Цены на жильё: что было, что будет, чем рынок успокоится? Иркутские эксперты о тенденциях-2020 на рынке недвижимости

В феврале-марте этого года в связи с пандемией COVID-19 многие аналитики и эксперты российского рынка недвижимости предрекали падение цен на жильё на 5-15%. Однако иркутские представители строительной отрасли и девелоперы утверждали, что предпосылок к снижению нет, и даже наоборот, объективно стоимость квартир будет расти. Так что же происходило с ценами на недвижимость в Иркутске в первом полугодии 2020 года? Как они менялись в новостройках и на вторичном рынке? И каких перемен стоит ждать в ближайшем будущем? Об этом рассуждают эксперты региональной строительной отрасли и рынка недвижимости.

Фото А. Федорова

Плюс 15 процентов

По Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал называет несколько системных причин этой тенденции. Во-первых, переход застройщиков на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.

– При такой схеме застройщик вынужден финансировать реализацию проекта практически на 80% за счет банковских кредитов, соответственно, возрастают процентные расходы: как показала практика, это дополнительно 3-6 тысяч рублей на квадратный метр в зависимости от ситуации с продажами, – поясняет он. – Во-вторых, в связи с закрытием границ для въезда иностранной рабочей силы из-за пандемии коронавируса, и одновременным масштабным строительством в зоне прошлогоднего затопления, на рынке возник дефицит рабочей силы. Соответственно, эти факторы привели к существенному ее удорожанию.
В-третьих, строительство – это отрасль, очень сильно зависящая от курса национальной валюты. Ведь цены на арматуру, цемент, практически всё инженерное оборудование (насосы, трубы, лифты, кабельную продукцию), а также светопрозрачные конструкции, фасадные навесные системы напрямую зависят от курса рубля, а он сейчас снижается относительно основных мировых валют.

Директор агентства недвижимости «Премьер realty» Константин Козлов и ведущий специалист по операциям с недвижимостью АН «Тысячелетие» Юлия Винникова называют ещё пару характерных для всей отрасли причин повышения стоимости жилья. Среди них – снижение ставок по ипотечным кредитам – к тому же сейчас банки предлагают много программ покупки жилья с господдержкой, и то, что многие продавцы «поставили на паузу» продажи своих квартир, в то время как спрос на них наоборот увеличился. «Недвижимость всегда оставалась надёжным инструментом сохранения денежных средств, и это порождает повышенный спрос на неё», – уточняет Константин Козлов.

Кроме этого, Константин и Юлия сходятся во мнении, что тенденция обусловлена и специфической региональной «повесткой» – в частности, небольшим количеством интересных проектов и активной выдачей жилищных сертификатов в Тулуне и Нижнеудинске.   

Интересным мнением о том, почему, вопреки прогнозам, недвижимость всё таки дорожает поделилась заместитель руководителя Байкальского представительства РГУД, директор по маркетингу ГК «Актив» Татьяна Галущенко. Она считает, что рынок жилья довольно инертный и реагирует на экономические изменения, как правило, с отставанием в полгода.

– Цены, формировавшиеся в первом и отчасти втором квартале, - это реакция на рынок конца прошлого года, когда ситуация была стабильной, рост цен обоснованным, и никаких чрезвычайных изменений не предвиделось. Осенью мы начнем наблюдать обратные изменения, - прокомментировала Татьяна.

«Первичка» против «вторички»

Ещё одно интересное явление, которое уже не первый год наблюдается на рынке недвижимости, – выравнивание средней стоимости квадратного метра в новостройках со стоимостью квадратного метра вторичного жилья.

Как считает Михаил Сигал, на рынке наступил период трансформации, в ближайшие три-пять лет первичное жилье будет всё больше и больше продаваться уже в готовом виде, а не через договоры долевого участия в строительстве.

Михаил Сигал. Фото из архива компании

– В нашей компании мы думаем об этом с 2014 года и сейчас занимаемся глубоким анализом модели реализации проекта через продажу уже готовых квартир, – говорит Сигал. – Тем самым, «вторичка» потеряет своё основное преимущество «купи и живи». Новые дома, которые возводят прогрессивные застройщики – мы, по крайней мере, стараемся быть в их числе – предлагают на рынок дома с современной архитектурой, комфортабельными условиями жизни. Например, в таких объектах есть внутридомовые места общего пользования (холлы с потолками выше четырех метров, лобби-зона, колясочные с пеленальными столиками, велосипедные, администратор-консьерж, кладовки и т.п.), безопасные дворы без автомобилей, с большим набором удобств для всех категорий жителей. Вся оставшаяся ценность «вторички» в сегодняшней ситуации – это локация, а качество жизни, как правило, в старом жилье ограничено лишь стенами квартиры. Так что конкурентная среда, всё больше и больше новых проектов, соответствующих современным тенденциям, заставят собственников квартир в старых домах уступить в стоимости.

