Иркутская недвижимость: кто растет, кто падает?

Анализ текущей ситуации в сегментах офисной, торговой и жилой недвижимости города Иркутска был представлен на Байкальском саммите недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Офисная недвижимость: «Ставки в Кировском и Октябрьском районах почти сравнялись»

Средняя арендная ставка в иркутских офисах составляет на сегодня 580 рублей за квадратный метр. Об этом сообщил в своем докладе Юрий Винников, управляющий объектами коммерческой недвижимости.

Юрий Винников, управляющий объектами коммерческой недвижимости
Фото предоставлено организаторами Байкальского саммита РГУД

По его словам, размер ставок сильно разнится в зависимости от района города. Так, Кировский район пока остается самым дорогим из всех, немного отстает Октябрьский: «Иркутск – специфичный город, и проблема с парковками и пробками сдвинула спрос на Октябрьский район, где сейчас построено достаточно много качественных офисных площадей. Цены в Кировском и Октябрьском районах практически сравнялись».

Из презентации Ю.Винникова

Другие районы отстают в строительстве офисных центров. Особенно это заметно в Ленинском и Куйбышевском районах, где новых качественных площадей практически не появляется: «В основном там идет перестройка различных зданий советской постройки в некие деловые центры. Соответственно, и качество, и цена там ниже».

Как отметил спикер, ставки на офисную недвижимость в городе продолжают снижаться: «Так как доля вакантных площадей из-за кризиса и сокращения спроса растет, то арендодатели даже по текущим контрактам пересматривают ставки в сторону понижения, лишь бы сохранить арендаторов», – отметил Юрий Винников.

Из презентации Ю.Винникова

Торговая недвижимость: «Арендные ставки еще не достигли дна»

В сегменте торговой недвижимости самым дорогим районом также оказался Кировский – исторически в нем сконцентрировано наибольшее количество торговых площадей,  трафик высок. Средняя ставка аренды в этом районе достигает 1530 рублей за квадратный метр (при средней по городу – 900 рублей за «квадрат»).

Из презентации Ю.Винникова

«Разброс цен здесь очень большой, – прокомментировал Юрий Винников. – Есть помещения и очень дешевые, есть и достаточно дорогие. Сейчас, на фоне кризиса, очень большая доля вакантных площадей. Центр города весь увешан баннерами ‘Аренда’, ‘Сдается’–  и это отразилось на цифрах. По Кировскому району идет снижение ставок».

По словам аналитика, этот процесс можно связать с «перегретостью» данного района: долгое время он был очень востребован, на центральных улицах (Урицкого и Карла Маркса) встречались цены сделок по 5000 рублей за квадратный метр. «После начала кризиса пошел некий отток, начались обращения со стороны арендаторов о снижении аренды. Некоторые магазины либо расторгают договор, либо закрывают точки по истечению срока договора. Все это ведет к увеличению предложения и падению ставок. В других районах падение отмечается в меньшей степени».

Из презентации Ю.Винникова

Помимо макроэкономических факторов, влияющих на весь сектор торговой недвижимости в целом (удорожание потребительских кредитов, снижение покупательской способности). на ситуации в Кировском районе отразилось еще одно событие. «Закрыли самую дешевую, по мнению большинства, торговую точку – ‘Шанхайку’. После ее закрытия арендаторы, которые работали рядом с ‘китайским рынком’, ощутили снижение потока, падение продаж». Изменить ситуацию и восстановить ценность Кировского района в новом качестве, как считает Юрий Винников, может помочь реализация проекта «Торговая ось».

Аналитик отметил, что, по его мнению, арендные ставки в сегменте торговой недвижимости еще не достигли своего дна и продолжат снижение. Тем не менее, вложения в недвижимость – как торговую, так и офисную – с инвестиционными целями сегодня вполне допустимы: «Доходность на уровне 9-11%, с одной стороны, сопоставима со ставками банковских депозитов, но с другой, недвижимость имеет свойство дорожать со временем. Единственное, пока неясно – стоит ли покупать сейчас или подождать еще».

Из презентации Ю.Винникова

Жилая недвижимость: «Цены, с учетом инфляции, идут вниз»

По данным Иркутскстата и Администрации города, всего в Иркутске на 1 января 2015 года имелось 14 млн 324 тыс. квадратных метров жилья. На каждого иркутянина, таким образом, приходится 23,1 квадратных метра жилой площади – не самый худший показатель в России. Об этом сообщила в своем докладе Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив».

Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив»
Фото предоставлено организаторами Байкальского саммита РГУД

«Средний показатель обеспеченности жильем по России составляет 23,8 квадратных метра, – рассказала Татьяна. – Иркутску есть куда расти. Вот только объемы строительства снижаются».

Из презентации Т.Галущенко

В прошлом году застройщики анонсировали планы по строительству около 1,2 млн квадратных метров жилья в 2015-2017 годах, но ситуация в экономике заставляет пересматривать эти цифры. По словам спикера, после ажиотажного спроса на недвижимость в декабре 2014 года продажи пошли в минус. 

Из презентации Т.Галущенко

Татьяна Галущенко проанализировала также изменение цен на жилье с июля 2012 года по сегодняшний день. «Можно сделать два вывода. Во-первых, цены на новое жилье приближаются к ценам на ‘вторичку’, что свидетельствует о развитости рынка. Во-вторых, цены с 2013 года практически не менялись, хотя, учитывая, что за тот же период инфляция в России составила 24.3%, можно сказать, что падали».

Из презентации Т.Галущенко

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области