Апокалипсис или светлое будущее: как изменится рынок жилья в Иркутске

Что ждет рынок жилья? Реализуется апокалиптический сценарий развития отрасли от эксперта или радужный прогноз от министерства строительства? Где истина? Почему объемы многоквартирного строительства жилья падают, а индивидуального растут? Почему строительство жилья перемещается из города в пригород? И почему постоянно растут цены? Эти и другие вопросы обсудили в рамках круглого стола «Переходный период на рынке жилищного строительства» на ярмарке недвижимости в Иркутске. SIA.RU записал наиболее яркие цитаты.

«Спасение наше – в нас самих»

Фото: А. Фёдоров

Илья Круговых, заместитель руководителя Байкальского представительства РГУД:

– Слово «переходный» хочется заменить на «стабильный» или даже «растущий», но факт остается фактом, пока мы остаемся в переходном периоде жилищного строительства. Отрасль институционально сильно меняется, меняются процедуры государственного регулирования, меняются покупательские предпочтения. Государство вряд ли нам может подсказать, как действовать в этих условиях, банки тоже являются частью системы, скорее всего, спасение наше – в нас самих.

«Строительство многоквартирного жилья будет падать катастрофически»

Фото: А. Фёдоров

Денис Воронов, председатель общественного движения «Регенерация города»:

– Федеральные власти планировали, что система эскроу-счетов заменит систему защиты дольщиков путем долевого строительства. Ситуация такова, что новая система до конца не заработала, но старая уже разрушена.

По эскроу-счетам сегодня в России строится 9 млн кв.метров жилья, еще 60 млн кв.метров жилья будет достраиваться по «старым правилам», а вот 64 млн кв.метров жилья – это «серая зона», то, что будет достраиваться по непонятной пока схеме. И эти 64 млн вполне могут оказаться в обманутых дольщиках, это реальная перспектива рынка.

Если обратиться к цифрам Минстроя, то на первое июля  69% жилья сегодня достраивается по «старым» правилам. Что банков, что застройщиков, которые удовлетворяют новым правилам, очень мало. Хотя в последний месяц мы часто слышим, что застройщики стали активно работать с эскроу-счетами, начали принимать новые схемы финансирования. Не начали. С помощью проектного финансирования сегодня строится около 6% жилья. Это всё. Как будет строиться остальное жилье? За счет чего будет развиваться рынок, никто не знает.

Фото: А. Фёдоров

Если говорить о перспективах рынка жилья в Иркутской области, то его ждет массовая деиндустриализация: доля ИЖС (индивидуального жилищного строительства – ред.) растет, а доля индустриального, т.е. многоквартирного жилья просто катастрофически падает. Перспективы у строительной отрасли печальные.

Какие перспективы для покупателей жилья? Они очевидны – жилье будет дороже и менее доступным, какой бы не была ипотека. Это просто рукотворный кризис.

«Я бы не стал рассматривать апокалиптический сценарий»

Фото: А. Фёдоров

Александр Лобач, Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области:

– Некоторые тезисы Дениса Воронова имеют место. Полтора года назад законодатель к растущей стоимости квадратного метра, растущей стоимости строительных материалов, добавил еще и проектное финансирование. Это заставило многих застройщиков пересмотреть планы по вводу, по реализации объектов, которые были уже начаты. Законодательные изменения привели к приостановке некоторых проектов.

Но я бы не стал рассматривать апокалиптический сценарий развития отрасли, у нас есть основания для оптимизма.

В настоящее время на территории Иркутской области выданы разрешения на строительство 3 млн квадратных метров жилья. 2 млн – это многоквартирные дома, 1 млн – это ИЖС. В стройке сейчас находится только половина из двух миллионов, чуть больше 1 млн квадратных метров жилья, это 79 проектов. Это значит, один миллион квадратных метров есть в запасе, есть земля, есть проекты. После того, как застройщики договорятся с банками, и те выделят финансирование, эти объемы пойдут в реальный сектор.

По федеральной статистике, всего 565 проектов по стране переведено на эскроу, 47 млрд рублей лежит на эскроу-счетах. Что касается Иркутской области, то из одного миллиона квадратных метров строящегося жилья около 85% достроят по «старым» правилам. Примерно 16% перешли на эскроу, это 9 первопроходцев. Поэтому тезис, что нет источника финансирования для застройщиков жилья – это не к нашей аудитории.

Миллион, который лежит в запасе, безусловно, пойдет по новой схеме финансирования. Мы ожидаем, что этот миллион будет вовлечен в 2020 году.

