Арендаторов становится меньше. Коммерческая недвижимость адаптируется к кризису

Вместе с торговыми центрами со снижением потока покупателей столкнулись и помещения стрит-ритейла: Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м) в октябре здесь продемонстрировал выраженную отрицательную динамику. Ощущение, что сложности в бизнесе будут носить краткосрочный характер, покидает ритейлеров, которые отказываются от планов по развитию и закрывают магазины в объектах, собственники которых не идут на уступки. На офисном рынке ситуация остается стабильной, хотя отсутствие заметных сделок не позволяет консультантам строить радужные прогнозы.

Shopping Index помещений стрит-ритейла в Москве по итогам октября оказался на 8,8% ниже сентябрьских значений, одновременно сократившись на 29% относительно аналогичного периода прошлого года. Такие данные приводит Watcom group. В Санкт-Петербурге, согласно оценкам аналитиков, значение показателя за месяц сократилось на 10,1%, а за год — на 22%. Динамика Shopping Index в сегменте стрит-ритейла соответствует аналогичным цифрам для торгцентров, которые на фоне увеличения заболеваемости COVID-19 и падением доходов населения также столкнулись с оттоком покупателей. Хотя президент Watcom group Роман Скороходов отмечает, что ситуация на улицах немного лучше: жители крупных городов больше стараются избегать крупных торговых центров, чем отдельно стоящих магазинов.

Ритейлеры снижают активность

Но в зависимости от локации динамика различается. Коммерческий директор компании Realty4Sale Ирина Буренко поясняет, что сейчас с наиболее очевидными проблемами столкнулись заведения общепита и магазины, основную часть клиентов которых составляли сотрудники бизнес-центров и учащиеся университетов. По словам эксперта, именно эти арендаторы сейчас активно обращаются за скидками, собственники в свою очередь готовы идти им на временные уступки после переговоров. Старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова ждет, что по итогам года уровень вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла в Москве составит 14–15%, что будет фактически соответствовать значению за третий квартал.

Сейчас, по оценкам госпожи Сизановой, спрос на новые площади остается на низком уровне: на фоне кризиса многие ритейлеры и сети общепита приостановили свои планы по развитию. При этом для новых соглашений, которые все же заключаются, по ее наблюдениям, становится все более характерной схема step rent, предполагающая значительный дисконт на первый год и постепенное увеличение базового платежа в дальнейшем.

Совокупная арендная выручка торгцентров Москвы и Санкт-Петербурга, согласно оценкам директора департамента торговой недвижимости компании JLL Полины Жилкиной, может сократиться на 30–40%. Уровень вакантных площадей при этом по прогнозам в Москве достигнет 8–10% в среднем по рынку и 2–3% в топовых объектах. «Ключевые торгцентры менее подвержены негативным последствиям пандемии, у них хорошо продуманная концепция, широкий пул федеральных и международных брендов, есть большое количество лояльных посетителей»,— рассуждает эксперт.

Офисы сохраняют стабильность

Рынок офисной недвижимости по-прежнему чувствует себя намного более уверенно, чем торговой. Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели считает, что предпосылок к снижению ставок аренды в Москве сейчас нет: собственники помещений сохраняют запас прочности, рассчитывая на стабилизацию ситуации с ограничительными мерами. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что ситуация на рынке оказалась лучше первоначальных прогнозов, но решающим станет текущий, четвертый квартал. Процесс пересогласований договоров эксперт называет завершенным, при этом из-за невозможности выйти из соглашений в одностороннем порядке на рынке нет волны переездов, и заметных сделок почти не заключается.

Александра Мерцалова

Источник: КОММЕРСАНТЪ