Стройка без риска? Закон о компенсационном фонде дольщиков одобрен Советом Федерации

Совет Федерации одобрил федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части защиты прав участников долевого строительства). Компенсационный фонд дольщиков поручил создать Президент Российской Федерации Владимир Владимирович Путин в июне 2016 года.

Фонд будет учрежден как публично-правовая компания. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Это обеспечит полную прозрачность его работы и контроль над деятельностью фонда.

Формирование компенсационного фонда будет осуществляться за счет обязательных взносов в размере 1,2% от каждого договора участия в долевом строительстве, уплачиваемых застройщиками. Законопроектом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон, но не чаще одного раза в год.

Деятельность фонда позволит исключить проблему «обманутых дольщиков» при участии граждан в долевом строительстве и существенно снизить риск отрасли жилищного строительства в целом.

С 1 июля 2018 года по новым разрешениям застройщик сможет осуществлять строительство объектов, включенных в разрешение на строительство, включая жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями, машиноместами, объекты социальной инфраструктуры. Смешивать на одном балансе строительство жилья и, к примеру, сдачу в аренду складской недвижимости будет нельзя. Дольщики не будут нести риски, связанные с посторонней деятельностью застройщика или его акционеров. Все эти ограничения действуют до момента выполнения обязательств перед участниками долевого строительства.

Вводится правило «одна компания – одно разрешение на строительство». В рамках одного разрешения на строительство может строиться несколько объектов – корпусов, домов. Речь идет не о запрете строить несколько очередей, а о том, чтобы не смешивать на одном балансе несколько разных проектов, финансируя одни объекты за счет других, в конечном итоге создавая строительную пирамиду и провоцируя «эффект домино». Это правило позволит исключить возможность создания новых «строительных пирамид», а обязательное банковское сопровождение – обеспечить контроль целевого использования средств дольщиков.

Кроме того, застройщики на весь период строительства будут обязаны поддерживать достаточность собственных средств на уровне не менее 10% от стоимости строительства. На сегодня достаточность собственных средств строительном секторе, согласно данным Банка России, составляет около 12%. Таким образом, данное требование не является критичным для надежных устойчивых компаний.

В состав органов управления застройщика не смогут входить лица, у которых имеется неснятая или непогашенная судимость, или деятельность которых стала причиной банкротства юридического лица, а также наличие профессионального опыта не менее трех лет.

Проектный принцип строительства, обособление от других видов деятельности, вложение собственных средств в объеме, необходимом для обеспечения финансовой устойчивости проекта, целевое использование средств – все это зачастую делается уже сейчас, на добровольной основе.

Законопроект устанавливает особенности погашения требований участников долевого строительства. В частности, предусматривается принятие решения общим собранием участников долевого строительства, в том числе в отношении привлечения нового застройщика либо получения денежного возмещения от фонда. Таким образом, решение о судьбе объекта будет приниматься самими гражданами, а фонд – реализовывать принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома – например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» - о получении денежного возмещения.  Если общим собранием участников долевого строительства будет принято решение о получении денежного возмещения, размер компенсации для гражданина будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, будут покрываться риски всех покупателей стандартного жилья, но не риски покупателей элитных квартир. В целом, такие покупатели во всем мире традиционно относятся к так называемым «квалифицированным» инвесторам, государство не должно покрывать их риски.

Источник: СИА