Валерий Соколенко, генеральный директор ЗАО «Бизнес Партнер»: «Нельзя держать жилье в замороженном состоянии – или сдайте в аренду, или продайте»

Про первую квартиру. Первое свое жилье – для себя, не с инвестиционными целями, – я покупал 12 лет назад в Ростове, где жил в тот момент. Достаточной суммы для приобретения квартиры у молодой семьи Соколенко не было – так что взяли ипотеку в Райффайзенбанке, под 20% годовых.

Я в целом негативно отношусь к кредитам: берешь чужое – отдаешь свое, только в несколько раз больше. Ипотека, на мой взгляд, – единственный кредит, который брать целесообразно: инфляция «съедает» проценты, а квартира может так прирасти в цене за время выплаты кредита, что это покроет все переплаты. Мы, например, рассчитались по кредиту за 5 лет, переплатив вдвое больше, а квартира за это время выросла в цене в три раза. Так что не прогадали.

При выборе квартиры мы исходили, прежде всего, из тех соображений, что наша семья будет увеличиваться: у нас с супругой должна быть своя комната, у детей – своя, и обязательно зал – место для семейных встреч. Второе, что нас интересовало, – это развитая инфраструктура: школа, садик, поликлиника, удобные транспортные развязки. Важна была и экологичность – поэтому выбрали квартиру чуть в стороне от центра города, на восьмом этаже, с шикарным видом на Дон. Квартира площадью 65 кв.м  обошлась нам в 1,6 млн рублей.

Про «подводные камни». Покупая квартиру, мы видели в ней только плюсы: хорошая инфраструктура, транспортная доступность, отличный вид. На возраст и состояние дома мы не смотрели. А вторичка в Ростове куда быстрее ветшает и приходит в негодность, чем в Иркутске: климат там очень влажный.

Второй момент, о котором мы не задумывались при покупке, а стоило бы, – это соседи. Дом был построен в советские времена, когда-то принадлежал заводу. Так что жили там, в большинстве своем, пожилые люди (бывшие работники завода) или их не очень благополучные дети. Сплетни, грязь в подъезде, нежелание решать проблемы ЖКХ – со всем этим мы столкнулись. Мы с супругой бегали по инстанциям, просили для всего подъезда, чтобы сделали ремонт, поменяли лифт. Никому больше это было не нужно.

Про ремонт. У молодой семьи часто бывают большие амбиции, желание сделать в квартире что-то этакое: супер-красивый ремонт, крутой дизайн. Мы на эти грабли тоже наступили: планировали сделать ремонт за год, в итоге это «удовольствие» растянулось на пять лет. Денег не хватало – и все это время мы с супругой работали не на себя, а на ремонт. Никаких путешествий, развлечений…

Вывод прост: при покупке квартиры нужно обязательно отложить 5-10% от ее стоимости – для ремонта. Если средства не позволяют, то лучше купить квартиру чуть поменьше, но сделать ремонт за полгода и жить в свое удовольствие.

Про инвестиции в недвижимость. На мой взгляд, инвестиции в недвижимость, особенно в период кризиса, – самые важные. На второй план, как мне кажется, уходят акции, драгметаллы: слишком длительные сроки, а людям хочется понимать, что происходит сейчас. Именно поэтому в декабре, после обвала рубля, люди так активно покупали квартиры – хотели избавиться от быстро дешевеющей денежной массы, вложив рубли в активы материальные.

Другое дело, что в кризис решения принимаются спонтанно, не взвешенно. А для любой инвестиции важен здравый смысл, холодная голова, четкий расчет. В декабре рынок недвижимости был очень перегрет, но люди готовы были покупать объекты фактически за любую цену. Сегодня ажиотаж прошел, курсы стабилизировались, и цены по многим направлениям пошли вниз. Многие мои знакомые, купившие в декабре квартиры под влиянием импульса, теперь не знают, что с ними делать: товар оказался неликвидным, продать по той цене, по которой купили в декабре, уже невозможно.

Это – отличный урок для всех, кто думает, что инвестиции в недвижимость – это просто. На самом деле, чтобы зарабатывать в этой сфере, нужно иметь опыт инвестирования, понимать, как работает рынок. Инвестор – он как нумизмат: чтобы быть классным коллекционером, нужно разбираться в том, что ты покупаешь.

Про опыт инвестирования в недвижимость. Семь лет назад мы решили переехать из Ростова в Иркутск. Встал вопрос – что делать с квартирой.

В течение полутора лет мы ничего с ней не делали: не продавали (вдруг вернемся?), не сдавали (такой ремонт – вдруг испортят?) – и совершили большую ошибку. Ни в коем случае нельзя держать жилье в замороженном состоянии. Квартира без присмотра становится нежилой, трубы портятся, обои начинают облазить…

Через полтора года мы, наконец, приняли решение и квартиру продали, в три раза дороже, чем покупали когда-то. Поняли, что дело это интересное и выгодное. На деньги, вырученные с продажи квартиры, купили две однокомнатных квартиры в строящихся домах в Ростове – для сдачи в аренду и, возможно, продажи в будущем. «Однушки» – это самый ликвидный вариант.

«На деньги, вырученные с продажи квартиры, купили две однокомнатных квартиры в строящихся домах в Ростове – для сдачи в аренду и, возможно, продажи в будущем».

К вопросу подошли тщательно. Изучили портфолио застройщика, порасспрашивали жильцов уже построенных им домов на форумах, как им живется, с какими проблемами они сталкиваются. При выборе объектов учитывали развитую инфраструктуру, транспортную доступность – чтобы арендаторам было удобно.

Квартиры купили у одной компании, в разных домах – на стадии строительства 12-го этажа (из 13). Некоторые считают, что брать нужно на стадии котлована. Я не согласен: разница в цене, конечно, ощутимее, но и риски выше. К сожалению, в нашей стране всякое возможно: обещают построить за три года, а построят за пять – или вообще не построят.

Наши квартиры будут готовы в этом году. Быстро сделаем ремонт (в этот раз, наученные горьким опытом, сразу отложили необходимую сумму) и будем искать арендаторов.

В Иркутске мы покупали квартиру для проживания, но с возможностью, в перспективе, тоже сдавать ее в аренду. Взяли ипотечный кредит в Сбербанке, под 11% годовых. Выбрали двухкомнатную квартиру площадью 92 кв.м на 14-м этаже в жилом комплексе на Декабрьских Событий от компании «Маирта»: проверенный застройщик, развитая инфраструктура, центр города, хорошие соседи, охрана, консьерж. На момент покупки стоимость квартиры составляла 3,5 млн рублей.

«В Иркутске мы выбрали двухкомнатную квартиру площадью 92 кв.м на 14-м этаже в жилом комплексе на Декабрьских Событий от компании `Маирта`: проверенный застройщик, развитая инфраструктура, центр города, хорошие соседи, охрана, консьерж».

Сначала рассматривали вариант в Радужном – но отказались от него, несмотря на более низкую цену. Не хотелось стоять часами в пробках. Время – это самое ценное, что у нас есть. Пусть квартира обошлась дороже, зато до работы от нее можно добраться за 5 минут на машине и за 15 – пешком.

Про коммерческую недвижимость. Своей коммерческой недвижимости на текущий момент у меня нет. Это – планы на будущее, следующий шаг. Инвестиции в коммерческую недвижимость, будь то офисная или торговая, гораздо сложнее инвестиций в жилую, хоть и доходы с квадратного метра позволяют получать куда большие. Но если ты купил неудачное помещение, без хорошего трафика – считай, закопал деньги. А перепродать неликвидный коммерческий объект гораздо сложнее, чем квартиру.

Про выбор офиса. Выбор офиса во многом зависит от формата бизнеса.

Если твой бизнес завязан на премиум-класс и твой имидж дает добавочную стоимость твоим услугам, то стоит задуматься об офисе класса А, В+. Если нет – то зачем тешить свои амбиции?

Мы подходили к выбору офиса рационально. Наш бизнес завязан на средний класс, клиентский поток небольшой – чаще мы ездим «в поля», поэтому остановились на помещении класса С+ – это здание «СибВАМИ» на Советской. С одной стороны, в центре, с другой стороны, ставки невысокие: мы платим около 600-650 рублей за квадрат. Плюс, удобная парковка, что тоже немаловажно.

На период кризиса немного ужались: раньше снимали четыре помещения, сейчас три – площадь сократили на 30%, отказались от подсобных помещений. Кстати, кризис сыграл нам на руку в переговорах с арендодателем – удалось снизить арендную ставку. Процент небольшой, но и это хорошо.

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области