что позволит им откладывать по 30 000 руб. ($1000) за тот же период (направлять на ипотеку без существенного спада уровня жизни можно не более 30% дохода, свидетельствует мировая статистика). За три года накопления составят $36 000. А возвращаясь к несложной арифметике, видно, что для переезда семье необходимо доплатить $100 000. Недостающая сумма – $64 000. Обращаемся к ипотечному калькулятору и получаем ответ: при кредите под 13,5% (в валюте!) на эту сумму на 10 летежемесячный платеж составит $974,56. Считайте, сколько откладывали, столько же теперь и выплачиваем. Правда, расходная часть бюджета семьи могла увеличиться с рождением ребенка, но к экономике рынка недвижимости это уже не имеет отношения. А если взять кредит только на пять лет, то ежемесячный платеж возрастет до $1472,63. Но, возможно, к этому времени кто-то из супругов получит повышение и будет зарабатывать больше…

А сколько в среднем берут в долг?

Возвращаясь к данным АИЖК, специалисты www.irn.ru отмечают: если разделить прогнозируемый объем выдачи ипотечных кредитов в России (1 - 1,2 трлн руб.) на их число (650 000 - 680 000), то средний объем выдаваемого кредита составит чуть более 1,5 млн руб. ($50 000 - 60 000). Интересно, что эта сумма почти совпадает с гипотетическими расчетами www.irn.ru. То есть вполне разумно использовать ипотечные возможности, если первоначальный взнос превышает 70% бюджета покупки, а лучше достигает 80%.
На нужды потребителей рынка ипотеки в конце прошлого года четко среагировало АИЖК. Оно включило программу «Переезд» в линейку основных ипотечных продуктов и снизило по нему ставку кредитования - получить кредит под залог имеющегося жилья теперь можно по ставке 12-14% годовых в рублях.
В материалах агентства поясняется, что пилотная версия продукта «Переезд» была запущена в середине 2012 года, а до конца прошлого года кредиты выдавались по ставкам от 12,5% до16% годовых в рублях.
Основное назначение программы «Переезд» – оптимизация альтернативных сделок за счет конвертации средств от продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жилье. И главное: этот продукт можно использовать, даже если старое жилье обременено предыдущей ипотекой.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU