Кредиты в строительстве: "Висит груша - нельзя скушать"?

Дискуссия о доступности «длинного» банковского кредитования для строительной отрасли разгорелась на Байкальском саммите РГУД 22 июля.

Кредит: дать нельзя отказать

О банковском взгляде на строительную отрасль в условиях кризиса рассказала в своем докладе на Байкальском саммите РГУД Наталья Волощенко, директор управления продаж крупному и среднему бизнесу Байкальского банка Сбербанка.

По ее словам, в первом полугодии текущего года объемы профинансированных Сбербанком строительных проектов на территории Иркутской области сократились, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 2 млрд рублей.  

«Происходит снижение кредитования жилищного строительства – почти на 1 млрд рублей, также мы видим снижение кредитования под залог коммерческой недвижимости и кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости», – рассказала Наталья Волощенко.

За первое полугодие объем одобренных кредитов на территории Приангарья составил 1,6 млрд рублей – на 0,3 млрд рублей меньше, чем за первое полугодие 2015 года. «Количество проектов при этом увеличилось. То есть проектов стало больше, но они менее капиталоемкие», – подчеркнула спикер.

Наталья Волощенко, директор управления продаж крупному и среднему бизнесу Байкальского банка Сбербанка. Фото А. Федорова

По словам Натальи, одним из основных факторов, влияющих сегодня на развитие строительной отрасли (помимо платежеспособного спроса, доступности ипотеки, наличия земельных участков), является доступность длинного финансирования.

«По жилью мы сегодня готовы предоставлять кредиты сроком до 7 лет, при этом готовы финансировать до 60% затрат, – рассказала Наталья. – Кредитование пол залог коммерческой недвижимости – до 10 лет, сумма – до 70% от стоимости проекта. Финансирование строительства коммерческой недвижимости – до 10 лет, до 80% расходов».

К заемщикам банк при этом относится очень требовательно. Опыт, финансовая устойчивость компании, продуманная бизнес-модель проекта – все имеет значение.

«Для нас идеален клиент, у которого более пяти проектов за плечами, – поделилась Наталья. – Важно, чтобы финансовая модель проекта предполагала завершение строительства, даже если цены при реализации упадут на 20%».

«Ложка не к обеду»

Представители иркутских строительных компаний, присутствовавшие на Байкальском саммите РГУД, посетовали, что, несмотря на довольно привлекательное предложение, получить кредит в Сбербанке не так просто.

Фото А. Федорова

«Мы активно пользуемся и хотим пользоваться услугами Сбербанка, но не всегда получается, – рассказал Иван Ильичев, ГК 'ВостСибСтрой'. –  На 1 января 2015 года 100% нашего кредитного портфеля приходилось на Сбербанк. На 1 июля 2016-го – 0 рублей 0 копеек. И не потому, что мы не хотим взять кредит. Скорость принятия решения Сбербанком не устраивает. Она, безусловно, прибыльная для банка, но для нас – как ложка не к обеду. Получается, что висит груша, а скушать ее невозможно».  

Наталья Волощенко признала, что Сбербанк – в силу своих размеров, объемов кредитования – сегодня вынужден выстраивать единую систему, уходить от ручного принятия решений, которое зачастую возможно в небольших региональных банках.

«Принимать решения индивидуально и нестандартно я вам пообещать не могу, – призналась Наталья. – Но мы сейчас рассматриваем возможность сделать так, чтобы ключевые сделки по ключевым клиентам продвигать как можно быстрее».

«Месяц на выдачу кредита пообещайте – и больше ничего не надо», – с улыбкой ответил на это Иван Ильичев.

Представители компании «Восток Центр Иркутск» также посетовали на трудности с кредитованием: сложно подстроить предлагаемые Сбербанком продукты под реальные бизнес-модели. «Нас интересует возможность длинных денег, но хотелось бы каких-то индивидуальных условий. Ваш продукт, вроде, интересный, а применить его невозможно, – сказали они Наталье Волощенко. – Нам же нужно текущую деятельность вести. А такой кредит связывает по рукам и ногам. Опасно брать такие кредиты. Для маневра нет возможностей».

Директор управления продаж крупному и среднему бизнесу Байкальского банка Сбербанка ответила, что с пониманием относится к сетованиям застройщиков. Однако банк, по ее словам, не готов идти на ненужные риски.

«Сбербанк – один из самых консервативных банков. Идеология нашего риск-менеджмента – залог того, что мы прибыльны. И того, что уровень просроченной задолженности у нас ниже рынка. Мы очень ответственно подходим к оценке риска. Стараемся и себя, и своих клиентов защитить. Не загнать в долги».

«Такие кредиты нам не нужны»

Своим мнением о кредитовании поделился и Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области.

По его мнению, сегодня длина кредита – вопрос даже более важный, чем ставка. «В себестоимости наших продуктов – квадратных метров, арендных ставок – ставка кредита составляет 15-20%. 80% в нашей себестоимости – это длина кредита, – пояснил Андрей Бриль. – Если я имею трехлетний кредит, то я тело кредита должен вернуть за три года, плюс, скажем, 15%  ставки кредитования – это значит, что у меня уже 50% инфляции».

Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области. Фото А. Федорова

Строительные проекты, по его словам, окупаются, в среднем, за 10 лет. Потому и длина кредита должна быть соответствующей.

Андрей Бриль рекомендовал иркутским застройщикам объединиться и идти на откровенный разговор с представителями банковского сектора.

«Кредитование сегодня – это бомба под каждым девелоперским проектом, то, что радикально повышает риски. Мы не рекомендуем кредитоваться в нынешних условиях – до тех пор, пока сроки и условия кредитования не будут соответствовать характеру и экономическим параметрам инвестпроектов».

По его мнению, только совместными усилиями и формированием единой позиции у участников строительного рынка можно добиться изменения ситуации.

«Просить индивидуальных условий кредитования – наивное требование, – заявил он. –  С каждым отдельным клиентом никаких обсуждений не будет, обсуждения могут быть только с общественными объединениями. Если вы такую площадку с банкирами не создадите – ничего не произойдет. А она может возникнуть только тогда, когда вы все скажете: мы по таким условиям кредиты брать не будем, они нам не нужны. А они вам действительно не нужны».

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области