«Важно, как считать»

Фото: А. Фёдоров

Александр Пасюк, генеральный директор УК «АМТ Групп»:

– Сегодня уже повторяли такую поговорку "Неважно кто выборы выиграет, важно, как их посчитают". Так вот цифры, озвученные здесь, мне напоминают именно это выражение. Министерство говорит, что все хорошо, мы – строители – говорим, что не совсем. Есть нестыковка, цифры не просто отличаются, они отличаются в разы. Прежде чем двигаться дальше, надо договориться, где настоящие цифры, как ситуация выглядит на самом деле.

«Впервые за 25 лет в этом году мы не начали строить ни одного нового квадратного метра»

Фото: А. Фёдоров

Иван Ильичев, исполнительный директор компании «ВостСибСтрой»:

– Есть апокалиптический прогноз от Дениса Воронова, есть радужная информация от Минстроя. Правда, видимо, где-то посередине.

Чтобы понять, что реально происходит, посмотрите на выставку – она индикатор отрасли. Выставка полупустая. Даже в кризисное время, в 2008-2009 годах, здесь было все занято строителями.

Что происходит с отраслью? Сейчас будет волна достройки объектов, потом будут сложности, будут новые застройщики, которые будут строить небольшими комплексами.

Наша компания впервые за 25 лет в этом году не начала строить ни одного нового квадратного метра в Иркутске, хотя у нас есть земля. Мы подождем, достроим объекты по «старым» правилам, посмотрим, что будет с новыми. Можно ли в этой агрессивной среде вести бизнес строительства жилья?

Проблема системная, объемы ввода действительно упадут. И покупатель будет именно тем человеком, кто будет больше всех недоволен. Потому что раньше он мог купить эконом-жилье в Иркутске за 33-35 тыс. рублей. С учетом новых правил это будет невозможно. Вся эта программа просто застрелила сегмент эконом-жилья. Население, не успевает богатеть такими же темпами, как принимается закон. Жилье однозначно будет дорожать.

«Основания для пессимизма есть»

Фото: А. Фёдоров

Ольга Бондаренко, директор Управления финансирования недвижимости Байкальского банка Сбербанка России:

– Основания для негативных ожиданий есть. Если брать ввод многоквартирного жилья в Иркутской области, то в 2018 году он упал по сравнению с 2015  годом на 44%. Пессимизма добавляет и количество разрешений на строительство – за этот год выдано их всего 3. Учитывая низкое количество разрешений на строительство, реформу рынка жилищного строительства, мы не ожидаем роста рынка.

Тем не менее, отмечу, что пока построенного жилья достаточно. Коэффициент поглощения (за сколько лет будет продано все строящееся жилье при сохранении спроса – ред.) в среднем по России составляет 3,6 года, таковы данные аналитического хаба Сбербанка. По Иркутской области срок поглощения несколько больше и составляет 4,5 года. Исходя из этого, нельзя сказать, жилья в Иркутской области сейчас строится недостаточно.

Что касается будущего, по данным Минстроя, не более 30% заявленного жилья будет строиться с эскроу, в Иркутской области в настоящее время это 12-16%. По прогнозам к новым инструментам финансирования мы сможем перейти не ранее чем через 2 года.

Процент одобрения заявок застройщиков при работе с эскроу в Сбербанке – 30%. Почему отказываем? Основные причины – слабая экономика проекта и финансовое состояние самого застройщика, отсутствие полного пакета юридических и правоустанавливающих документов, отсутствие собственных средств.

«Бессмысленно рассматривать Иркутск без пригорода»

Фото: А. Фёдоров

Татьяна Галущенко, заместитель руководителя Байкальского представительства РГУД, директор по маркетингу ГК "Актив":

– Анализируя объемы ввода жилья, бессмысленно Иркутск рассматривать отдельно от пригорода. Если раньше традиционно наибольший объем жилья вводился в Иркутске, то в последние три года ситуация кардинально изменилась: больше жилых площадей было введено в Иркутском районе. В прошлом году объем введенных жилых площадей на одного жителя в Иркутском районе превысил объем введенного жилья в Иркутске в 6 раз.

Есть несколько причин повышенного спроса на жилье в пригороде. Во-первых, Иркутский район интересен жителям Иркутской области, переезжающих из отдаленных городов и сёл региона поближе к областному центру. Во-вторых, в пригороде сегодня строят достаточно качественное жилье с хорошей инфраструктурой. Транспорт есть, все атрибуты городской жизни имеются, свежий воздух и низкие тарифы на электроэнергию. И все это при том, что цена квадратного метра на 10 тыс. рублей меньше, чем в Иркутске.

