Трудная доля. Как новый закон о дольщиках изменит рынок новостроек

Работать по новым правилам начнут застройщики в 2017 году. Меньше чем через месяц вступят в силу изменения к  214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которые призваны сделать рынок жилищного строительства более прозрачным и безопасным. Эксперты впрочем считают, что одновременно с этим обновленный закон приведет к росту цены квадратного метра и сокращению числа игроков на рынке.

Волны перемен

Полтора десятка поправок к одному из главных законов рынка жилищного строительства начнут действовать в следующем году. Вступать в силу изменения к 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» будут поэтапно: первая волна поправок начнет действовать с 1 января 2017 года, вторая – с 1 июля.

Основная часть изменений направлена на то, чтобы сделать процесс стройки более прозрачным, а заодно защитить права дольщиков и застройщиков. Например, меньше чем через месяц каждая компания обязана завести официальный сайт и публиковать на нем исчерпывающую информацию о себе и возводимых объектах. Помимо привычных разрешения на строительство, проектной декларации и документов на земельный участок, компании должны выкладывать во всеобщий доступ сведения о своем финансовом состоянии. Так, теперь на сайте строительной организации можно будет найти аудиторское заключение. Обязаны застройщики будут с нового года ежемесячно публиковать там и фотографии возводимых объектов. С началом действия поправок не смогут привлекать средства дольщиков те строительные компании, у которых есть существенная задолженность по налогам или сотрудники, совершавшие экономические преступления. Совсем нечего будет делать на рынке тем строителям, которые находятся в процессе банкротства или числится в списке недобросовестных застройщиков.

Пополнится с 1 января и перечень сведений, которые застройщик обязан раскрывать в проектной декларации. К примеру, теперь в обязательном порядке должны быть прописаны элементы благоустройства, а также размер платы за подключение к инженерным сетям. Будет фигурировать в декларации и название объекта строительства, которое используется в рекламе.

В середине лета 2017 года вступят три самых дискуссионных нормы 214 ФЗ. Первая из них – это работа по эскроу-счетам. Вторая – появление единого реестра застройщиков. Третья – требования к размеру уставного капитала (УК) компаний. Если раньше небольшому застройщику для работы на рынке было достаточно минимальных 10 тыс. рублей уставного капитала, то теперь размер этой суммы напрямую зависит от объемов возводимого жилья. Если компания строит не более 1,5 тыс. кв. метров, а это одна небольшая блок-секция, то размер уставного капитала  должен быть 2,5 млн рублей, что примерно равно стоимости двухкомнатной квартиры в Иркутске.

В случае если речь идет о строительстве 100 тыс. кв. метров (сопоставимо с площадью микрорайонов «Союз» или «Новый»), то уставный капитал застройщика должен быть намного больше – 150 млн рублей. К слову, сегодня в городе застройщики с таким размером капитала есть. Но это, скорее, исключение, чаще встречаются ситуации, когда компания возводит под сотню тысяч квадратных метров жилья, имея при этом 5 млн рублей в уставном капитале.

Ужесточить и защитить

По мнению заместителя руководителя Службы государственного строительного надзора (Стройнадзор) Иркутской области Анастасии Парфеновой, «эти нововведения ужесточают требования к застройщикам и усложняют их и без того нелегкую жизнь». Сегодня в регионе 135 застройщиков используют средства дольщиков для возведения домов. После вступления обновленного закона в силу их количество, по мнению Парфеновой, скорее всего, сократится. Часть застройщиков либо уйдет с рынка совсем, либо начнутся процессы слияния и укрупнения компаний.

Впрочем, особого хаоса в строительной сфере города и области в Службе сразу после нового года не прогнозируют. «Сегодня у большинства застройщиков есть определенный задел по стройкам, – пояснила Анастасия Парфенова. – А меры закона будут распространяться лишь на те компании, которые зарегистрируют первый договор долевого участия по объекту после 1 января 2017 года».

Сами строители тоже считают, что следующий год для рынка произойдет «достаточно ровно». По словам заместителя генерального директора финансово-строительной компании «Новый город» Дмитрия Ружникова, для дольщиков процедура покупки жилья практически не изменится. «А вот процесс получения разрешения на строительство будет теперь гораздо тяжелее с учетом поправок к закону. Только размер проектной декларации увеличится почти в два раза», – объясняет он.

При этом строители говорят, что далеко не весь закон негативен. Из плюсов Дмитрий Ружников перечисляет возможность для дольщиков получить исчерпывающую информацию о компании и возводимом объекте. «В проектной декларации теперь должны быть приписаны общие характеристики квартиры, а также всего дома. Это гарантирует, что в процессе строительства не появится дополнительный этаж или изменится число и площадь квартир в доме. Еще один объективный плюс – появление инструкции по эксплуатации объекта. В строительстве сегодня постоянно появляются новые технологии, а люди покупают квартиры все-таки реже, чем у застройщиков меняются поставщики окон и дверей», – говорит Ружников.

