Пандемия коронавируса, режим самоизоляции, ограниченные возможности передвижения куда бы то ни было резко подняли интерес россиян к загородной недвижимости и индивидуальным домам. В частности, эксперты ЦИАН ещё в марте отмечали в Москве рост запросов по этому направлению на 25%. А что происходит в Иркутске? Сохраняется ли эта тенденция у нас? И как на фоне новой реальности в сегменте индивидуального жилищного строительства меняются цены на недвижимость? SIA.RU побеседовал на эту тему с участниками рынка загородной недвижимости.
Значительный рост спроса на загородную недвижимость отметили все наши эксперты. При этом генеральный директор УК «Система АМТ», девелопер посёлка «Горизонт» Антон Кондратьев выделил в этом процессе две главные «новеллы».
Во-первых, режим самоизоляции заставил людей по-новому посмотреть на свое жилье.
– Если раньше для городского жителя квартира была, в основном, местом, где он проводил ночь, то сейчас появилась необходимость работать из дома, здесь же организовать учебный процесс для детей, готовить 3-4 раза в день и т.д. И далеко не все квартиры могут «закрыть» и выросшую нагрузку, и новые потребности, – пояснил Антон Кондратьев. – А загородное жилье и по площади больше, и имеет земельный участок, который расширяет площадь дома. Согласитесь, комфортнее самоизолироваться в загородном доме с лужайкой, барбекю и теплицей.
Во-вторых, уже очевидно, что многие компании после отмены самоизоляции не будут возвращать какую-то часть сотрудников в офисы, а значит, у людей не будет необходимости каждый день ездить на работу. Как следствие, считает эксперт, уйдёт один из главных минусов загородной жизни – удаленность.
– Сейчас мы ощущаем очень сильный подъем интереса к нашим проектам, – говорит коммерческий директор ГК «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко. – В апреле мы перевыполнили план по количеству обращений потенциальных клиентов, причем очень часто заявки на подбор недвижимости идут без конкретики, что именно хотели бы приобрести. Если раньше, как правило, люди более-менее знали, чего они хотят, то сейчас готовы рассмотреть все возможности и варианты, на которые хватит имеющихся или кредитных денег. Важным фактором повышения спроса, по словам Кристины, оказались иркутяне, которые планировали переехать из Иркутска в другие регионы, в том числе те, кто интересовался недвижимостью за рубежом. Кроме этого, появился дополнительный интерес и у жителей европейской части России.
- Наш регион оказался в числе приоритетных с точки зрения и фактора распространения вируса, и потенциальных возможностей для семей. Многие захотели приобрести загородное жильё именно здесь - у Байкала, а не где-нибудь в Черногории или Испании, – отметила Кристина Яковенко.
Подтверждением растущего спроса на загородную недвижимость руководитель отдела маркетинга META_Estate Development Лора Кузнецова считает тот факт, что проект их компании «Поселок в лесу «Патроны Парк» уже сейчас обеспечен работой на два ближайших года. При этом она сделала акцент на том, что людей, в первую очередь, интересует именно готовое загородное жильё.
– А рынка готовой и качественной загородной недвижимости в Иркутской области практически нет, – считает Лора Кузнецова.
– Мы действительно не видим выхода новых качественных проектов на рынок, застройщики не торопятся начинать новые проекты, и это печально, – поддержал коллегу и Антон Кондратьев.
Все эксперты сошлись также во мнении, что цены на качественный «загород» будут только расти, и этому, по словам Антона Кондратьева, есть несколько фундаментальных причин. Среди них – значительный рост себестоимости строительства; высокая стоимость прокладки сетей городской канализации и водоснабжения, электроэнергии, а также строительства дорог до поселков и благоустройства внутри поселков. Кроме этого, на рынок выходят проекты с финансированием по эскроу счетам, при котором застройщики вынуждены закладывать в себестоимость банковский процент.
Ещё один аспект ценообразования на «загород», который не зависел от формата кризиса или пандемии, обозначила Кристина Яковенко.
