Алексей Козьмин о старте проекта «Иркутские кварталы»: «Затягивать дальше нельзя»

Центр города в последнее время в зоне особого внимания – и властей, и бизнеса. Концепция благоустройства центральных кварталов города, известная иркутянам как «Торговая ось Иркутска», сменила название на «Иркутские кварталы» и наконец-то вышла на стадию реализации. В чем причина «ребрендинга»? Чем «Иркутские кварталы» принципиально отличаются от 130-го квартала? И на какую прибыль могут рассчитывать инвесторы после реализации концепции? Об этом Газете Дело рассказал один из разработчиков проекта Алексей Козьмин.

Алексей Козьмин, урбанист, эксперт по региональному и городскому стратегическому развитию

Фото А.Федорова

«Ось получилась. Но не только торговая»

Алексей, на протяжении последних двух лет все говорили о «Торговой оси Иркутска», теперь говорят о «Иркутских кварталах». Это одно и то же?

– Да, это один и тот же проект. Как обычно фильмы делаются? У картины есть рабочее название, а в прокат она выходит под другим. Потому что, когда сняли, оказалось, что в итоге получилось не совсем то, что задумывали в начале съемок. Так и здесь.

Оси не получилось?

– Ось-то получилась. Но не «торговая», вернее – не только торговая. Мы и не хотели, чтобы там была одна торговля, потому что считаем, что центр города должен быть многофункциональным. В центральных кварталах – 100-м, 101-м, 131-м – например, соотношение такое: 20% – эконом-жилье, 20% – бизнес-жилье, 10% – гостиницы, 10% – офисы, 13% – торговля, 15% – общепит…

Кроме того, по мере обсуждения проекта поступали различные замечания к нему со стороны общественности, власти, депутатов Думы, членов Общественной палаты города, и проект немного видоизменялся. Туда, например, добавилась общественно-культурная функция, которой не было изначально. Обновленная концепция «Иркутских кварталов» предусматривает появление таких общественно-культурных центров, в том числе национальных и межнациональных. Есть несколько мест, которые для реализации этой функции можно использовать, но пока окончательной определенности нет.

Концепция вообще сейчас будет уточняться. Это пока довольно расплывчатое изображение. Кто сам печатал фотографии, помнит: по мере погружения в проявитель картинка становится четче, конкретнее. Здесь – так же.

Хорошо, что вы об этом заговорили. Потому что слов о проекте сказано уже много, а теперь хотелось бы конкретики. С чего начнется реализация проекта? С какого-то отдельно взятого квартала?

– Сейчас мы активно занимаемся разработкой проекта планировки на этой территории, уточнением градостроительной документации. Потому что по действующим сейчас градостроительным документам в некоторых кварталах вообще ничего строить нельзя, кроме парковок.

Схема организации системы связанных общественных и рекреационных пространств центральной части Иркутска 

Источник: Сибирская Лаборатория Урбанистики

Я правильно понимаю, что вами была создана этакая идеальная концепция – а теперь «под нее» приходится какие-то коррективы вносить?

– Я бы не стал говорить, что концепция идеальная, конечно. Но, по крайней мере, она определяет целое, она – комплексная. И именно под такую цельную концепцию администрация готова идти навстречу, менять градостроительную документацию. Если бы город подстраивался под каждого отдельного собственника земли, под каждого застройщика – у нас был бы полный хаос.

Реальная стройка по проекту когда начнется?

– С собственниками земельных участков еще раз были проведены уточняющие переговоры. У некоторых есть желание выйти на строительство уже на следующий строительный сезон. Скорее всего – на 100% сказать не могу – мы будем начинать работу с того места, где улица Борцов Революции упирается в лестницу, ведущую в бывший Центральный парк, с площади, где Подгорная встречается с улицей Софьи Перовской. Там могут появиться объекты общественного питания и торговли, гостиничные здания.

А если у инвестора, который находится территориально в другом квартале, на улице Карла Либкнехта, например, есть желание и средства выйти на стройку?

