Эскроу счета пока не в полной мере защищают покупателей новостроек

По оценкам «Дом.РФ», к концу 2022 года по всей стране 95% девелоперских проектов в жилищном сегменте будут реализовываться по новым правилам, то есть через эскроу-счета. Сейчас, по подсчетам Рейтингового агентства строительного комплекса, так возводится 75% новостроек.

Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова сомневается, что в нынешней ситуации возможен полный переход на эскроу-счета. На рынке есть механизмы продажи, которые пока не подпадают под новые правила, включая жилищно-строительные кооперативы и апартаменты, поясняет она.

Власти сделали исключения и для крупных застройщиков: они могут привлекать средства дольщиков без эскроу-счетов в проекты, готовность которых составляет не менее 6%. Для этого компания должна входить в перечень системообразующих, иметь общую площадь строящегося жилья не менее 4 млн кв. м и работать в четырех регионах РФ. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», на 1 декабря таким критериям соответствовала только ГК ПИК Сергея Гордеева, которая возводит 5,56 млн кв. м жилья. Ближайший конкурент — ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова — строит 2,66 млн кв. м.

При переходе на проектное финансирование застройщики опасались, что с рынка уйдут те, кто покупает квартиры с инвестиционными целями. Логика была в том, что если деньги на строительство дает банк, то девелоперам нет смысла продавать жилье дешевле на начальном этапе работ. Но прогнозы не сбылись. Сегодня к моменту завершения работ недвижимость в некоторых проектах дорожает на 25–50% от первоначальной стоимости, говорит гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Сохранять клиентов-инвесторов застройщикам по-прежнему выгодно. Ставка по проектному финансированию привязана к ключевой ставке ЦБ и темпам продаж. По данным регулятора, в апреле этого года 65% строек в рамках проектного финансирования кредитовались под 4% годовых, а проекты с высокой наполняемостью эскроу-счетов — под 1–2%.

Но переход к эскроу-счетам не убрал полностью все риски для покупателей. Наталия Кузнецова поясняет, что проценты по таким счетам дольщикам не начисляются и в случае расторжения ДДУ они получат лишь исходно внесенную сумму. Эксперт рассказывает про опыт дольщика, который в 2019 году заключил договор на 5 млн руб., но ввода в эксплуатацию дома так и не дождался из-за банкротства застройщика. «Он получил назад свои деньги, но за два года стоимость аналогичной квартиры выросла до 7–8 млн руб.»,— говорит эксперт. Авторы закона об эскроу-счетах с этим не спорят. «Если в случае банкротства застройщика банк, выдававший проектное финансирование, решит вернуть средства дольщикам — инвесторы косвенно могут потерять часть прибыли»,— говорит депутат Госдумы Николай Николаев.

На этом фоне, по словам партнера компании «Поверенныйъ» Даниила Синицына, застройщики повсеместно пытаются избежать ответственности за срыв сроков строительства. Раньше, не успевая сдать дом в срок, они пытались подписать с дольщиками дополнительные соглашения по переносу даты завершения работ, поясняет он. Соинвесторы могли отказаться и требовать в суде неустойку.

«Но сейчас застройщики, опаздывающие со сдачей квартир, вынуждают покупателей подписывать допсоглашения, мотивируя это истечением сроков действия эскроу-счетов. Компании делают это, чтобы избежать массовых выплат компенсаций дольщикам»,— говорит юрист. Анатолий Клинков признается, что продление срока эскроу-счета — это «колоссальная работа», требующая усилий застройщиков и банков-кредиторов.

«Некоторые девелоперы могут использовать ситуацию для расторжения ДДУ, чтобы потом заново продать квартиры в доме, но уже по более высоким ценам»,— добавляет господин Клинков. По сути, полагает Даниил Синицын, сложившаяся практика стала «лазейкой в законодательстве», которой пользуются многие игроки рынка. Недавно депутат Госдумы Анатолий Аксаков заявил, что отправил в ЦБ на согласование свои поправки к закону, которые потребуют от банков автоматически продлять эскроу-счета в случае пролонгации сроков сдачи жилых объектов.

При этом эскроу-счета нельзя рассматривать как гарантированную защиту от банкротства застройщика или покупки квартиры в потенциально проблемном ЖК, убеждена Наталия Кузнецова. Глава агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев приводит случай в Воронеже: там собственник завода вынужден сносить жилой комплекс, который возводится в санитарно-защитной зоне предприятия. По словам юриста, средства застройщик собирал через эскроу-счета.

«Часто покупателям квартир в новостройках кажется, что если средства привлекаются через эскроу-счет, то банк проверяет законность строительства. Но ни один банк на моей памяти не брался перепроверять работу Росреестра или администраций городов»,— подчеркивает господин Кучембаев.

Александра Мерцалова, Халиль Аминов, Анатолий Костырев, Дарья Андрианова

Источник: КОММЕРСАНТЪ