Региональных застройщиков потянуло к московской земле

Переход отрасли жилищного строительства на проектное (банковское) финансирование стимулировали застройщиков массово выходить на столичный рынок — число выведенных ими проектов в этом году достигло рекордного уровня. Доходность работы в Москве доходит до 60–80%, тогда как в регионах не всегда превышает и 15%, и такой рентабельностью девелоперам в других городах сложно рассчитывать на банковские кредиты.

С начала 2019 года на московский рынок жилой недвижимости вышло шесть проектов от девелоперов, ранее работавших в других регионах. Такие данные в своем исследовании приводит Colliers International. Эта цифра рекордная с 2013 года. Согласно расчетам консультантов, традиционно в год на московский рынок выходило не больше двух региональных игроков. Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк добавляет, что в этом году со стороны девелоперов из регионов наблюдается и бум спроса на земельные участки. По его словам, сейчас площадки себе подбирают еще около десяти компаний. Чаще всего такие застройщики покупают участки за 300–500 млн руб. с полным пакетом разрешительных документов и в среднем планируют реализовать проекты площадью около 50 тыс. кв. м, рассказывает господин Камлюк.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский связывает тенденцию с общим ухудшением экономической обстановки, которое в регионах, где платежеспособный спрос ограничен, чувствуется намного острее. В Москве существует колоссальный спрос на фоне низкой обеспеченности населения жильем и миграционного притока населения, поясняет он. Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко связывает желание девелоперов переориентироваться на Москву с переходом на проектное финансирование. С 1 июля застройщики не могут самостоятельно привлекать деньги дольщиков на новые проекты, вместо этого физические лица кладут средства на эскроу-счета, а компания получает банковский кредит. Но, согласно требованиям кредитных организаций, доходность строительства должна быть не меньше 20%. В то время как в регионах, по оценкам господина Алексеенко, показатель 10–15% считается хорошим, «то есть застройщики пробуют выйти на рынки, средняя доходность которых соответствует целевым показателям банков».

Высокая маржинальность московских проектов базируется на стоимости недвижимости в Москве. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая объясняет, что в среднем строительство жилья обходится столичным девелоперам в 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена реализации более чем в 1,5 раза выше — 150–180 тыс. руб. за 1 кв. м. В регионах, для сравнения, показатели отличаются на 5–15%, указывает она.

Директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов объясняет, что разница в доходности в 20–30% существует даже между Москвой и Подмосковьем.

Александра Мерцалова

Источник: КОММЕРСАНТЪ