Офисы держат арендаторов

Новый виток пандемии и связанного с ней кризиса кризис пока не ознаменовался резким обвалом на рынке офисной недвижимости: доля вакантных площадей растет, но незначительно. Сохранять баланс девелоперам помогают опыт прошлых лет, заставивший их заметно снизить активность, и сокращение объемов ввода. В результате на рынке может появиться на 40% меньше новых площадей, чем планировалось.

По итогам 2020 года вакансия в сегменте офисных помещений класса А может вырасти с 9,4% до 10,6%, класса В — сократиться с 7,4% до 6,3%. Такие прогнозы в своем исследовании приводит Knight Frank. Существенного увеличения показателя пока не замечают и другие консультанты. По оценкам CBRE, по итогам третьего квартала доля пустующих помещений класса А в Москве достигла 11,6%, класса В — 10%. С начала года значения увеличились на 1,6 и 0,9 процентного пункта соответственно.

Более уверенный рост вакантности в классе А может быть связан с развитием субаренды. Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели говорит, что на долю сдаваемых текущими арендаторами офисов сейчас приходится 2,5–3% от общего объема площадей. По оценкам CBRE, речь идет о 130 тыс. кв. м недвижимости, с июня это значение увеличилось на 15%.

Общая доля пустующих площадей на рынке увеличивается значительно медленнее, чем в кризисы 2008–2009 годов и 2014–2015 годов. В первом случае, по данным CBRE, вакантность на пике достигала 19–20%, а во втором — 17,7%. Глава отдела исследований JLL Вячеслав Фадеев отмечает, что во время предыдущих кризисов наибольших значений вакантность достигала спустя полтора года после начала, в этот раз срок должен прийтись на 2021 год.

Но основатель SimpleEstate Никита Корниенко добавляет, что если к предыдущим кризисам московский офисный рынок подходил на пике, то последние несколько лет он был стабилен: «Арендные ставки находились на низком уровне, объем ввода новых площадей оставался относительно невысоким на протяжении последних пяти лет, а вакансия составляла менее 10%, наблюдался острый дефицит качественных площадей». Аналитик Accent Capital Игорь Кузьмин уточняет, что до 2015 года большинство арендных договоров номинировалось в валюте, а сейчас рынок почти полностью перешел на рубли.

В Colliers International ждут, что по итогам года будет перенесен срок сдачи 10% заявленной офисной недвижимости: из запланированных к вводу 410 тыс. кв. м на рынок будет выведено 375 тыс. кв. м. В JLL считают, что уже перенесся ввод около 60 тыс. кв. м новых объектов. «Девелоперы не хотят выводить полностью пустые проекты, потому что каждый новый поднимет вакансию»,— констатирует госпожа Зимина.

Александра Мерцалова

Источник: КОММЕРСАНТЪ