– Будем смотреть. Есть же еще вопросы по инженерным сетям, по подведению инфраструктуры… Понятно, что если у собственника будет готова площадка и он готов будет выходить на строительство, мы его ограничивать не станем, наоборот, будем содействовать – чтобы все это было как можно быстрее. Но согласованно начнем работу на том участке, который я выше обозначил. Он сейчас в наиболее плохом состоянии находится.

На территории проекта немало деревянных домов-памятников. Что с ними планируется сделать?

– Сохранившиеся памятники должны быть отреставрированы. Утраченные памятники, по закону, должны быть восстановлены в тех параметрах, которые были (по фотографиям, чертежам, описаниям). Все новое строительство – это будет не архитектура XIX века, как в 130-м квартале, а современная, но гармонично сочетающаяся с тем, что в этих кварталах находится.

Реставрацией домов сами инвесторы будут заниматься? Или Агентство развития памятников Иркутска?

– АРПИ занимается только муниципальными объектами. На территории проекта такие имеются. Есть и такие, которые  АРПИ уже реставрирует и реконструирует, они тоже включены в концепцию. Памятниками федерального и регионального значения АРПИ не занимается. Тут уже право инвестора – кого он наймет на реставрацию. Понятно, что это должна быть лицензированная компания.

«30% – хорошая рентабельность»

Все мы наслышаны о том, как вы переводили переговоры с инвесторами – по 5-6 раз с каждым собственником пришлось «сверять часы». Как все-таки удалось убедить их, заставить поверить в этот проект?

– Некоторые до сих пор не верят (смеется). Но надеются. Наверное, сыграло свою роль то, что наша команда – все-таки внешняя, у нас не было и нет своих бизнес-интересов на этой территории. У нас интерес был один – сделать цельный, комплексный, красивый проект, который будет знаковым местом для города.

На территории проекта десять крупных собственников, и поговорить с каждым из них действительно пришлось не один раз. Разговаривал не я один, у нас была команда: с нами работал Михаил Яковлевич Рожанский – профессиональный социолог, Елена Ивановна Григорьева – главный архитектор проекта, Сергей Маяренков, который удерживал бизнес-составляющую проекта.

Конечно, пришлось провести очень много «челночных» переговоров по уточнению параметров недвижимости, которая может быть построена на территории проекта. Мы садились и сверяли наши позиции, собирали эту мозаику по кусочкам и к переговорам возвращались очень много раз.

В итоге удалось достичь компромиссных решений, которые вписываются в центральную часть города, сохраняя памятники, которые там находятся, не ломая силуэт застройки, удерживая этажность, плотность. Но в то же время эти объекты по своим параметрам прибыльны для тех, кто в них вкладывает деньги.

Какие-то цифры примерные вы инвесторам озвучивали, на что можно рассчитывать?

– Даже не примерные. Мы все достаточно подробно считали. По каждому участку у нас есть выход площадей – этажность определена, функция, возможная рентабельность.

В 130-м квартале, как говорил один из авторов этого проекта Юрий Перелыгин, первые инвесторы получили 300% прибыли. Реально такое повторить?

– 130-й квартал строился в другое время, у него и функция другая была.

Мне кажется, что если сейчас, по нынешним временам, рентабельность по вложенным средствам на год составляет более 30%, – это хорошая рентабельность. Найти сверхприбыли на рынке, особенно на рынке недвижимости, сегодня очень тяжело. Возможно, конечно, что ситуация будет меняться.

Многие собственники, которые с нами работают и хотят строиться, планируют сохранить объекты в собственности и сдавать их в аренду. Другая немного экономика получается. Например, они могут на старте получать прибыль меньше, но потом – по мере того, как эта территория будет развиваться, застраиваться, когда сформируются людские потоки, – смогут увеличить и цену, и рентабельность.

Концепция развития торговых и рекреационных зон центральной части города Иркутска

Источник: Сибирская Лаборатория Урбанистики

Синергетический эффект?

– Ну да. Обычно так и бывает. Не сразу, но рентабельность увеличивается – с каждым новым объектом.

Я правильно понимаю, что «Иркутские кварталы» – это закрытый проект, в котором участвуют только действующие собственники земельных участков? Или есть возможность людям «со стороны» зайти и поучаствовать в этом, получить свою прибыль?

