Смена парадигмы: эксперты спрогнозировали возвращение «рыночной» ипотеки в России

К концу 2026 года доля льготной ипотеки в России может впервые с 2022 года сократиться до 50%. Основным драйвером рынка вновь станут рыночные программы, прогнозирует рейтинговое агентство НКР. Однако на скорость этого перехода напрямую повлияет динамика снижения ключевой ставки ЦБ, передаёт РБК.

Почему рынок переворачивается?

По оценкам аналитиков, в 2026 году банки выдадут 1–1,1 млн кредитов на сумму 4,7–5,1 трлн рублей. Это рост на 10–15% по количеству и на 7–14% по объему к 2025 году. Но главное — не цифры, а смена модели. Если в 2025 году на льготные программы приходилось 82% новых кредитов, то к концу текущего года этот показатель снизится до 50%. Рынок возвращается к доковидным «рыночным механизмам».

«Средняя ставка новых выдач уже поднялась выше 10%... а по итогам года может превысить 11%, вернув нас в 2017 год», — отмечают аналитики.

Что мешает и что помогает?

Поддержку рыночной ипотеке окажут два фактора: дальнейшее снижение ключевой ставки и накопленный за период жесткой ДКП отложенный спрос. Однако февральское ужесточение условий госпрограмм (правило «одна семья — одна ипотека») и обсуждаемая дифференциация ставок по числу детей работают в обратную сторону, ограничивая выдачу льготных кредитов.

«Очередное ужесточение условий семейной ипотеки с высокой вероятностью снизит долю льготных программ даже ниже 50%», — считает Егор Лопатин из НКР.

Что изменится в семейной ипотеке?

Власти рассматривают новые правила: срок действия льготной ставки могут ограничить 15 годами, после чего она вернется к рыночной. Ставки будут зависеть от количества детей и региона (например, в столицах для семей с одним ребенком — 12%, с пятью и более — 4%). Для заемщиков с взносом от 50% ставку в 6% могут сохранить.

Прогнозы других аналитиков (ЦБ, «Эксперт РА», НРА) в целом подтверждают тренд: доля рыночной ипотеки будет расти, но заметное оживление рынка возможно только при снижении ставок до 12% и ниже, что ожидается не раньше следующего года. Главными сдерживающими факторами остаются закредитованность населения и отсутствие накоплений на первоначальный взнос.

Напомним, Минфин перенес сроки изменения условий программы «Семейная ипотека» на 1 октября 2026 года. Ранее изменения планировались на 1 июля. Ведомство уточнило, что до конца сентября программа будет действовать в прежнем формате, а предложения по корректировке условий сейчас прорабатываются.

Ожидалось, что условия ужесточатся: планировалось ввести дифференцированные ставки и лимиты в зависимости от региона и количества детей, а также сохранить ставку 6% только для многодетных семей или при взносе свыше 50%. Обсуждалась и отмена комбинированных ипотек. Инвестбанкир Евгений Коган отметил, что такие изменения могут негативно сказаться на доступности жилья для семей, так как первоначальный взнос в 50% и ставки 10–12% являются неподъемными для большинства.

Источник: СИА