От завода до креативного кластера. Как новые форматы меняют рынок недвижимости

Новые форматы недвижимости обсудили на VII Байкальском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов. Как отметил модератор сессии, вице-президент РГУД Андрей Бриль, креативные кластеры пока занимают несущественную долю рынка недвижимости, но они стратегически необходимы для его развития. Что это – бизнес или социальная нагрузка для предпринимателей? Почему для рынка недвижимости важны не только новые форматы, но и рост цен? Портал SIA.RU записал ключевые тезисы участников дискуссии.

«Иркутск опережает Екатеринбург и Уфу по площади креативных пространств»

Вопрос формирования креативных кластеров на базе заброшенных зданий и промышленных сооружений поднимается девелоперами и общественностью довольно часто. Особенно это актуально в тех случаях, когда объекты содержать дорого, а продавать дешево не хочется, рассказал Алексей Караваев, полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области:

– Здание, как в известной поговорке, напоминает чемодан без ручки: и нести тяжело, и бросить жалко. Креативный кластер обычно создают, чтобы начать использовать здание, привлечь к нему внимание, обеспечить хоть какую-то самоокупаемость. Основной клиент кластера – это люди, занимающиеся творческим трудом: искусством, культурой, дизайном, медиа, коммуникациями, цифровыми технологиями, образованием и наукой.

Территориально большинство креативных кластеров в России располагаются на стыке двух зон – промышленных территорий и жилых кварталов, чтобы обеспечить, с одной стороны, минимальную стоимость аренды и содержания объектов, с другой – стабильный трафик покупателей и посетителей.

Если сравнить площади кластеров по городам, то Москва и Санкт-Петербург находятся на недосягаемой высоте. Данные по другим городам весьма любопытны. Новосибирск, Самара, Красноярск, например, отстают по развитию креативных кластеров. А Иркутск по площади креативных помещений почти в полтора-два раза превосходит Екатеринбург и Уфу.

Источников финансирования креативных кластеров обычно три. Cамый слабый – это местные жители, которые сами проводят субботники, занимают помещения и платят «коммуналку». Второй – муниципалитеты. Они, как правило, не финансируют то, что находится внутри самого кластера, но делают дороги, красивые набережные, тротуары – благоустраивают прилегающее пространство. Третий и основной источник финансирования креативных пространств в России – это частный собственник.

«Развитие креативных пространств позволяет городам делать качественный рывок в экономике»

На сегодняшний день из 100 креативных кластеров в России абсолютное большинство являются коммерческими девелоперскими проектами. Люди зарабатывают на этом деньги, уверен Илья Токарев, директор проектов АНО «Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов».

– В прошлом году Агентство стратегических инициатив провело большое исследование и подсчитало вклад креативных индустрий в экономику РФ. Он составил 4,8% ВВП России, или более 5 трлн рублей. Совокупная выручка организаций, задействованных в креативной индустрии, достигла 10,7 трлн рублей.

Общее у всех этих историй в том, что в эпоху постиндустриального развития многие здания, откуда уходили производства, оказались невостребованными, заброшенными. Всегда вставал вопрос – сносить или ревитализироваться? Уничтожить всё под корень, застроить новыми районами или качественно преобразовать пространство?

Опыт уже реализованных проектов показывает, что развитие креативных пространств позволяло городам сделать качественный рывок в экономике. Многие не только преобразовывали целые города, но и становились символами перехода к новому типу экономики. Все мы слышали об «эффекте Бильбао», когда трансформация внешнего, культурного или экономического облика города происходит благодаря одной или нескольким постройкам.

Сегодня в России креативные кластеры больше ассоциируются с территориями, которые стали экосистемами, инкубаторами развития креативных индустрий. Все знают про московские Artplay, ВИНЗАВОД, Флакон, про Cевкабель в Санкт-Петербурге. Все эти кластеры понятно устроены: это «город в городе», где на микроуровне присутствует практически весь присущий городу функционал.

Главный источник финансирования креативных пространств – частные инвестиции. Муниципалитеты не берут на себя задачу развития территорий, потому что озабочены другими вопросами: бытового характера, ЖКХ. Инфраструктурные вопросы развития городской экономики в сферу интересов муниципалитетов обычно не входят. Впрочем, есть замечательные примеры – и их все больше, – когда муниципалитеты создавали АНО, занимающиеся вопросами развития креативных пространств в городе, они находили и привлекали инвесторов. Благодаря этому появлялись замечательные благоустроенные пространства, и город в итоге привлекал дополнительный трафик.

«Креативные кластеры появятся в Иркутске уже в августе»

Иркутск не остался в стороне от современного тренда создания креативных пространств. Проекты центра «Байкальская Сибирь» совсем недавно стали победителями российской программы Rurban Creative Lab по преобразованию городских и сельских территорий в креативные кластеры, которую запустили ДОМ.РФ и Агентство стратегических инициатив (АСИ).

Как рассказала Илона Толстоухова (консалтинговая компания «НОВАЦИЯ»), сейчас в Иркутске идёт работа над созданием трёх кластеров, каждый из которых имеет собственную специализацию. Кластер на Урицкого – направление моды, красоты, стиля, дизайна. Кластер в Купеческом квартале – это своеобразное «посольство» региона, здесь сосредоточатся бизнесы, создающие местные продукты, от косметики до туристических услуг. Кластер на Сибирской FIVE’S HOUSE, который начнет работать уже в августе, станет креативной лабораторией, где сформируется сообщество классического и цифрового искусства.

– Наши проекты доказывают, что креативные пространства – это бизнес. Один из примеров креативных кластеров регионального продюсерского центра «Байкальская Сибирь» – это FIVE’S HOUSE, некий гибрид TikTok house, арт-резиденции, media hub, fan house.

Объект площадью 1,5 тыс. кв. м позиционируется как место создания творческих продуктов на основе классических и цифровых инструментов. Пространство включает креативную лабораторию и порядка 22 мест размещения. На втором этапе реализации проекта добавится еще 14 номеров-творческих студий для известных художников, архитекторов, музыкантов и блогеров.

Уже сейчас у площадки есть подтвержденные резиденты: художники, создатели контент- и медиа-продуктов, блогеры, сообщества и группы geek-тематик, еvent-организаторы на базе FIVE’S HOUSE. Есть и список гостей FIVE’S HOUSE из других территорий, предполагающих размещение. Данный проект – 100% частная история, с нормальным сроком окупаемости и желанием инвестора масштабировать этот формат.

«Наконец-то цены на недвижимость начали расти»

Подводя итог дискуссии о новых форматах на рынке недвижимости, модератор Андрей Бриль, вице-президент РГУД, обратил внимание на несколько ключевых моментов:

– Весь объем креативных кластеров на сегодня – это меньше миллиона квадратных метров на всю страну. Понятно, что этот сегмент недвижимости пока незначительный, но он стратегически важен для развития территорий и муниципалитетов. Ключевой вопрос: откуда деньги? Всех интересует, является ли это социальной нагрузкой для бизнеса или это все-таки бизнес? Мы видим, что пока это частная инициатива, и любое развитие у нас делается не за счет государства, а за счет таких частных инициатив. Ясно, что размеры этого явления будут очень небольшими, потому что пока ни о какой систематической поддержке государством таких проектов на всей территории страны, за исключением отдельных локаций, говорить не приходится.

Важнее то, что мы с вами живем в новой реальности. Наконец-то, после более чем десятилетней паузы, цены на недвижимость во всех сегментах начали расти и, похоже, будут расти и дальше. Ясно, что сказалась и последовательная многократная девальвация, и эскроу-счета, и самое главное – что банки наконец-то оказались с девелоперами в одной лодке и сейчас нисколько не меньше нашего заинтересованы в росте рынка. А рост рынка без роста цен, без позитивной динамики невозможен. Пока трудно спрогнозировать, какой будет динамика цен, но это, безусловно, позитивный факт для развития отрасли и нашей сферы.

Источник: СИА