Застройщики форсируют новые проекты перед 1 июля

С 1 июля должны вступить в силу все пункты 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, ужесточающие правила игры в жилищном строительстве. Стремясь успеть вывести на рынок новые проекты до начала действия норм, девелоперы форсируют согласование строек.

С начала года активность девелоперов жилой недвижимости заметно выросла. Как следует из данных Москомстройинвеста, с января по апрель одобрены 53 заявки на получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона о долевом строительстве (ЗОС). Это более чем на 70% превышает аналогичный показатель 2017 года. В Москомстройинвесте предполагают, что помимо технических факторов резкий рост может быть связан со стремлением застройщиков вывести проекты на рынок до того, когда вступят в силу новые правила работы.

Каждому объекту по застройщику

Речь идет о 218-ФЗ, который полностью вступает в силу с 1 июля. На рынке эти изменения часто называют «законом о компенсационном фонде». Непосредственно в этой части документ уже работает: с 27 октября 2017 года застройщики отчисляют 1,2% стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ) в специальный фонд, из которого в случае возникновения у компании проблем финансируется строительство ее объектов или выплачивается компенсация покупателям.

Но через месяц девелоперы столкнутся с новыми ограничениями. Тогда вступит в силу правило «один застройщик — одно разрешение на строительство». По словам финансового директора ГК А101 Дмитрия Трубникова, это значительно затрудняет работу. «Если сейчас на большой площади один застройщик может вести строительство нескольких жилых домов и, например, школы и детского сада, то по новым законодательным нормам на той же территории должно работать 10–15 компаний»,— заявил он. Чиновники обосновывали свою идею тем, что правило «один застройщик — одно разрешение на строительство» увеличит прозрачность отрасли.

Собеседник “Ъ” на девелоперском рынке вспоминает, как крупные компании, наоборот, собирали все существующие проектные организации в одну структуру с той же целью — обеспечить прозрачность бизнеса и соответствовать требованиям к уставному капиталу застройщика, которые устанавливает другой отраслевой закон — 214-ФЗ, регулирующий привлечение средств дольщиков. Вернуться к практике создания большого числа юридических лиц, продолжает собеседник “Ъ”, будет непросто: все упрется в другие требования 218-ФЗ, предусматривающие наличие опыта в строительстве многоквартирных домов не менее трех лет и разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м жилья.

Фактор роста себестоимости

Еще одна проблема — финансовые нововведения. На дату подачи проектной декларации у компании на счете в уполномоченном банке должно быть не менее 10% от стоимости проекта. Все ключевые участники строительства, а именно застройщик, техзаказчик и генподрядчик, должны иметь счета в одном банке. У девелопера не может быть долгов, кроме целевых кредитов на стройку. Также устанавливается ограничение на административные расходы застройщика — не более 10% от стоимости строительства.

Чтобы поддержать текущий объем строительства (по данным Национального объединения застройщиков жилья — НОЗА, это 48 млн кв. м в год) и вписаться в новые требования по резервированию, застройщикам придется вкладывать в проекты по 2,5 млн руб.— в пять раз больше, чем сейчас. Это приведет к снижению темпов строительства минимум на 30%. Часть девелоперов может перейти на продажу готового жилья, а остальные научатся обходить 218-ФЗ, прогнозирует один из собеседников “Ъ”.

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко объясняет, что эти меры представляют собой постепенный переход на строительство жилья с привлечением проектного финансирования, а не денег дольщиков, на которые, по данным НОЗА, сейчас приходится 80% от общего объема средств в жилищном строительстве. «Средства дольщиков в этом случае будут лежать на эскроу-счетах, применение которых пока носит добровольный характер»,— добавляет он.

Президент «Инграда» Павел Поселенов считает, что механизм неизбежно приведет к увеличению расходов: «Для небольших проектов со сроком реализации 12–18 месяцев увеличение составит 2–2,5%, для рассчитанных на 30–36 месяцев — 4,5–5% от стоимости строительства». На этом фоне себестоимость строительства, по оценкам господина Поселенова, вырастет на 2–5% в зависимости от размера проекта.

Все эти перспективы и провоцируют девелоперов задумываться о форсировании сроков вывода на рынок новых проектов. По словам управляющего партнера «Метриум» Марии Литинецкой, в первом квартале в старых границах Москвы заявлено строительство 3,52 млн кв. м жилья (50,1 тыс. квартир и апартаментов), за год показатель увеличился на 11%. «Многие застройщики сосредоточились именно на получении разрешений на строительство, чтобы в дальнейшем иметь возможность работать по старым и понятным правилам»,— признает гендиректор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Планы на спад

218-ФЗ и постепенный переход к проектному финансированию неизбежно приведут к замедлению строительной активности. По прогнозам «Метриум», в целом в 2018 году на рынке появятся около 70 новых проектов. В 2017 году их было 78. Николай Алексеенко прогнозирует сокращение количества застройщиков. Сейчас, по его оценкам, их в России 4 тыс. и за год показатель уже сократился на 25%. Эксперт считает, что это приведет к росту цен на жилье в новостройках на 5–10%. Похожий прогноз у Дмитрия Трубникова: «Основная проблема не себестоимость строительства, а потенциальный риск дефицита средств: суммарный кредитный портфель уполномоченных банков не покроет потребностей отрасли».

Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев рассказывает, что случаи переноса старта продаж по будущим проектам наблюдаются уже сейчас: «Например, "Дон-строй", анонсировавший еще в конце прошлого года крупные проекты в Раменках, уже официально сдвинул срок начала реализации на конец 2018 — середину 2019 года». Эксперт предполагает, что количество новых проектов сократится, общий объем предложения на рынке продемонстрирует отрицательную динамику.

Александра Мерцалова, Екатерина Геращенко

Источник: КОММЕРСАНТЪ