Время брать ипотеку

О том, как получить ипотеку по сниженным ставкам – под 8% годовых, где можно купить строящееся жилье без риска и почему имеет смысл брать кредит именно сейчас, рассуждает заместитель генерального директора ОАО «Иркутское региональное жилищное агентство» Иван Бирюков.

– Ваше мнение – квартирный вопрос может быть решен при помощи ипотеки?

– Мы пошли по американскому пути, когда доступнее жилье становится по мере развития кредитного рынка. Но одного только удешевления займов для этого недостаточно. Все мы наблюдали, как снижение ставок по ипотеке приводит к росту цен на жилье в условиях ограниченного предложения. Именно по этой причине мы разработали программу, которая решает проблему комплексно – выдает кредиты и покупателям жилья, и застройщикам. А также снимает риски: для того, чтобы дольщик получил качественное жилье в срок, он платит не всю сумму сразу, как принято сейчас на строительном рынке. Первые 10% – на начальном этапе строительства дома, еще 10% – в середине процесса, и только после сдачи дома в эксплуатацию – последние 10%.

Оставшиеся 70% дольщик начинает платить банку по ипотечному кредиту, когда он уже въехал в свое новое жилье. То есть ему не нужно платить за съемную квартиру и погашать ипотеку одновременно. Этот момент, кстати, часто становится причиной того, что покупать заемщики вынуждены не новое жилье, а квартиры на вторичном рынке.

Данную программу мы уже «обкатали» на одной крупной иркутской стройке жилья эконом-класса. Покупатели приобретали квартиры стоимостью 28-29 тысяч рублей за «квадрат» в ипотеку по средней ставке в 10% годовых. Сейчас, когда строительство уже окончено, заемщики начнут платить по кредиту – в среднем 10-12 тысяч рублей в месяц в зависимости от площади квартиры.

Скоро подведем официальные итоги, но уже сейчас очевидно, что успех есть: дольщики получили жилье, банки – ответственных заемщиков, строительная компания – выгодный банковский кредит на строительство и платежеспособных покупателей. Эффективность схемы подтверждает и то, что наши коллеги из других регионов взяли на вооружение этот шаблон.

В Иркутске по этой схеме купили квартиры чуть больше 100 дольщиков. Ее массовое использование тормозит то, что региональным строителям не могут выделить земельные участки больших площадей, обеспеченные инфраструктурой. Ведь такая схема рентабельна при строительстве на сумму от 250-300 млн руб. Не меньше.

– В таком случае, на что делает ставку агентство сейчас?

– Сегодня, чтобы держать себя в тонусе, мы взялись еще и за работу на вторичном рынке жилья. В ходе выдачи кредитов выяснилось, что нашим клиентам, расширяющим свое жилое пространство, часто нужно продать прежнюю квартиру. И мы взяли на себя функции посредника: не для того, чтобы заработать – продажи идут по ценам продавца, а просто чтобы выдать как можно больше ипотечных кредитов. Ведь отсутствие на рынке квартир по среднерыночной незавышенной цене – еще один тормоз ипотеки. На этот раз на рынке вторичном.

За последние два месяца агентство провело с десяток таких сделок. Так что теперь можете приходить к нам не только за кредитом, но и за квартирой (смеется).

– Как работаете с клиентом? Сколько времени заемщику понадобится на оформление покупки жилья в кредит?

– Когда в консультационный центр агентства приходит клиент, в первую очередь нужно снять у него страх перед ипотекой – объяснить, почему это не пожизненная кабала и не последняя возможность стать собственником квартиры, а в первую очередь – выгодная сделка. У нас есть клиенты – семья, которая брала ипотеку в 2001 году: на тот момент их ежемесячный семейный доход составлял 4,5 тысячи рублей, а платеж по ипотеке – 1,5 тысячи рублей в месяц. Так вот сейчас, по прошествии 11 лет, доходы их выросли до 45 тыс рублей в месяц, а платеж остался прежним.   

Сам подбор кредита занимает считанные минуты. Мы кредитуем не только по своим программам, в нашей базе есть ипотечные продукты всех иркутских банков. То есть, если клиенту покажется интересным взять ипотеку в Сбербанке – пожалуйста, мы проконсультируем и даже подготовим весь пакет необходимых документов.

Другое дело, что разница в ставках обычно склоняет клиентов в пользу ипотеки агентства. К примеру, рассчитали недавно для нашего сотрудника график платежей по кредитам агентства и одного крупного банка на идентичные суммы и сроки – ежемесячный платеж получился 16 и 23 тысяч рублей в месяц соответственно. Проблема была в том, что справкой 2-НДФЛ сотрудник мог подтвердить только свои доходы, а зарплату жены – только по справке по форме банка. Поэтому официально подтвержденный доход был ниже, чем необходимо для получения ипотеки у нас. В этом случае мы и сами советуем клиентам те банки, которые рассматривают доходы, подтвержденные справкой по форме банка.

К слову, с начала 2013 года мы тоже будем принимать в расчет справки по форме кредитной организации, подтверждающие доход заемщика. Дело в том, что по итогам недавнего рейтингования Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) присвоило Иркутскому ипотечному агентству как поставщику закладных 1 класс – по нашим закладным практически нет дефолтов. Это как олимпийским чемпионом стать – например, из нашего региона таким достижением ни один кредитор похвастаться не может. Попадание в эту категорию позволит нам готовить пакет документов по конкретному заемщику не 1-2 недели, а всего пару дней.

– Какие  ипотечные программы агентства пользуются особой популярностью? Какие новые продукты у вас появились?

– Очень популярна наша инновация – программа «Переезд», которая позволяет взять заем на покупку новой квартиры и, не спеша, в течение года продавать старое жилье. И все продукты льготной ипотеки по-прежнему востребованы.

Сейчас у нас к запуску готовится еще два льготных кредита – «Молодым ученым» и «Молодым учителям». Заемщикам, попадающим в эту категорию, часть ипотечного займа гасит федеральный или областной бюджет. Оставшуюся сумму «молодые учителя» могут взять в агентстве по фиксированной ставке в 8,5% годовых, «молодые ученые» – под 10-10,5% годовых.

– Аналитики прогнозируют дальнейший рост ставок по жилищным кредитам. Ваш прогноз – как изменятся ставки в Иркутске к концу 2012 года?

– У нас, напротив, ставки по ипотеке снижаются. Например, минимальная ставка в 8,9% годовых с начала нынешнего года снизилась до 8,3% годовых.

Но общий тренд на рынке таков – деньги будут дорожать.

– Насколько оправданно брать ипотеку в такое время? Не лучше ли подождать?

– Наоборот, именно сейчас как раз и нужно брать. В следующем году прогнозируют дальнейший рост инфляции. То есть деньги будут дешеветь, а недвижимость, соответственно, дорожать. Так что временить с ипотекой я не советую.

У нас до сих пор ходит в агентство состоятельный заемщик – погашает ипотечный кредит, оформленный еще в 2002 году. Платеж – всего 1,5 тысячи рублей в месяц, по ипотеке на трехкомнатную квартиру. Во-первых, видите, как выросла в цене сама недвижимость, во-вторых, клиент отлично осознает, как год от года дешевеют деньги – поэтому не спешит гасить кредит, несмотря на смешную сумму и на необходимость раз в месяц вносить очередной ипотечный платеж.

Иван Усольцев, Газета Дело

Источник: ДЕЛО