– В первую очередь, на стоимость загородной недвижимости повлияли изменения в законодательстве. И это не только переход на проектное финансирование и эскроу счета, но и то, что теперь многоквартирные малоэтажные загородные дома подконтрольны Стройнадзору. Вот это очень серьезно отразилось на цене в плане её роста, - комментирует Кристина. – Соответственно, когда уровень цен поднялся, он уже не может опуститься, потому что это приведет к снижению рентабельности, и строить за городом будет просто невыгодно.
Кроме этого, по мнению Кристины Яковенко, снижать цены на загородную недвижимость нет смысла ещё и потому, что у неё есть определённые конкурентные «козыри», которые помогают привлечь покупателя, особенно – в современных условиях пандемии и самоизоляции. Это в том числе, меньшая плотность застройки, но при этом большая жилая площадь, которую человек может себе позволить за счет более низкой, чем в городе, стоимости квадратного метра, меньшее количество соседей, но большее количество зеленых парковых зон или, как в случае «Хрустального парка» - близость лесного массива.
С тем, что цены на индивидуальную недвижимость будут только расти, согласен и Владимир Доценко, руководитель отдела продаж компании «Победа».
- Подстегнут этот рост боязнь собственников «вторички» продавать актив, снижение объемов строительства нового жилья, рост цен на строительные материалы и пониженная ставка ипотеки, - перечислил Владимир. - В сумме мы получим рост цен на квартиры и более активный интерес к ИЖД. Тренд в сторону собственного дома очевиден. Прибавим к этому сопоставимые цены покупки/содержания. Однако однозначные выводы делать пока рано - слишком короткий период времени мы живем в новых реалиях.
А вот в продаже загородной недвижимости по стрессовым ценам собеседники SIA.RU усомнились. Как считает Владимир Доценко, сегодня для многих это самый надежный актив, а деньги, в свою очередь, наоборот, поэтому продажа жилья из-за финансовой необходимости - самый последний вариант.
- Считаю, что «картина» рынка недвижимости принципиально не изменится. Мы привыкли к стрессам, - констатирует Владимир.
- Я бы не сказала, что сейчас есть какая-то паника на рынке и люди начинают «скидывать» свою недвижимость. Наоборот, многие заняли выжидательную позицию, сняли свои объекты с продажи, решив подождать лучшего времени. Я не наблюдаю, чтобы клиенты избавлялись от недвижимости по стрессовым ценам, чтобы купить что-то получше. Думаю, что рынок сейчас будет в выжидающей позиции, а приобретать недвижимость будут, в первую очередь, те, кто обладает запасом денежных средств, и кто боится, что эти деньги подешевеют на вкладах или в наличности, - анализирует ситуацию Кристина Яковенко. - Начнут вкладывать и в улучшение жилищных условий, воспользовавшись привлекательными кредитными программами. Мы увидели, особенно по «сельской ипотеке», что даже люди, которые могут обойтись и без заёмных средств, решают оформить ипотеку, потому что есть такая отличная возможность – взять кредит под 3% или 6,5%.
- Думаю, продажа загородной недвижимости по стрессовым ценам возможна на проектах с высокими рисками, сложной локацией и непродуманной концепцией, грубо говоря, продажи и до кризиса шли неважно, а сейчас вообще встали, и люди готовы избавиться от проекта по любой цене, - говорит Антон Кондратьев. - В качественных проектах покупатели, если готовы сделать сделку сейчас, могут рассчитывать на так называемую скидку «за смелость и решительность». На самом деле, никто не знает точно, что нас ждет впереди, мы в первый раз проходим подобные испытания, и еще слишком мало времени, чтобы делать анализ ситуации, месяца через 2-3 можно будет подвести промежуточные итоги. Единственное, что я знаю точно, выиграет сейчас тот, кто несмотря ни на что, стремится вперед, развивается и меняется в соответствии с новыми вызовами.
Источник: СИА