Земля в кредит

К осени продавцы ожидают полного восстановления спроса на рынке земли. По их наблюдениям, важный фактор оживления: банки реанимируют программы кредитования даже в таком рискованном сегменте, как рынок земли. Некоторые из них готовы кредитовать покупку «чистого» земельного участка без каких-либо строений, о чем год назад не могло быть и речи.

Если еще год назад рынок стагнировал, а брать или выдавать кредит на приобретение земельного участка считалось чуть ли не безумием, то сейчас, по словам участников рынка, возрастает спрос на покупку земельных участков именно на заемные средства.

В столичной компании «Рамн Девелопмент» отмечают годовой рост доли сделок по приобретению земельных участков с привлечением кредитных средств с 5% до 15%. В иркутской фирме «За городом» отмечают, что пока доля ипотечных сделок в проектах компании не превышает 5%. «Однако количество таких сделок медленно, но растет, -- констатирует коммерческий директор ООО ’За городом’ Ирина Ткачук. -- Это связано с расширением линейки кредитных и ипотечных программ российских банков и постепенным уменьшением процентных ставок по кредитам».

Пока банков, предлагающих стандартные программы на покупку земельных участков, не так много. По данным портала SIA.RU, кредиты на приобретение земельных участков готовы предоставить в Сбербанке, банке СОЮЗ и Примсоцбанке. При этом кредитовать покупку готового дома или таунхауса вместе с земельным участком согласны почти все крупные банки. Причину такого настороженного отношения к кредитованию покупок именно земельных участков продавцы земли видят скорее в субъективном отношении банков к приобретаемому объекту, чем в каких-то специфических рисках.

«Основная причина в том, что банки плохо знают земельный рынок -- он еще не сформирован до конца, неясны его перспективы», -- считает генеральный директор ООО «Рамн Девелопмент» Валерий Пронов.

Осторожность банков при кредитовании покупки земельного участка проявляется уже на уровне первоначального взноса и ставки по такому кредиту. Практически все банки требуют, чтобы первоначальный взнос по таким займам составлял не менее 15-20% от суммы кредита.

Средний уровень ставок по кредитам на приобретение земельных участков под жилищное строительство колеблется в пределах 13-15% годовых. Это несколько выше ставок по кредитам на готовое загородное жилье и выше ставок на приобретение жилой недвижимости в городских новостройках.

В Сбербанке по программе «Загородная недвижимость» (предоставляется в том числе на приобретение земельных участков) ставки для заемщиков «с улицы» -- не являющихся зарплатными клиентами банка -- составляют в зависимости от срока и суммы первоначального взноса 14-15% годовых до регистрации ипотеки в пользу банка и 12,5-14% годовых после регистрации.

Примерно те же ставки предлагают некоторые коммерческие банки. Так, банк СОЮЗ кредитует приобретение земельных участков по ставкам от 14% годовых в рублях и от 12% годовых в долларах США. При этом комиссия за пользование кредитом составит 1,5% от его суммы (не более 100 тыс руб). Примсоцбанк кредитует покупку земельного участка под 16-17% годовых в рублях и 12-13% в долларах США. За выдачу кредита банк возьмет 2% от суммы займа (не менее 20 тыс руб), за рассмотрение заявки – 1,8 тыс руб.

В кредит можно приобрести землю всех категорий, подходящих под частное строительство. Что касается залога по кредиту, то тут возможны два базовых варианта. В первом случае банки не предъявляют дополнительных требований к кредитуемому объекту недвижимости, требуя в качестве залога другую находящуюся в собственности заемщика недвижимость. При этом в договоре четко прописывается цель кредитования -- приобретение земельного участка. Этот вариант как раз и может использоваться для приобретения участков без подряда, ставших очень популярными в кризис благодаря их относительно низкой стоимости.

Во втором случае банк потребует оформить приобретаемый земельный участок в залог сразу после получения заемщиком документов, подтверждающих право собственности. Дополнительным требованием может быть и дальнейшее использование участка под застройку.

Кредитовать приобретение участка любой категории под залог иной имеющейся в собственности у заемщика недвижимости готовы почти все крупные банки. Залогом может стать квартира или загородный дом. Особых требований к приобретаемому в кредит земельному участку банки в этом случае не предъявляют, основные требования касаются предмета залога.

Иные банки согласны взять в качестве обеспечения приобретаемый участок, но могут потребовать и дополнительного залога на этапе оформления сделки, а также будут настаивать на целевом использовании земли.

Кроме расходов непосредственно на обслуживание займа заемщик понесет стандартные расходы в случае с залоговыми кредитами. К примеру, нужно будет оплатить оценку объекта недвижимости.

Потенциальный заемщик проходит стандартные процедуры проверки. «Особых требований к заемщикам по земельной ипотеке мы не предъявляем», -- подчеркивают в банке СОЮЗ. Однако такой заемщик должен располагать большей долей собственных средств, чем при покупке квартиры. Ирина Ткачук из компании «За городом» отмечает, что «на первоначальный взнос потребуется не менее 20-30% против 10-15% в случае ипотеки на квартиру».

Кроме того, 1-1,5 процентных пункта составят сборы за услуги страховой компании -- за заключение договора комплексного ипотечного страхования (страхование риска утраты и повреждения предмета залога, жизни и потери трудоспособности, риска утраты права собственности собственником объекта недвижимости). Также придется уплатить государственный регистрационный сбор и услуги нотариуса.

Следует отметить, что продавцы недвижимости пока не готовы подтвердить «либерализм» банков при кредитовании сделок с земельными участками. «Если поселок не аккредитован в каком-либо банке (т.е. дома в поселке не входят в список одобренных банком, ликвидных с его точки зрения объектов), получить ипотечный кредит не представляется возможным, -- сетует Ирина Ткачук. -- В таких случаях заемщику может оказаться проще взять потребительский кредит».

Более распространена так называемая целевая ипотека на землю, когда банк выдает кредит только при условии последующего строительства на участке дома (чтобы избежать варианта инвестиционной покупки, когда участок покупается с целью перепродажи). При этом в банке будут тщательно следить за целевым использованием заемных средств.

Кстати

Банки, как правило, предъявляют несколько формальных требований к участку земли:

-- он должен относиться к землям, предназначенным под индивидуальное строительство;

--участок должен находиться в организованном коттеджном поселке;

-- к нему должны быть обязательно проведены электричество и газ, и желательно вода и канализация. Должна быть обеспечена транспортная доступность к участку в любое время года -- наличие подведенной асфальтовой или бетонной дороги;

-- участок должен находиться в экологически безопасном районе;

-- учитываются и характеристики грунта и почв: участок не должен быть заболоченным или местом с высоким уровнем грунтовых вод.

-- участок должен быть свободен от обременений и принадлежать продавцу на праве собственности. Также он должен иметь кадастровый план и план с обозначением границ.

Наличие коммуникаций, леса, водоема, круглогодичного подъезда значительно повышает ликвидность залога. Соответственно, к таким участкам банки более лояльны. 

Источник: ДЕЛО