Уральские застройщики заложили расходы на эскроу-счета в цену квартир

На Урале многие застройщики объявили о повышении с 1 июля цен на квартиры. Другие в качестве своего конкурентного преимущества подают новость о том, что они "держат цены" аж до 1 августа. Что происходит на строительном рынке УрФО в преддверии введения новых правил финансирования и действительно ли они столь существенно скажутся на себестоимости, выясняли корреспонденты "Российской газеты".

Свердловская область

Переход от долевого финансирования к проектному неизбежно отразится на строительном рынке, полагают его участники. Да, этот механизм защищает потребителей, однако девелоперы постараются заложить проценты по кредиту в стоимость квартир. Удорожание может быть разным. По оценке министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаила Волкова, 80 процентов уральских застройщиков работают устойчиво, а значит, финансирование получат под минимальную ставку 6-7 процентов. Удорожание их объектов тоже будет минимальным, но у остальных рост может достичь 14 процентов.

Впрочем, потребители почувствуют это не скоро: во-первых, дома, которые к 1 июля будут готовы на 30 и более процентов, можно заканчивать по старым правилам. В прошлом году на Среднем Урале заложили рекордный объем жилья - 1,8 миллиона квадратных метров, так что 106 из 199 объектов достроят без проектного финансирования. Во-вторых, с помощью нового механизма средства застройщик получает в один день, что сокращает сроки и снижает стоимость проектов, считает начальник Уральского главного управления Банка России Рустэм Марданов.

- Не надо забывать и о конкуренции: не обязательно пользоваться проектным финансированием, если есть собственные средства. Поэтому резкого удорожания квадратного метра не будет, - прогнозирует он.

В Уральском объединении строителей считают, что после перехода на эскроу-счета рентабельность может снизиться у небольших застройщиков, а у крупных, напротив, вырасти за счет подорожания квартир.

К слову, на цене квадрата скажется и повышение стоимости строительных материалов, которое, по прогнозам, составит в этом году 10-15 процентов.

- Некоторые застройщики пытаются сэкономить, покупают самые дешевые отделочные материалы, сантехнику. На этом можно выиграть 10-20 процентов при общем вкладе отделки в себестоимость 40 процентов. Оставшиеся 60 - это строительно-монтажные работы, стоимость сетей, земли. Такое соотношение не меняется уже довольно давно, - поясняет директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин.

По словам Чумерина, на стройплощадках Среднего Урала в основном используются отечественные материалы, многие из них производятся непосредственно на Урале, а значит, издержки на транспорт влияют на их стоимость несущественно.

Челябинская область

В Челябинской области подготовка к переходу на проектное финансирование в строительстве началась задолго до "критической" даты. В регионе определены девять банков, отвечающих требованиям Банка России для работы с эскроу-счетами. И десятая часть застройщиков (девять из 92 компаний, работающих в долевом строительстве) с начала года добровольно перешла на новые механизмы финансирования.

По данным регионального минстроя, 24 строительных проекта в области уже осуществляются по новым правилам - с использованием эскроу-счетов. Порядка 100 незавершенных объектов соответствуют критериям постановления правительства № 480 и получат возможность достраиваться по-старому - на средства дольщиков. А большая часть строительных организаций еще находится на распутье и только готовится к переходу на финансирование объектов через уполномоченные банки. Причем, по прогнозам, до 30 процентов компаний после 1 июля могут выйти из игры из-за несоответствия новым правилам игры. Ведь определять надежность того или иного застройщика теперь предстоит банкам.

- В связи с изменениями в законодательстве пришлось пересмотреть прогнозные цифры, - пояснили в минстрое. - Вероятно, сдадим на 150 тысяч квадратных метров меньше, чем в прошлом году, - не более 1,36 миллиона.

Что касается возможного повышения цен, то в Челябинской области оно произойдет далеко не сразу и не скоро. По мнению экспертов, пока на рынке жилья предложение превышает спрос, а покупательская способность населения не растет, для роста цен нет предпосылок. Возможно, через год-два, когда рынок освободится от излишков за счет прогнозируемого сокращения ввода жилья, спрос догонит предложение и цены пойдут вверх. Но, скорее всего, очень медленно и осторожно, считают челябинские риелторы.

Курганская область

По данным регионального управления Росреестра, в Курганской области зарегистрировано 32 договора долевого участия в строительстве с применением счетов эскроу. Их заключили два местных застройщика. Всего в регионе по новой схеме работают пять компаний и пять банков.

- Мы открыли первый эскроу-счет в декабре 2018 года. Сейчас их уже 31, ведется финансирование двух проектов, - рассказал управляющий Курганским отделением Сбербанка Евгений Светлов.

По его словам, преимущества новых правил в том, что финансирование строительства происходит независимо от поступления средств от продаж квартир, но если они активно продаются, у застройщика есть возможность снизить процентную ставку по кредиту.

В региональном департаменте строительства, госэкспертизы и ЖКХ в связи с переходом на счета эскроу допускают незначительный спад темпов строительства жилья в начале 2020 года. Но в течение полугода ситуация выровняется и строительство пойдет в рост, считают специалисты.

В то же время застройщики заявили о повышении стоимости квадратного метра - примерно на размер ставки, по которой компания получит кредит. Плюс ежегодное удорожание строительных материалов примерно на 10 процентов. В итоге, по оценке участников рынка, цена жилья может вырасти примерно на 20 процентов. Чтобы этого избежать, строители предлагают изучить опыт других регионов, где есть альтернатива эскроу-счетам, например, работают жилищно-накопительные кооперативы.

ЯНАО

Как прогнозируют эксперты Госстройнадзора Ямала, рост цен на жилье после введения "несгораемых счетов" не должен превысить десять процентов. Стоимость будет зависеть от изначального наполнения эскроу-счета и объема заемных средств.

Сегодня стандартная двушка площадью 60 квадратов в Салехарде стоит около пяти миллионов рублей. При средней зарплате в регионе почти сто тысяч удорожание на полмиллиона, на первый взгляд, невелико. Однако высокие зарплаты далеко не у всех. Если работаешь не в нефтегазовой отрасли и не в правительственной структуре, то острее ощутишь поправку на "несгораемость".

Из утвержденного ЦБ списка уполномоченных банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу, территорию Ямала в полном объеме охватывает филиальная сеть трех финансовых учреждений - "Запсибкомбанка", "Сбербанка", и "Газпромбанка". Все они подтвердили готовность работать по новым правилам в ЯНАО. Как отметили в службе Госстройнадзора, на рассмотрении в банках сейчас две заявки.

К слову, Ямал входит в число лидеров по доступности ипотеки: по данным Росбанка, житель северной автономии, который тратит ползарплаты на платеж по кредиту с первоначальным взносом 20 процентов и выплачивает его 15 лет, в состоянии приобрести жилье площадью более 100 квадратных метров.

Источник: РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА