Взлет рынка ипотечного кредитования заканчивается

Резкий взлет рынка ипотечного кредитования с одновременным снижением ставок в 2020 году был, по сути своей, аномальным. Запустила его масштабная программа льготной ипотеки под 6,5%, объявленная на фоне пандемии для покупки жилья в новостройках. Исходно программа была рассчитана на 800 млрд руб. со сроком окончания 1 ноября. Но к концу лета ее расширили до 1 трлн руб., а затем еще до 1,85 трлн руб., продлив сроки до 1 июля 2021 года.

С учетом смягчения денежно-кредитной политики ЦБ в прошлом году (регулятор четыре раза снижал ключевую ставку в общей сложности на 2 п. п., до 4,25%) условия заимствования для физических лиц оказались комфортными. Банки активно улучшали условия ипотеки, средневзвешенная ставка по предоставленной рублевой ипотеке в течение года опустилась с 9% до 7,36% годовых.

В результате в 2020 году выдача ипотечных кредитов установила рекорд — 4,3 трлн руб., или почти половина (47%) совокупного долга по ипотеке на начало 2021 года. До четверти этой суммы (345,6 тыс. кредитов, более чем 1 трлн руб.) выдано по льготной программе со ставкой до 6,5%. 

В начале 2021 года лихорадка слегка спала, но граждане продолжали активно брать ипотеку. Только за январь—февраль 2021 года банки выдали кредиты на 663 млрд руб.

Однако позитивный эффект низких ставок во многом свелся на нет ростом цен на недвижимость. По данным ЦБ, за прошлый год в среднем стоимость квартир на первичном рынке выросла на 23%, до 79 тыс. руб. за 1 кв. м. 

В результате с конца прошлого года все настойчивее стали звучать предложения против продления льготной ипотеки. За это выступали и глава ЦБ Эльвира Набиуллина, и ее заместитель Ольга Полякова, отмечая, что связанный с увеличением спроса на фоне доступной ипотеки рост цен на новостройки нивелировал выгоду от льгот. В конце прошлого года за сворачивание льготной ипотеки после 1 июля высказался и глава Сбербанка Герман Греф.

Спрос на ипотечные кредиты в РФ может быть скоро исчерпан без увеличения доходов населения, признал 20 марта первый зампред ЦБ Сергей Швецов: «Если у нас с вами не будут расти доходы граждан, мы скоро исчерпаем спрос, который способен обслуживать ипотечные кредиты. Поэтому финансовому сектору нужно думать, как зарабатывать с учетом этих факторов на потребности человека в жилье».

Банкиров вряд ли придется долго упрашивать. На фоне ускорения инфляции (в феврале—марте достигла 5,7–5,8%), ужесточения монетарной политики ЦБ (в марте поднял ключевую ставу на 0,25 п. п., до 4,5%), а также устойчивого роста ставок на долговом рынке некоторые банки уже начали повышать стоимость и ипотечных кредитов.

По расчетам экспертов, из-за роста цен, увеличения ставок опережающего спроса в 2020 году и отмены льготной программы в 2021 году рост выдачи ипотечных кредитов заметно снизится.

Среди основных факторов торможения ипотечного сегмента аналитики НКР выделяют негативное влияние роста процентных ставок, досрочную реализацию части спроса текущего года в 2020 году, ожидаемую отмену льготной ипотеки в крупных регионах, включая Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край, дальнейший рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках, что отрицательно скажется на уровне долговой нагрузки заемщиков и ограничит доступность жилья и ипотеки на фоне медленного восстановления реальных доходов населения.

Так что стимулирование перекладывается на девелоперов, финансовое состояние которых на фоне льготной ипотеки серьезно улучшилось.

«Все крупные девелоперы и не только они со временем перейдут на большое разнообразие программ по стимулированию продаж,— полагает менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости "Делойт" в СНГ Сергей Чемерикин.— В последнее время мы часто видим предложения от застройщиков по покупке квартир через систему trade-in и софинансирование ипотечных ставок. Будут появляться иные программы, так как девелоперам необходимо наращивать объемы производства на фоне снижения своей маржинальности».

Ольга Шерункова

Источник: КОММЕРСАНТЪ