Ипотеку поддержат льготами

На этой неделе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предложило смягчить условия страхования ипотечной ответственности, что позволит сделать кредит на недвижимость более доступным для заемщиков. АИЖК предлагает отменить требование, согласно которому приобретенная ипотечная страховка должна быть оплачена единовременно за весь срок кредитного договора.

Возможность производить выплаты по ипотечной страховке долями в течение определенного срока позволит заемщику избежать финансовых потерь в случае досрочного погашения кредита, считают эксперты. Напомним, что сегодня заемщик лишен права требовать возврата уплаченной за страховку премии в связи с сокращением срока кредитного договора.

В свою очередь Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с Минэкономразвития разрабатывают социальную ипотечную программу для бюджетников. Благодаря ей у учителей, врачей, ученых, инженеров и других работников госпредприятий должна появиться возможность получать жилищные кредиты на льготных условиях.

Как должна работать ипотека для бюджетников и когда ставки по жилищным кредитам в целом опустятся до уровня 5-6 процентов годовых, "РГ" попыталась разобраться со своими экспертами - финансовым омбудсменом Павлом Медведевым, финансовым аналитиком Антоном Сафоновым, генеральным директором компании "ФинЭкспертиза" Агваном Микаеляном и ведущим экспертом Центра развития НИУ "Высшая школа экономики" Дмитрием Мирошниченко.
Квартира с видом на ипотеку

РГ: При каких условиях могут расти или снижаться ипотечные ставки в этом году?

Медведев: Ипотечные ставки снижаться не будут, так как цена денег постепенно растет. Если ставки останутся на том же уровне, на котором и сейчас, это уже будет большое счастье. Хотя если власти возьмут на себя часть процентных расходов, то на эту часть и снизятся ставки. И в некоторых регионах России это есть. Но пока подобное - экзотика.

Мирошниченко: Для того чтобы снижались ипотечные кредиты, необходимо, чтобы снижались ставки по привлечению денег. Так как банки не могут выдавать кредиты дешевле, нежели им самим эти деньги обходятся. А сейчас они обходятся достаточно дорого. И, конечно же, должна быть низкая инфляция, чтобы ставки по кредитам падали.

РГ: Так что нужно сделать, чтобы достичь желанных 5-6 процентов по ипотечному кредиту? И когда это может произойти?

Медведев: Прежде всего, нужно инфляцию снижать. Так как из процента надо вычитать инфляцию, для того чтобы оценить реальную стоимость денег.

РГ: Сегодня, отмечают многие эксперты, ипотечный рынок принадлежит в основном Сбербанку и ВТБ. Как сделать этот рынок более конкурентным?

Медведев: Трудно сделать его более конкурентным. Так как у Сбербанка и ВТБ общих ресурсов больше половины, поэтому они в этой конкуренции побеждают. В долгосрочной перспективе предполагается приватизация этих банков. Что и сделает рынок в ближайшие 10 лет более конкурентоспособным.

Мирошниченко: Должны быть равные условия конкуренции. Сейчас частные банки не могут полноценно конкурировать с госбанками. И в ближайшие 4-5 лет вряд ли смогут.

РГ: На валютном рынке - постоянные скачки курсов. Это серьезный риск для ипотеки?

Медведев: Как финансовый омбудсмен я получаю много жалоб от людей на эту тему. Так что риски тут очень большие. В данный момент самая главная проблема у тех людей, которые взяли кредит в швейцарских франках и японских иенах. Таких кредитов, конечно, очень мало, но жалоб на них - больше всего. По другим иностранным валютам они, конечно, тоже есть, но в очень маленькой доле. Так вот эти две валюты подорожали, а особенно швейцарский франк. И это привело к тому, что граждане сейчас не в состоянии обслуживать кредит.

Есть такое правило, которое нарушать нельзя. Брать кредит можно только в той валюте, в которой вы получаете зарплату. Все другие попытки выиграть на соотношении валют очень опасны, и удачные примеры являются большой редкостью.

РГ: Ваш прогноз по ипотечному рынку в 2012 году?

Сафонов: Сейчас в среднем по рынку с помощью ипотечных кредитов приобретается около 30 процентов жилой недвижимости. Общий объем ипотечных кредитов составляет около 700 миллиардов рублей в год. В 2012 году объем также будет расти высокими темпами, думаю, не менее чем на 30 процентов, то есть до 910 миллиардов. Но если ситуация в экономике начнет развиваться по неблагоприятному сценарию, то и условия по ипотеке будут становиться хуже.

