Реформа долевки: защита обманутых или «стрижка жирных котов»?

«Долевке» в России официально положен конец. На переход к проектному финансированию банкам и застройщикам отведено три года. Каким будет этот период? Как изменится рынок? Чего ждать и на что рассчитывать  застройщикам и покупателям жилья? И что стоит за очередной чисткой строительного рынка?

Эти вопросы обсуждались в рамках деловой программы на «Ярмарке недвижимости». В дискуссии приняли участие представители застройщиков из Иркутска и Новосибирска, девелоперы, общественные эксперты.

фото А. Федорова

Трудности роста

Модератор круглого стола Илья Круговых (РГУД), предваряя обсуждение по теме, заметил, что долевое строительство имеет место либо в неразвитых, либо в перегретых экономиках. Россия, судя по всему, вошла в фазу качественных изменений, результатом которых станет формирование традиционных для всего мира моделей экономических взаимоотношений между покупателями жилья и застройщиками – либо инвестирование с традиционным разделением рисков, либо покупка готового жилья.

Илья Круговых. фото А. Федорова

Как любая трансформация, этот процесс потребует от его участников максимального напряжения и значительно усложнит и без того непростые правила игры. Дмитрий Ружников (ОАО «ФСК Новый Город»), подчеркнул, что «у застройщиков нет желания критиковать законодателей ради критики». Хотя с тем, что основания для критики есть, соглашаются даже сами законодатели. С введением новых условий станет сложнее не только застройщикам, но и городу. Затормозится работа проекта «Развитие застроенных территорий» (далее - РЗТ), нельзя будет в рамках ДДУ строить социальные и инженерные объекты вне площадок.

Постулируемая  защита обманутых дольщиков, точное количество которых  никому не известно, не может служить основанием для столь серьезной дестабилизации отрасли. К тому же, по словам Дмитрия Ружникова, «есть статьи, где сами законодатели говорят, что погорячились и нужны поблажки для РЗТ, иначе стройка по всей стране может встать».

Будет ли защита?

Говоря о защите интересов дольщиков как необходимой составляющей государственного регулирования отрасли, Дмитрий отметил, что, большинство применяемых до сих пор мер ожидаемого  эффекта не принесли. Страхование ответственности застройщиков кончилось ничем, более того, несколько страховых компаний, где аккумулировались деньги застройщиков, закрылись, а деньги исчезли в неизвестном направлении. Созданный недавно Фонд, куда застройщики должны будут перечислять 1, 2% от стоимости строительства – государственная структура. Это снимает сомнения в сохранности средств, но, как отметил один из экспертов, «всех взносов застройщиков Сибири не хватит, чтобы достроить объекты одного московского  застройщика».

На сегодняшний день, как заметил Дмитрий Ружников, на рынке жилищного строительства можно выделить две основные категории обманутых граждан. Первая  – те, кто заключили и зарегистрировали ДДУ, но застройщик не смог выполнить обязательства. Вторая – люди, привлеченные низкой ценой и заключившие какие угодно договоры (займа, подряда и т. д.), но не ДДУ. «Государство, когда говорит об обманутых дольщиках, объединяет эти две категории граждан. С введением нового закона вторая группа обманутых граждан остается незащищенной. Мошенники, которые обещают за копейки построить  жилье и обманывают, будут и дальше это делать. Им закон не мешает» - уточнил Дмитрий.

Кто заплатит за гарантии?

Долевое строительство по сути своей – разновидность инвестиций. «Надо понимать, что дольщики входят в инвестиционный процесс и несут риски наряду с застройщиком. Государство не может управлять этими рисками – это слишком сложный процесс, – поэтому и  принимает такое решение – перейти на низкорисковые проекты. Теперь  жилье можно будет только покупать. Это вызов для застройщика» - сказал Дмитрий Ружников. А для покупателя?

