Иркутская недвижимость в цифрах

Газета Дело подготовила традиционный обзор основных показателей рынка недвижимости за первое полугодие 2018 года. Каковы объемы ввода жилья в Иркутске и Иркутской области? Почему количество ДДУ в областном центре падает, а в целом по области растет? Как изменились цены на новостройки и «вторичку»? Как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости? Об этом – в нашем материале.

Ввод жилья

Источник: Иркутскстат

За январь-май 2018 года, по данным Иркутскстата, в области сдано 274,2 тыс. кв. м, из них в Иркутске – 92 тыс. кв. м и почти столько же в Иркутском районе – 90,5 тыс. кв. м.  По сравнению с показателями за аналогичный период прошлого года,  темпы строительства снизились на 3 % (тогда в области было введено 283 тыс. кв.м).  Плановый объем  ввода жилья на текущий год  – 1 млн кв.м, но делать выводы о реальности выполнения плана пока рано, поскольку большая часть жилья сдается у нас во второй половине года. К слову, в 2017-м году строителям удалось достигнуть показателя в 973,8 тыс. кв. м.

Примечательно, что в прошлом году Иркутский район показал максимальное значение по вводу жилья за последние 7 лет и впервые обогнал по данному показателю областной центр. В этом году  показатели  примерно равны.

Новостройки

Источник: Управление Росреестра по Иркутской области

С января по июнь 2018 года Росреестр зарегистрировал в области 4450  договоров долевого участия (далее – ДДУ, ред.), что на 50 % превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Рынок новостроек отыгрывает падение 2017 года: тогда он потерял 26 % сделок.

Областной центр, в отличие от региона в целом, показывает отрицательную динамику – за первые шесть месяцев года количество зарегистрированных в Иркутске  ДДУ сократилось на 27 % (1877 против 2589 за январь-июнь 2017 года).

По мнению Светланы Брагиной, руководителя отдела продаж и маркетинга ООО «Гранд-Строй», причина не в снижении спроса, а в изменении статуса жилья после сдачи объектов и формы договора между застройщиком и покупателем:

«Количество ДДУ в Иркутске в первом полугодии сократилось не из-за снижения спроса, а из-за небольшого количества новых проектов. Кроме того, завершилась реализация многих проектов. Соответственно, количество именно ДДУ уменьшилось, но увеличилось количество цессий и договоров купли-продажи. В целом, по нашим наблюдениям и по данным ведущих застройщиков, в первом полугодии 2018 года наблюдались пиковые продажи, которые многим превосходят аналогичный период 2017 года.»

Наталья Зверева, руководитель отдела реализации проектов компании «Восток Центр Иркутск», тоже считает, что статистика в данном случае не совсем верна, однако признает: «С 2015 года рынок недвижимости находится в значительном спаде. Понимая трудности, многие застройщики приостановили темпы строительства. В 2016-2017 году многие из нас продавали не только строящиеся, но и уже готовые объекты. В нашей компании сегодня практически нет предложений по готовому жилью. Однако у некоторых коллег накопился достаточно большой пул предложения готовых квартир».

Город  стирает границы

Источник: Управление Росреестра по Иркутской области

Судя по статистике Росреестра, существенную долю спроса на новостройки оттянул на себя  ближайший пригород – 1968 ДДУ зарегистрировано в Иркутском районе за 6 месяцев 2018 года.  В сумме Иркутск и Иркутский район дали 86 % областного показателя (см. диаграмму). Рост количества ДДУ обеспечивают такие крупные проекты в пригороде, как «Луговое», «Юго-Западный», «Стрижи», «Современник», «Южный парк».  Растет и вклад малоэтажных  жилых комплексов, например, совсем недавно начались продажи в микрорайоне «Хрустальный парк» на Байкальском тракте.

«Иркутяне выбирают пригород не потому, что им не нравится город. В Иркутском районе реализуется множество проектов, расположенных очень близко к городу. Микрорайон «Современник», например, относится к Иркутскому району, а расположен он в двух километрах от улицы Советской. У него прекрасные продажи, и такой проект не у нас одних», – подчеркивает Светлана Брагина, «Гранд-Строй».

Дмитрий Щербаков, руководитель АН «Слобода», тоже считает  причиной возросшей популярности пригорода условность для покупателей жилья границ города и района, а кроме того, и ценовой фактор: «Территориально Иркутский район – тот же самый Иркутск. Между тем, жилье в пригороде намного дешевле, чем в Иркутске, и это даже с учетом того, что строители за собственные средства проводят туда коммуникации. Но люди покупают и будут покупать такое жилье, просто потому, что  это дешевле. Разница в цене порой настолько высока, что эти квартиры можно покупать с целью инвестиций».

Согласна с коллегами и Наталья Зверева, «Восток Центр Иркутск»: «Иркутск очень плотный город и развиваться внутри себя ему практически некуда. А вот так называемый «ближайший пригород» – разумное решение для развития Иркутска. Сейчас много жилых комплексов формально находятся в Иркутском районе, но воспринимаются покупателями, и это правильно, как городское жильё. Так, жилой квартал Стрижи юридически расположен на территории Иркутского района, а фактически от города его отделяет улица Центральная. Жители Стрижей подключены к городским инженерным сетям, пользуются городскими социальными объектами и вполне могут считать себя горожанами». 

Вторичный рынок

Количество сделок с вторичным жильем в Иркутске и области растет. За период с января по июнь 2018 года  Росреестр зарегистрировал в регионе 44600 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) жилья, что на 17 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. В Иркутске же рост еще выше - зарегистрировано на 24 % больше сделок.