Юристы тоже считают, что новый закон с одной стороны защищает права дольщиков, с другой – противодействует «потребительскому терроризму». До сих пор 214 ФЗ стоял на стороне потребителя. «Теперь же в нем появился запрет на расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Конечно, при условии, что застройщик соблюдает все условия договора», – пояснила юрист адвокатского бюро «Владимир Рябенко и партнеры» Алина Берест. По ее мнению, эта норма  избавит строителей от проблем с недобросовестными дольщиками, которые по формальным причинам затягивают подписание акта приема-передачи объекта, тем самым увеличивая размер неустойки, которую им обязан выплатить застройщик.

Впрочем, каким будет итоговый вариант закона, всем участникам рынка еще предстоит узнать. По словам Алины Берест, практически ко всем нововведениям 213 ФЗ еще будут приняты подзаконные акты, детально регламентирующие правила их исполнения. Однако в какие сроки они появятся и что в них будет написано – не известно.

Тайны эскроу

Но больше всего вопросов у строителей вызывает появление новых условий привлечения средств дольщиков в проекты. Теперь законодатели предлагают аккумулировать все средства дольщиков на время строительства на эскроу-счетах в банках. Помимо таких счетов гарантом завершения стройки может стать банк – по договору поручительства, а также страховая компания (этот механизм сегодня использует большинство строителей – авт.). При этом у застройщиков остается право выбирать, по какой схеме работать.

Что касается эскроу-счетов, то этот механизм ранее уже использовали в США и Европе. «Владелец счета – дольщик, – объясняет его детали начальник отдела правового сопровождения корпоративного бизнеса Байкальского банка ПАО Сбербанк Елена Аполинская. – Банк передает деньги застройщику через полгода после ввода объекта в эксплуатацию. Дольщик все это время получает доход со счета. А застройщик получает лишь ту сумму, которая обозначена в ДДУ». Но как конкретно будет строиться работа по эскроу-счетам, пока до конца не известно. «Для банка это тоже новая тема – условий открытия и распоряжения этими счетами нет», – подчеркнула Аполинская.

При этом механизм с использованием эскроу-счетов подразумевает, что банк кредитует застройщика. «Если строительная компания и банк заключают договор с использованием эскроу-счетов, застройщик обязан открыть в банке счет для совершения всех операций, связанных со строительством, – говорит Елена Аполинская, – а также предоставлять банку информацию обо всех контрагентах». По словам Дмитрия Ружникова, это означает, что банк получает полный контроль над стройкой. При этом главной интригой сейчас является то, какой будет ставка проектного финансирования по проектам, реализуемым через эскроу-счета. Так как всеми средствами дольщиков в этом случае будет распоряжаться банк.

Цена стройки

Предметом отдельной дискуссии достойно стать и положение 214 ФЗ о создании компенсационного фонда, который должен заработать уже с 1 января 2017 года. Предполагается, что компании обяжут отчислять туда 1% от сметной стоимости строительства. В противном случае они просто не получат разрешение на строительство. По замыслу законодателей, это еще одна мера защиты дольщиков от риска получить недостроенный объект. Застройщики же считают, что это, скорее, дополнительная статья расходов для них, которая в итоге переляжет на плечи потребителей.

Любопытно, что несколько лет назад для строительных организаций уже было введено схожее требование – страхования ответственности. В результате компании начали отчислять на эти цели в страховую компанию процент от стоимости каждого ДДУ.

С появлением компенсационного фонда строители задают резонный вопрос: зачем они будут отчислять еще 1% в компенсационный фонд, если они уже и так оплачивают стоимость страховки. Пока понятно только, что если застройщик выбирает, например, схему с эскроу-счетами, то он не обязан дополнительно страховать ответственность по ДДУ, как это делается сейчас. А вот что будет, если компании решат использовать прежний отработанный механизм страхования ответственности, не известно.

«Цели страхования и компенсационного фонда одни и те же, – объясняет Дмитрий Ружников. – Обратно эти деньги не возвращаются. При этом совершенно непонятно, как будет работать схема в случае, если застройщика действительно признают банкротом. Дольщик будет подавать на возмещение в страховую и в компенсационный фонд? Кто и как будет распоряжаться этими средствами? Ответов на все эти вопросы нет».

Одним из наиболее серьезных последствий обновленного 214 ФЗ, как считают участники рынка, станет рост цены квадратного метра. Компании тем временем все чаще рассматривают в качестве альтернативы «долевке» жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Вот только главный минус схемы ЖКС в том, что она никак не защищает права членов кооператива. «ЖСК подразумевает коллективную ответственность, – говорят строители. – Никаких гарантий тут нет. И если дом не будет сдан в срок, каждый станет тратить деньги из своего кармана на его достройку».

Татьяна Постникова,
Газета Дело

Источник: ДЕЛО