Алена Мосягина, директор КЦ «Стратегия успеха», бизнес-тренер: «Недвижимость – это место, место и еще раз – место!»

Инвестирование в недвижимость – это один из самых разумных способов сохранения денег в России. Однако не все так просто, как кажется. Чтобы не столкнуться с последствиями неправильных решений, нужно соблюдать ряд правил: во-первых, нужно четко понимать, что ты покупаешь недвижимость в качестве актива. Во-вторых, не стоит ввязываться в кредиты/ипотеки, если ты не уверен, что этот платеж даже в сложных ситуациях будет тебе по карману. В-третьих, нужно лично изучать предложения о продаже, посещать предлагаемые объекты, лично разговаривать с продавцом и соседями.

Про недвижимость. У меня получился довольно большой опыт владения жилой и коммерческой недвижимостью. Я покупала квартиры и другие объекты как для себя и своей семьи, так и в качестве инвестиции. При этом использовала правило «умного кредита» – как советует Роберт Кийосаки: «Если ты взял кредит, пусть его отдает кто-то другой». Взяв квартиру в ипотеку, я рассчитывали платежи так, чтобы они погашались из дохода от сдачи квартиры в аренду. Есть такая ведическая пословица «От трех вещей надо избавляться немедленно: от пожара, от болезни и от долгов».

Про первое жилье. Свою первую квартиру мы с мужем купили спонтанно еще в девяностых. Это была однокомнатная квартира в районе «Танка». Мы сделали в ней ремонт, но большую часть времени она просто пустовала. Мы тогда были еще довольно безграмотные «инвесторы» и даже не сдавали ее в аренду, хотя это было бы логично. Ведь сами-то мы в нее переезжать не собирались, а остались жить с родственниками мужа, так как ребенок ходил в садик в другом районе, а личного транспорта у нас еще не было. В итоге, когда пришло время, нами было принято решение обменять эту квартиру с доплатой на трехкомнатную в Иркутске-2, в которой мы поселились семьей и прожили много лет.

Про загородную недвижимость. Жизнь в благоустроенной квартире в городе меня всегда устраивала, и я не задумывалась о переезде. Но однажды на тренинге «Мастерская успеха» Мирзакарима Норбекова я услышала утверждение, что многоквартирные дома похожи на «энергетические помойки». Что они накапливают негативную энергию от разных людей со всех сторон и очень влияют на человека, его настрой, возможности, потенциал,  реализации, психику и т.д. Я, как человек практичный, сразу  начала изучать вопрос – послушала семинары Олега Торсунова, пообщалась с друзьями и знакомыми, которые живут за городом, об их впечатлениях и опыте. Все «в голос» утверждали, что, если есть возможность, нужно немедленно переезжать в собственный дом. Доводов было слишком много, чтобы игнорировать их. Поэтому уже в течение года мы продали городскую квартиру и несколько гаражей, чтобы купить старенький дом площадью 60 кв. м с 20 сотками земли в четырех километрах от центра Иркутска – в поселке Дзержинск. Приобретение обошлось нам в 1 млн 800 тыс. рублей, не считая ремонта, который, честно говоря, продолжается и по сей день. За городом мы живем уже шестой год, и ни дня не жалели о покупке. Конечно, первое время было непривычно, ведь в доме ты сам несешь ответственность за водоснабжение, отопление и благоустройство, не сможешь пенять на ЖКХ.

Про строительство и ремонт. Когда мы покупали дом, мы сразу решили, что будем расширять площадь. Благо, что территория позволяла нам это сделать. Сейчас дом из 60 кв. м увеличился до 260 кв.м. Работы по его строительству и ремонту осуществляются поэтапно при помощи специалистов, но планировать пространство и внутреннюю отделку я предпочитаю самостоятельно. В этой области я изучила много нового – например, меня всерьез заинтересовало древнее индийское учение Васту-Шастра, которое основано на философии планирования гармоничного пространства дома (это «прародитель» Фен-Шуя). Исходя из этого учения, вход в дом желателен с восточной  или северной стороны, а строение должно иметь квадратную или прямоугольную форму. Конечно, наш дом не соответствует всем требованиям учения, однако некоторые параметры нам удалось соблюсти и скорректировать.   

Про коммерческую недвижимость. Почти два года назад я приобрела офисное помещение площадью 53 кв.м в торгово-офисном центре «Триумф» на улице Советская.  На его покупку мне потребовалось 2 млн 200 тыс. рублей. Большая часть суммы у меня уже была, но все же не обошлось и без бизнес-кредита, который я взяла в Сбербанке РФ. Выгода очевидна: раньше за аренду помещения я платила 33 тыс. рублей в месяц, сейчас гашение кредита мне обходится в 25 тыс. рублей в месяц.  

При выборе офиса у меня были сформулированы четкие критерии: во-первых, я рассматривала только правый берег Ангары, поскольку большинство наших клиентов работают в центральной части города; во-вторых, помещение должно было располагаться на первой или второй пешеходной линии и недалеко от остановки; в-третьих, офис не должен был быть во дворах.

Когда помещение было куплено, я занялась ремонтом. Он обошелся мне около 500 тыс. рублей. С помощью подруги, которая увлекается дизайном интерьеров, был выбран современный стиль «Лофт». По ее рекомендациям и проводились все ремонтные работы.     

Про аренду. Мне никогда не приходилось арендовать жилье, а вот опыт сдачи квартир в аренду у меня богатый – я сдавала три квартиры более шести лет. И этот опыт был очень разнообразным! Надо понимать, что жильцы-арендаторы не сохраняют порядок и чистоту квартиры, техники и мебели. Даже документально оформленные договоренности не защищают от проблем и убытков, эти расходы должны закладываться в план.

Про инвестиции в недвижимость. На мой взгляд, инвестирование в недвижимость – это один из самых разумных способов сохранения денег в России. Однако не все так просто, как кажется. Чтобы не столкнуться с последствиями неправильных решений, нужно соблюдать ряд правил: во-первых, нужно четко понимать, что ты покупаешь недвижимость в качестве актива. Многие аргументируют покупку недвижимости словами: «Это будет инвестиция для меня, да и детям пригодится в будущем». Это неправильная позиция – нужно отделять «мух от котлет», а инвестирование от личных целей. Во-вторых, не стоит ввязываться в кредиты/ипотеки, если ты не уверен, что этот платеж даже в сложных ситуациях будет тебе по карману. В-третьих, нужно лично изучать предложения о продаже, посещать предлагаемые объекты, лично разговаривать с продавцом и соседями. Конечно, есть профессиональные риэлторы, которые помогут провести сделку «от и до», но чаще всего их задача – именно продать, они могут не понимать ваших интересов. Самое важное: 1) Не путать пассив с активом, четко понимать цель; 2) Анализировать и планировать все заранее; 3) Брать то, что тебе по средствам; 4) Помнить, что недвижимость – это «Место, место и еще раз – место!», и не «клевать» на «милый ремонтик» или другие эмоции. 

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области