Что касается прогнозов по вводу жилья. На текущий момент в Иркутске и пригороде строится порядка 1 млн квадратных метров жилья. При средней скорости поглощения порядка 0,5 млн квадратных метров в год, этого объема хватит на два года. После этого объемы существенно снизятся, все это приведет к дисбалансу спроса и предложения. В этом году разрешения на строительство получили только 3 объекта (!) за весь год, при этом в третьем квартале не было выдано ни одного разрешения. Дисбаланс приведет к росту цен независимо от того, продолжится ли падение доходов населения. Поэтому будем ждать новых нестандартных решений от нашего предприимчивого государства, которое простимулирует застройщиков на новые стройки.

«Для увеличения строительства жилья в Иркутском районе надо развивать инфраструктуру»

Фото: А. Фёдоров

Татьяна Рензяева, заместитель министра имущественных отношений Иркутской области:

– Предоставлением земельных участков на территории Иркутского района Правительство Иркутской области занимается с 1 января 2016 года. Есть ряд особенностей, которые приводят к дефициту земельных участков в Иркутском районе.

Во-первых, это огромное количество земель сельхозназначения, которые ранее были оформлены членами колхозов, оформлены в частную собственность. Часть этих земель в дальнейшем была включена в границы населенных пунктов, но их немного. Данные земли можно использовать под застройку, если есть разрешительная документация.

Во-вторых, это ограниченная площадь самих населенных пунктов, что приводит к дефициту земель, которые можно использовать под застройку. Иногда законодательно возможно расширение земли за счет лесного фонда, но в Иркутском районе эта возможность практически отсутствует.

В-третьих, на территории района большое количество земель, которые находятся в федеральной собственности. Данными землями распоряжается Росимущество. В свое время Правительство Иркутской области совместно с фондом РЖС была проведена работа по инвентаризации земель сельхозназначения на территории Иркутского района, которые не использовались по целевому назначению. Это позволило вовлечь в оборот 6 земельных участков общей площадью 453 га под жилищное строительство.

Ну, и четвертая особенность, это нахождение отдельных населенных пунктов в центральной экологической зоне Байкальской природной территории. Тема наболевшая. Все мы знаем, что по закону жилищное строительство в этой зоне запрещено. На территории Иркутского района в эту зоны входят такие муниципальные образования, как Листвянское, Голоустненское и частично Большереченское.

Все эти особенности приводят к дефициту земельных участков, то есть получается, что свободные земли есть, но на них наложен запрет.

Но не только дефицит земель ограничивают их освоение. Практика показывает, что процесс больше тормозится из-за отсутствия инфраструктуры. К примеру, у нас есть участки, которые уже выделены и предоставлены под жилищное строительство, это порядка 1 654 га, но они до сих пор не освоены. Поэтому, если мы хотим увеличить ввод жилья в Иркутском районе, первоочередной вопрос – это развитие инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры.

«Только 17% жилья в Иркутском районе оборудовано водопроводом»

Фото: А. Фёдоров

Игорь Жук, первый заместитель мэра Иркутского района:

– С одной стороны, Иркутский район находится в центральной экологической зоне, и это очень сильно сдерживает его развитие. С другой стороны, интерес к району не ослабевает: численность населения Иркутского района за последние 9 лет выросла в 1,8 раза до 132 тыс. человек, по прогнозам до 2030 года она увеличится более чем в 3 раза до 395 тыс. человек. По объемам ввода жилья мы также растем опережающими темпами. В 2018 году планировали ввести 221 тыс. кв. метров, однако ввели в 2 раза больше – 425 тыс. кв. метров жилья. Основными застройщиками в районе  в настоящее время являются «Востсибстрой», «Восток Центр Иркутск», «Норд-Вест» и «СибЭнергоРемСтрой».

Учитывая перспективы района, нам необходимо заниматься комплексным строительством инфраструктуры, вместе с жильем должны появляться социальные объекты.

Сегодня, например, только 17% жилья в Иркутском районе оборудовано водопроводом. Мы планируем в рамках федеральной программы «Чистая вода», целью которой является обеспечение жителей чистой питьевой водой, к концу года подготовить ТЗ и разместить закупку на разработку сетей водоснабжения и водоотведения Иркутского района. Это серьезная задача. Она затронет многие муниципальные образования – Листвянку, Хомутово, многие поселения на Байкальском и Голоустненском трактах. Это то, над чем мы сейчас работаем.

Источник: СИА