Микаелян: Ипотечный рынок, думаю, потихонечку стабилизируется. Но расти вряд ли будет. Поскольку рост его возможен только в двух случаях - если произойдет серьезное снижение процентной ставки или же увеличится средний доход граждан. Но, боюсь, в ближайшие пару лет не случится ни того, ни другого.

Медведев: Сейчас, к сожалению, ситуация на рынке опять становится непредсказуемой, все больше идет разговоров о второй волне кризиса. Первый квартал 2012 года будет напряженным, и банки, особенно региональные, не смогут активно заниматься ипотечным кредитованием. Но последние год-два объемы ипотечного кредитования быстрыми темпами росли - примерно в 1,6 раза в 2010 году по сравнению с 2009 годом и в 1,8 раза за семь месяцев 2011 года по сравнению с семью месяцами 2010 года. Сейчас, полагаю, этот темп сократится в связи с возможными опасениями, что заемщики могут потерять работу и придется реструктурировать им долги. Но потом работа банков в этом секторе возобновится в прежних объемах.
Бюджетники получат преференции

РГ: Если бы ипотечную программу для бюджетников поручили подготовить Вам, какую схему Вы взяли бы за основу? Может, как военным выдавать жилищные сертификаты?

Сафонов: Одним из самых универсальных способов, считаю, стало бы субсидирование процентной ставки по кредиту, хотя бы на первые 5-10 лет, а также отсутствие первоначального взноса. При этом программа должна действовать во многих банках, так как в новостройках приобрести жилую недвижимость с помощью ипотеки можно только через банки, с которыми работает строительная компания. Конечно, можно использовать и жилищные сертификаты, но, на мой взгляд, субсидирование ставки для какой-либо категории более универсально и гибко.

Микаелян: Конечно, жилищные сертификаты - наиболее удачное решение, поскольку человек географически не будет "привязан" к какому-то определенному месту. В случае с военными этот вариант идеально подходит в силу того, что они часто перемещаются по стране.

Но что касается остальных бюджетников, то здесь, думаю, ипотека под 0 процентов была бы действенной мерой. Погашение процентных ставок государство могло бы взять на себя. Также можно ввести дополнительные программы не только для сотрудников бюджетной сферы. Например, в Татарстане ипотека для молодых семей завязана на рождение детей, когда при появлении ребенка государством гасится часть кредита. Эта программа хороша тем, что решается еще и демографическая проблема.

Медведев: В любом случае, надо понимать, что, во-первых, на все эти программы нужны большие средства. И таких затратных проектов за последние 15 лет предлагали много раз, но некоторые из них уже забыты. Потому что или выделялось недостаточно средств, или вообще разработчики не увидели ни копейки.

Во-вторых, такого рода программы должны быть продуманны, иначе при реализации они могут стать несправедливыми. Например, к ним будут получать доступ одни, а тем, для кого реально создавались эти программы, доступ будет закрыт. Теперь о сертификатах. Может так случиться, что приборести по ним квартиру будет очень сложно. Так как первый взнос - это, конечно, хорошо, но нужно же дальше платить по кредиту. А откуда у простого инженера или учителя лишние даже 7-10 тысяч в месяц?

РГ: Какие проблемы могут возникнуть при реализации программы для бюджетников?

Сафонов: В первую очередь, может быть проблема с первоначальным взносом, так как часто банки указывают минимальный уровень в 20 процентов, и реже 10 или 0 процентов. Поэтому важно, чтобы программа предусматривала отсутствие такого взноса. Во-вторых, заработные платы работников бюджетной сферы невысокие, поэтому в обычном порядке банки просто не смогут выдать достаточный кредит в связи с тем, что человек просто не сможет осуществлять ежемесячные платежи. Эту проблему как раз и должно решить, как я уже сказал, субсидирование процентной ставки.

Микаелян: Основную проблему я вижу, прежде всего, в низкой базе. Также при выдаче такого кредита потребуется государственная гарантия в том, что получающий ипотеку бюджетник проработает необходимое количество времени в этой организации. Но такие риски можно застраховать.

РГ: Выгодна ли программа для самой строительной отрасли, банков?

Медведев: Строительная отрасль уж точно от этого не проиграет. Так как их дело продать квартиру, а откуда у людей будут деньги, уже не их головная боль. А для банков главное, чтобы все обязательства по программе со стороны государства выполнялись точно и в срок. Думаю, что банки сейчас будут осторожничать.

Источник: РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА