Малоэтажка будущего. Как придать ускорение загородным проектам жилой недвижимости

Пандемия, самоизоляция, удалёнка – эти факторы, по мнению экспертов рынка недвижимости, в 2020 году подогрели интерес горожан к индивидуальному жилью практически до точки кипения. По данным опросов ВЦИОМ, сейчас около 70% россиян хотели бы перебраться в собственный дом. Тем не менее, массовый исход населения в пригород вряд ли грозит мегаполисам. Почему мечтам миллионов семей не суждено сбыться в ближайшем будущем? Ответ на этот вопрос – в цитатах участников  онлайн-дискуссии «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство: перспективы, кейсы, программы ближайшего будущего», которую организовали АО «ДОМ.РФ» и Байкальское представительство Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Микрорайон Хрустальный Парк

600 кредитов на всю страну

Ипотечный рынок, как известно, сейчас на подъёме, но ипотека ИЖС, в то же время, развивается не так оптимистично. Что тормозит этот механизм? Ситуацию проанализировал Илья Иванов, руководитель направления Развитие ипотечного рынка АО «ДОМ.РФ «Ипотечные программы в ИЖС Банка ДОМ.РФ».

«Национальная цель развития в сфере жилья и городской среды – улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно. В частности, в сегменте индивидуального жилищного строительства  к 2030 году необходимо прирасти до 50 млн кв м. Но есть ряд факторов, которые сдерживают развитие ИЖС. Это отсутствие стандартного ликвидного рынка индивидуального жилья, о чём в первую очередь всегда говорят банки, низкий уровень развития инфраструктуры для зон индивидуальной застройки, низкая эффективность использования земельного фонда и отсутствие системных мер государственной поддержки».

«Один из ключевых драйверов спроса на недвижимость – это ипотека. Так, серьёзные результаты в части объёмов многоквартирного домостроения дала льготная ипотека под 6,5%, которую запустили в прошлом году. При этом, ни она, ни Семейная ипотека, ни Дальневосточная, ни Сельская не оказывают серьёзного влияния на рынок ИЖС, потому что они либо не предусматривают прямого кредитования на эти цели, либо предусматривают слишком небольшой объём государственного субсидирования».

«Для того, чтобы разработать механизмы кредитования ИЖС, в конце прошлого года группа компаний ДОМ.РФ запустила программу льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство. Воспользоваться ею могут граждане РФ до 35 лет включительно и имеющие хотя бы одного несовершеннолетнего ребёнка. Программа распространяется на всю территорию РФ. Ставка начинается от 6,1% на весь срок кредитования. Максимальная сумма кредита для регионов России – 6 млн руб., при этом по сумме строящегося дома и земельного участка ограничений нет. Первоначальный взнос – 20%, срок кредитования – до 20 лет. Оператор программы – банк ДОМ.РФ».

«При этом программа имеет ограниченный срок реализации и заканчивается 1 июля 2021 года. На данный момент объём финансирования предполагает выдачу до 600 кредитов – это примерно 100 кредитов в месяц на всей территории РФ».

«Требования к качеству залога достаточно лояльны – наличие инженерных коммуникаций и подъездных дорог – для того, чтобы объект можно было использовать для круглогодичного проживания. Категория земель – как населённых пунктов, так и сельхозназначения с разрешённым использованием для строительства жилья. Ключевое требование – строительство должна вести аккредитованная банком компания. Либо застройщик, либо подрядная организация – юрлицо или ИП, имеющий опыт реализации проектов ИЖС».

«Нет оснований для льготной ипотеки ИЖС, возьмите классическую»

По мнению руководителя направления Ипотечный бизнес АО «Банк ДОМ.РФ» Светланы Дусмухамедовой, потенциальных покупателей, которые не подходят по критериям под льготную ипотеку ИЖС, может заинтересовать классическая ипотека ИЖС от ДОМ.РФ.

«Ставка по этому продукту начинается от 8,1%. Нет ограничений по семейному признаку и возрастному. Кроме этого увеличена максимальная сумма кредита – для регионов она составляет 10 млн руб».

«Дом также должен быть пригоден для круглогодичного проживания, должны быть подъездные пути и возможность подведения всех коммуникаций».

«Все центры ипотечного кредитования банка подключены к этой программе, можно к ним обращаться. Список аккредитованных компаний есть на сайте Банка ДОМ.РФ в разделе ИЖС».

Иркутский пригород растёт быстрее областного центра

О том, как развивается иркутская субурбия и какие темпы прироста населения и объёма строительства демонстрирует, рассказала заместитель руководителя Байкальского представительства РГУД Татьяна Галущенко (Иркутск). Она подчёркнула, что в отрыве от этих тенденций уже невозможно делать какие-то прогнозы по развитию городской недвижимости.

Татьяна Галущенко, заместитель руководителя Байкальского представительства РГУД (Иркутск).  

«Сейчас 32% населения всего Приангарья проживает в Иркутске и в окружающем его Иркутском районе, причём именно в пригородной зоне наблюдается наибольший прирост населения. За последние десять лет он составил 61%. Иркутск за это же время прирос всего на 6%».

«На Иркутск и Иркутский район приходится 80% всего строящегося жилья в регионе. При этом темпы строительства в пригороде в последние несколько лет превышают городские показатели. В основном это – индивидуальные дома. Но, в то же время, в последние годы пригородная зона застраивается качественными жилыми массивами, где, в том числе, присутствуют и многоквартирные малоэтажные дома. Эти проекты предлагают полный комплекс инфраструктуры, включая центральные коммуникации и настолько привлекательны для людей, что они готовы поменять городское жильё на сельскую местность. Проживая за городом, люди имеют все блага цивилизации, плюс свежий воздух и всё – по цене ниже городской».

«В 2020 году наблюдался беспрецедентный рост цен на жильё, при этом пригородная недвижимость традиционно остаётся дешевле городской: сейчас новостройку в иркутской субурбии можно приобрести на 30% дешевле, чем в самом Иркутске».

Зачем лифт двухэтажному дому?

Опытом работы девелоперов загородной недвижимости по 214 Федеральному закону поделилась коммерческий директор девеллоперской группы «Хрустальный» Кристина Яковенко (Иркутск). По её убеждению, это единственная работающая схема, по которой в малоэтажное строительство можно привлекать и банковское финансирование, и обезопасить покупателей, поскольку они могут приобретать недвижимость по договору долевого участия с эскроу счетами. Тем не менее, в ней тоже достаточно подводных камней, о которые пока «спотыкается» развитие ИЖС.

Кристина Яковенко, коммерческий директор девеллоперской группы «Хрустальный» (Иркутск).

«Многие  застройщики говорили о том, что их «потряс» переход на эскроу счета и проектное финансирование, но мы – из тех, кто считает его благом. Проблемы малоэтажки кроются не в этом, а в том, что работая по 214 ФЗ, мы становимся подконтрольны «Стройнадзору», а значит, обязаны проходить техническую экспертизу и соответствовать нормативам, которые разработаны для многоквартирных домов (МКД), поскольку в законе нет понятия малоэтажной застройки. Но большое количество этих нормативов к малоэтажным многоквартирным домам, которые мы называем таунхаусами, квадрохаусами, дуплексами физически не применимы. Например, в законодательстве написано, что в МКД должен быть подъезд, а зачем подъезд таунхаусу? Или лифт?»

«Мы полтора года ломали голову, как адаптировать малоэтажку под требования для МКД, в итоге справились с этой задачей, но к чему пришли? Это очень сильно увеличило себестоимость жилья, и если первые объекты «Хрустального парка» мы продавали по 47 тыс. руб. за квадратный метр, то сейчас из-за всех нововведений – лифтов, дополнительных зон для эвакуации инвалидов с подпором воздуха и дымоудалением, стоимость увеличилась на 42% и составляет 58-69 тыс.руб. за квадрат. И она будет ещё расти, учитывая рост стоимости материалов. Нужно ли всё это для малоэтажного домостроения, двухэтажных домов? Это один из главных вопросов, который мы должны задавать тем, кто разрабатывает нормативные акты».

«Что может помочь развитию малоэтажного загородного рынка, чтобы такой кейс, как «Хрустальный парк» можно было дублировать на других территориях, тиражировать его, снижать стоимость и делать продукт более доступным? В первую очередь, это субсидирование инженерной и социальной инфраструктуры. Даже то, что мы строим на земле ДОМ.РФ не даёт нам права на получение субсидий для развития территории, поэтому всё, что мы создаём внутри, делается силами и на средства застройщика. Чтобы компенсировать хотя бы часть  миллиардных затрат на строительство дорог и соцобъектов, мы участвуем в госпрограммах, но даже проектирование этих объектов стоит немалых средств, и всё это ложится в стоимость квадратного метра. Также развитие загородной застройки продвинет создание отдельных нормативных актов для малоэтажных МКД, поддержка субсидированной процентной ставки ипотеки. И ещё – обучение застройщиков».

А как у них?

Александра Синилова,  директор департамента по работе с девелоперами Savills в России (Москва) рассказала, как развиваются проекты крупномасштабной малоэтажной застройки за рубежом, в частности, в США и Великобритании. По её словам, тенденции, которые характерны для загорода этих стран сейчас, в России будут востребованы лет через десять.

«Всегда в ядре крупного загородного проекта присутствует многоквартирная застройка, но как в США, так и в Англии она ограничена 3-5 этажами. Это самая комфортная высота для проживания, а также для соблюдения различных норм, в том числе, инсоляционных и  пожарных».

«Самая основная особенность, которой нет нигде в России, – это создание нового проекта, но в таком виде, как будто он уже существовал лет 50-60. Речь идёт о благоустройстве, которому в этих проектах отдаётся самое колоссальное внимание. Только в таких проектах сразу формируется окружающая среда с высокими многовековыми деревьями, для того, чтобы, приехав в такой загородный посёлок, люди ощущали себя не как в новом микрорайоне, где растут несколько кустиков и саженцев, и понимали, что они будут видеть из окна, где смогут погулять именно сейчас. Это очень важно, чтобы «конечное лицо»  проекта сформировалось в самом начале его создания».

«Ещё одна особенность заключается в том, что всё необходимое для жизни, можно найти на расстоянии 400 метров или в пяти минутах ходьбы от дома или: и магазины, и рестораны, и развлекательные центры, и место учёбы и т.д.»

Источник: СИА