То, что цена квадратного метра с отменой «долевки» вырастет, очевидно. «Через три года застройщиков заставят строить с помощью банков, – продолжил Дмитрий, – банки будут брать проценты и при этом смотреть: кому давать деньги, а кому нет. Это скажется на стоимости квадратного метра. Сегодня закон позволяет нам взять деньги в банке, продавать квартиры на стадии котлована и возвращать деньги в банк. С новым законом на стадии котлована продать ничего нельзя. Мы можем продавать только  готовое жилье, то есть  взять деньги сегодня, а продать жилье через два года. Если  иметь в виду 15 % годовых, – то  это 30 %-е увеличение стоимости  плюс налоги, плюс содержание и коммуналка  –  все накручивается. Какой будет  стоимость этого жилья, как она отразится на рынке, сколько застройщиков останется, сколько объектов будет строиться – для нас это сейчас загадка».

Практически все эксперты рынка согласны с тем, что цена квадратного метра в результате смены условий вырастет. Но рост цен и смена соотношений спроса и предложения – не единственные ожидаемые изменения.  Приглашенный к обсуждению эксперт из Новосибирска Максим Марков, обобщая ситуацию с жилищным строительством в России,  отметил, что оно сейчас «…находится в этапе изменений. Тектоническое внутреннее состояние отрасли в любом случае меняет ландшафт. В крупных  городах мы видим, что даже структура предложения начинает меняться. Раньше по отдельным застройщикам в структуре  их жилых комплексов  до 70 %  составляли   однокомнатные квартиры и студии. Сейчас, после изменений, которые реструктурировали спрос, в данных проектах у нас 50 %  однокомнатных и  малогабаритных квартир. В среднем городу нужно 25 % таких квартир. Проявилась тенденция к росту комфорта. В любом случае все говорит о том, что жилья будет продаваться меньше. Структура предложений изменится, вырастет стоимость квадратного метра и себестоимость. Это означает, что будут увеличиваться риски. Сейчас на «стрижку жирных котов»  направлены все новеллы наших законодателей, чтобы не только почистить  рынок, но и создать новые правила игры. В Новосибирске сегодня около 270 застройщиков, и первые 30 из списка дают  80 % объема ввода. В будущем количество застройщиков может сократиться на 50 %, но это не приведет к обвалу строительства. Сохранятся лучшие».

Михаил Сигал. фото А. Федорова

Продолжая тему неизбежных изменений, свое мнение высказал Михаил Сигал (АО  «Восток Центр Иркутск»): «Любые изменения приводят к турбулентности и колебаниям в отрасли. Эти изменения – радикальны, но надо обсуждать не закон, – он есть, и мы будем его исполнять. Новые правила игры подталкивают нас к тому, чтобы  перейти к новой форме работы, как во всем мире. Цена предложения  изменится от 10 до 20 % . На качестве жилья изменения не скажутся, но на первом этапе резко упадут объемы, что изменит соотношение спроса и предложения».

Чтобы пережить период турбулентности, строителям нужна поддержка

Трудности переходного периода могут оказаться губительными для мелких компаний, однако и крупным придется нелегко. Чтобы хоть как-то смягчить нанесенный по отрасли (пусть даже в благих целях) удар,  власти должны оказать застройщикам поддержку. Как заметил Дмитрий Ружников, «если один кран перекрыли, где-то должны открыть другой». Это необходимо не только застройщикам, но и всей отрасли. Соглашаясь с ним, Михаил Сигал высказал властям конкретные пожелания: «Необходимо сохранить возможность работы в рамках освоения застроенных территорий.  Эти проекты связаны с инвестициями, и нужны послабления. Кроме того, долёвка позволяет застройщикам помогать государству и участвовать в реализации программ по  предоставлению жилья сиротам, по переселению из ветхого и аварийного жилья. Невозможность работы по этим программам скажется на многих, застопорив решение важнейших социальных задач. Строителям во  время переходного периода необходимы дотации на проценты по проектному финансированию. Это позволило бы простимулировать предложение, а не только спрос, который поддерживается ипотекой. Если дотаций не дадут  – будем выживать так, но объемы упадут,  а цены вырастут».

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области