Юлия Винникова, ведущий специалист по сделкам с недвижимостью АН «Тысячелетие», считает, что причин тому  несколько: «Во-первых, ставки по ипотеке на вторичное жилье существенно снизились. Во-вторых, по своему опыту могу сказать, что многие предпочитают приобретать жилье, уже зарегистрированное в собственность, пусть  в ценовом соотношении это и дороже, чем «первичка». 

Дмитрий Щербаков, АН «Слобода», считает преимуществом вторичного  жилья отсутствие необходимости ждать: «Чтобы купить квартиру, большинству нужен кредит. Люди хотят сразу заехать и жить в купленной квартире, потому что выплачивать кредит, снимать в это время жильё или жить с родителями и ждать, когда построится твоя квартира – вариант не для всех».

Ипотека

Источник: Управление Росреестра по Иркутской области

Сбербанк за первые пять месяцев текущего года выдал населению Иркутской  области 6265 ипотечных кредитов на сумму 10185 млн. рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост по количеству выдач составил 41 %, по сумме – 52%. Почти 70 % кредитов Сбербанка выданы для покупки вторичного жилья.

Банк ВТБ  за этот же период выдал 1 288 ипотечных кредитов на общую сумму 2,4 млрд. руб. (на 1 июня 2018 года). На строящееся жилье было выдано 25% кредитов, на готовое - 45%. Остальные 30% пришлись на рефинансирование ипотеки.

В целом по Иркутской области, по данным Росреестра, количество жилых помещений, приобретенных и построенных за счет кредитных средств, с начала 2018 года выросло на 18 %: за январь-июнь 2018 года их зарегистрировано 11664, а за январь-июнь 2017 года – 9880. В Иркутске же количество сделок с использованием  кредитных средств снизилось, по сравнению с прошлым годом, на 8 % (4666, в январе-июне 2017 года было 5092).

Хотя, по мнению риэлторов, доля ипотечных сделок в Иркутске по-прежнему высока.

Юлия Винникова, АН  «Тысячелетие»: «В принципе, ситуация особенно не изменилась. Из 10 сделок с жилой недвижимостью примерно 8-9 осуществляется с привлечением ипотечных средств. Спросом пользуются квартиры небольшого формата (до 50 кв.м). И конечно, упал спрос на старый жилой фонд, так называемые «хрущевки». Если 3-5 лет назад 1-2-комнатная квартира экспонировалась 1-2 месяца (при условии реальной цены), сейчас это уже 3-4 месяца, а то и больше».

Застройщики же отмечают рост количества ипотечных сделок, связанный, в первую очередь, со снижением ставок.

«Снижение ставок однозначно увеличило долю ипотечных сделок на 5-10 % в общем количестве! Спрос увеличился, но его пик прошел, рынок насытился, он не может быть в вечном подъеме. И снижение показателей в последние несколько месяцев, по данным Росреестра, тому доказательство, – считает Светлана Брагина. «Гранд-Строй».

Примечательно, что снижение ставок повлияло на спрос и квартирографию в целом: сейчас чаще спрашивают квартиры «семейные», 2-3-комнатные. А возможность взять ипотеку под 6 % этому только способствует».

Цены

Источник: REALTY.IRK.RU

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Иркутска, по данным портала о недвижимости REALTY.IRK.RU,  за первое полугодие 2018 года выросла на 3 %, вторичного – на 4 %. Увеличилась и разница в средней стоимости первичного и вторичного жилья; сейчас она составляет 6 %. Год назад наблюдалась обратная тенденция: разрыв между ценами на «вторичку» и новостройки сокращался, в июне 2017 года разница составляла 1,6 %.

Эксперты сходятся во мнении – цены будут расти и дальше.

Наталья Зверева, «Восток Центр Иркутск»: «К сожалению, причины этого – не увеличение маржинальности для застройщиков, а существенный рост цен на материалы, дополнительное налоговое бремя, уплата взносов в компенсационный фонд, ужесточение законодательства. Увы, всё это не приводит к снижению цены, а как раз наоборот. С вступлением в силу нового закона нас ждёт неизбежный рост стоимости. А значит, при невысокой потребительской активности многие застройщики будут вынуждены идти по пути снижения себестоимости. Часто это приводит к ухудшению общей комфортности и качества жилья. Застройщикам, которые стремятся не только строить квадратные метры, но и создавать современные, продуманные, комплексные объекты, становится все сложнее». 

Юлия Винникова, АН «Тысячелетие», считает, что неизбежный рост цен на первичном рынке окажет влияние и на стоимость вторичного жилья: «Трудно сказать, насколько может увеличиться цена, но думаю, что цены расти будут. Соответственно, если вырастут цены на строящееся жилье, увеличатся они и на «вторичку».

Коммерческая недвижимость

Источник: Управление Росреестра по Иркутской области

Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Иркутска можно назвать удачной: количество сделок в этом сегменте за первые шесть месяцев 2018 года выросло на 35 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области, количество зарегистрированных переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) нежилых помещений  за январь-июнь 2018 года составило 1163, в то время как за январь-июнь 2017 года было оформлено 859 переходов прав. Число сделок с коммерческой недвижимостью планомерно растет на протяжении последних двух лет в пределах 5-6 % в год. Кроме того, стоит отметить, что большая часть таких сделок, традиционно, регистрируется во второй половине года. Например, в 2017 году за второе полугодие было оформлено на 55 % больше сделок с нежилыми помещениями, чем в первом.

Источник: ДЕЛО