Страховка и риски. Ипотека

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) создало собственную страховую компанию, за счет которой рассчитывает запустить ипотечное страхование, ранее в России не применявшееся. Таким образом планируется уменьшить первоначальный взнос по ипотеке - один из основных факторов, снижающих ее доступность. Страховка будет компенсировать банку убыток при продаже залога по дефолтному кредиту ниже первоначальной стоимости. В результате первоначальный взнос по кредиту может быть уменьшен до 10%.

Взнос на пожарный случай

Ипотека перестала быть доступной для большинства россиян осенью 2008 года с началом острой фазы кризиса, когда у банков возникли проблемы с привлечением ресурсов, а риски дефолта заемщиков резко выросли. Банки, до этого активно выдававшие ипотечные кредиты, повысили ставки с 10-13% до 17-30% годовых, а также увеличили первоначальный взнос до 30-50% от стоимости приобретаемой в кредит квартиры. До кризиса банки спокойно выдавали ипотечные кредиты либо вовсе без первоначального взноса, либо с минимальным - 10% от стоимости кредита. Первоначальный взнос нужен банку, чтобы застраховаться от риска падения стоимости залога, на тот случай, если заемщик не сможет платить и квартиру придется продавать. По данным IRN, в кризисном 2009 году цены на жилую недвижимость упали в среднем на 30%. Что касается прогнозов на 2010 год, то тут все неоднозначно. IRN прогнозирует, что в Москве недвижимость экономкласса может отыграть 5-15% падения стоимости за 2009 год. Элитные столичные квартиры, скорее всего, упадут в цене еще на 15-20%. Больше шансов на рост стоимости жилой недвижимости в регионах.

В конце прошлого года банки стали постепенно облегчать условия ипотеки, однако кредиты без первоначального взноса в практику пока не вернулись. Ипотечный кредит без первоначального взноса готов предоставить только Сбербанк, правда, это возможно только при оформлении в залог иной недвижимости.

Размер первоначального взноса влияет на стоимость кредита для заемщика. Логика проста: чем больше первоначальный взнос и меньше срок кредитования, тем ниже будет ставка по кредиту. У Сбербанка минимальный первоначальный взнос (без дополнительного залога) - 20%. Если срок кредитования десять лет, то ставка по кредиту до оформления права собственности на недвижимость составит 14,2% годовых, после - 12,85% соответственно. Минимальный первоначальный взнос по ипотечным кредитам ВТБ 24 тоже 20%, при этом банк предлагает заемщику накопить средства для первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос в банке "Дельтакредит", ОТП-банке, Росбанке - 30%.

Никто не хотел страховать

Таким образом, сейчас компенсировать банку риск падения стоимости недвижимости при ее реализации по дефолтному кредиту должен сам заемщик. Это наряду с высокими ставками сделало ипотеку практически недоступной для большинства из тех, кто рассматривал такую возможность накануне кризиса. Застраховать этот риск у профессионального страховщика, как это принято за рубежом, заемщик тоже не мог: собственно ипотечного страхования в России пока нет. Ипотечное страхование предполагает, что страховщик обязуется выплатить банку-кредитору разницу в случае реализации залога по кредиту по цене ниже цены на момент выдачи кредита. Проблема в том, что ипотечное страхование требует специальной инфраструктуры, механизмов перестрахования, то есть передачи первоначальным страховщиком другому страховщику части обязательств перед клиентом, а всего этого у нас нет.

Единственным банком, заявлявшим о намерении запустить ипотечную программу с возможностью снижения первоначального взноса за счет страхования риска падения стоимости недвижимости, был ОТП-банк. Правда, предоставлять эти кредиты банк так и не стал, поскольку не смог найти страховщика, готового работать с возросшими в кризис рисками падения стоимости недвижимости. "Проблема в том, что в стране нет пока механизма перестрахования таких рисков, а держать их у себя страховщики не готовы",- говорит директор дирекции продаж розничных продуктов ОТП-банка Игорь Антонов. К тому же, отмечает господин Антонов, летом прошлого года, когда программу планировали запускать, минимальный первоначальный взнос составлял 50%, сейчас ситуация на рынке недвижимости постепенно стабилизируется, и минимальный первоначальный взнос был снижен до 30%.

Анна Демидова

Полный текст материала >>

Источник: КОММЕРСАНТЪ