Также очень важный аспект, на который обращает внимание руководитель «Восток Центр Иркутск» – возможность получить льготные ипотечные продукты только при приобретении квартиры от застройщика. «На вторичное жильё такие программы не распространяются. Конечно, современное строительство дороже, и покупатели охотнее его приобретают именно потому, что такое жильё даёт совсем другой уровень комфорта жизни», - подчёркивает Михаил Сигал.

Тем не менее, по убеждению Татьяны Галущенко, вторичное жильё должно быть дороже нового, а разность цены квадратного метра между «первичкой» и «вторичкой» можно считать адекватной, если она находится в диапазоне 3-5 тыс. руб. на 1 кв м. Это объясняется  как раз тем, что квартиры в новостройках продаются в Иркутске в подавляющем большинстве в черновой и получистовой отделке, и покупатель еще должен потратить дополнительные средства на отделку своей квартиры – те самые 3-5 тыс. руб. на «квадрат».

Татьяна Галущенко. Фото А. Федорова

– Когда цены между «первичкой» и «вторичкой» выравниваются, это говорит о некотором дисбалансе рынка, – поясняет Галущенко. –  Означать он может многое: начиная с того, что в городе на вторичном рынке в стадии продажи находится большое количество квартир старого жилищного фонда, которые уже морально, функционально и физически себя исчерпали, и заканчивая тем, что стоимость новостроек раздута. Причем даже не по вине застройщиков, а обусловлена законодательными инициативами последних лет, которые вынудили строителей наращивать стоимость. И ещё один немаловажный фактор: сегодня разность ипотечных ставок между «первичкой» и «вторичкой» – порядка 3% в пользу первой. Покупателю жилья выгоднее взять ипотечный кредит под 6% в новостройке, чем под 9% на вторичном рынке, т.к. ежемесячный платеж будет ниже. Этот момент также позволяет застройщикам держать цены на новое жильё.

Что дальше: квадратный метр за 130 тысяч рублей?

Какие же прогнозы делают эксперты относительно стоимости жилой недвижимости в Иркутске? Так, Михаил Сигал предполагает, что её рост, без сомнения, продолжится. 

– Если провести анализ стоимости квадратного метра жилья в Иркутской агломерации с 2010-2014 годов, то мы увидим, что цена колебалась от 37 500-55 000 руб. за кв м, в некоторых местах она доходила до 70 тыс. рублей. Всё это происходило при курсе рубля относительно доллара 30-32 руб., что составляло примерно 1 200 -1 750 долларов за квадратный метр, в некоторых случаях доходило до 2 200 долларов. Исходя из того, что строительство, даже с определенным инерционным отставанием в год-два, приближается к вышеуказанным валютным реперам, то в конце 2020 года цены устойчиво зафиксируются в диапазоне 65-95 тыс. руб. за «квадрат», а в 2021-22 годах они составят 95-130 тыс. руб. за кв м. Способствовать этому будет отложенный спрос и низкая ипотечная ставка, – высказал Сигал своё субъективное мнение.

К тому же, у Михаила есть ещё одно мнение на эту тему: в 2021 году объём предложений на рынке жилья в Иркутской агломерации будет наименьшим за последние годы, и за счёт этого фактора объективно возможен дефицит. А где дефицит, там и цены растут.

Дальнейший рост цен, особенно на первичном рынке прогнозируют и представители агентств недвижимости Иркутска.

– На мой взгляд, рост цен на новостройки будет обусловлен тем, что мало новых площадок в интересных местах, и  в основном это – точечная застройка, практически никто не строит микрорайонами, –  говорит Юлия Винникова.

– Да, цены будут расти, так как в городе строится недостаточно жилья, а  спрос на вторичном рынке – стабильный, – подтверждает Константин Козлов.

И только Татьяна Галущенко придерживается абсолютно противоположного взгляда на то, как поведут себя цены на квартиры:

– Предпосылок росту цен на жильё сегодня нет, – уверена она. – Реальные доходы населения снижаются, уровень безработицы растет, портфель покупателя нисходит на нет. Можно предположить, что сначала цены зависнут, а после начнут снижаться. Первым это будет заметно по вторичной недвижимости, следом пойдет «первичка». Текущие цены уже идут в разрез с доходом среднестатистического покупателя, чей уровень ежемесячного дохода на одного работающего варьируется в Иркутске в пределах 30-45 тыс. руб. Напомню, жилье считается доступным для покупателя тогда, когда уровень его месячного дохода равен стоимости одного квадратного метра жилья. Поэтому даже низкие ипотечные ставки не смогут подстегнуть рынок продаж вверх, учитывая тот факт, что покрывать ипотеку покупатель должен из своих доходов, хоть и будущих – в их наличии у населения сейчас есть серьёзные сомнения.

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области