– Этот проект очень отличается от того же 130-го квартала, когда почти все инвесторы были привлечены со стороны. Здесь все наоборот: практически все инвесторы уже определены, и это действительно собственники земельных участков. Конечно, они могут привлечь соинвесторов – но это уже их дело.

Работу с инвесторами во время реализации проекта кто будет вести, чтобы мозаика, которую вы так старательно собирали, не рассыпалась?

– Для управления всем этим процессом – и изменением градостроительной документации, и удержанием целого, и – самое главное – для работы с инвесторами, собственниками создан оператор проекта. Это Автономная некоммерческая организация «Иркутские кварталы». Ее единственный учредитель – Агентство развития памятников Иркутска. У АРПИ 100% акций в городской собственности, то есть эта организация полностью контролируется городом.

Где, кстати, проходит грань между «зонами ответственности» администрации и бизнеса в этом проекте?

– Проект будет реализовываться на частные средства, за исключением того, что муниципалитет должен будет вложиться в благоустройство мест общественного пользования, это его полномочия. Все, что касается частных земель, будет исключительно за частные деньги.

А общественно-культурные учреждения, о которых вы упомянули?

– Здесь, скорее всего, будет какая-то форма частно-государственного партнерства. Не могу пока точно сказать – мы эту тему еще будем прорабатывать.

Концепция развития торговых и рекреационных зон центральной части города Иркутска

Источник: Сибирская Лаборатория Урбанистики

«Людей будет меньше, чем было на Шанхайке»

Центр города у нас и сейчас перегружен – и личными автомобилями, и общественным транспортом, и пешеходами. Если проект «Иркутские кварталы» будет реализован, это создаст еще большую точку притяжения. Еще больше народу поедет, пойдет в центр…

– Даже если мы реализуем всю концепцию, полностью все построим, людей в центре все равно будет меньше, чем было раньше на Шанхайке (смеется).

Сильное заявление!

– Просто это будут другие совсем люди по типу, во-первых, а во-вторых, их будет действительно меньше. Раньше же там была и оптовая торговля, и розничная, постоянный трафик с районов области, с соседних регионов туда шел. Полный коллапс.

Сейчас как раз идет работа над парковочной политикой в центре города . Это не мы делаем, это работа городской администрации, но понятно, что все это будет сочетаться.

В ваших мечтах транспорта в центре вообще не должно остаться? Он должен быть пешеходным?

– Весь центр? Нет, конечно. Должны быть, конечно, пешеходные улицы. Но должны быть и улицы с нормальной проезжей частью – улица Ленина, например, вряд ли ее функция сильно изменится. Должны быть и улицы для совместного использования – где и автовладелец может проехать на личном транспорте, и велосипедист, и пешеход – и они друг другу не мешают.

Конечно, автотранспорт никуда не уйдет. Но наша главная задача сейчас – убрать транзитный поток из центральной части Иркутска. Очень важно, чтобы в центре у нас остался только поток личных автомобилей, которые едут именно в центр города, а не из Солнечного, скажем, в Ново-Ленино.

 «Не все теряют деньги в кризис. Кто-то – зарабатывает»

Когда, по вашим расчетам, проект будет реализован? Через сколько лет у нас здесь будет «город-сад»?

– Мы можем только предполагать. Потому что, конечно, все зависит от общей экономической ситуации, от наличия средств у собственников, у инвесторов. Пока первую очередь – когда появятся какие-то видимые результаты – рассчитываем примерно на 3-5 лет. А в целом, с учетом всей территории проекта, его реализация может занять 10-15 лет.

С вашей точки зрения насколько сейчас вообще удачное время для старта таких проектов? Многим людям сейчас не до покупок и развлечений…

– Это правда. Спрос, конечно, упал, покупательская способность снизилась. Для торговли – не лучшие времена. Но я в целом оцениваю ситуацию как рабочую. Понятно, что она менее благоприятна, чем, допустим, три года назад, но мы должны начинать реализацию этого проекта. Затягивать дальше нельзя.

И потом, кризис – это же не только проблемы, но и возможности. Не все в кризис теряют деньги. Кто-то их зарабатывает.

Анна Масленникова,

Источник: ДЕЛО