Алексей Козьмин: «Надо перестать считать в квадратных метрах»

В конце июня в Иркутске были утверждены поправки в генплан города. По словам советника мэра, эксперта по региональному и городскому стратегическому развитию Алексея Козьмина, революционных изменений в документе нет, однако некоторые пункты, несомненно, вызовут интерес и у простых иркутян, и у строительных компаний. О градостроительной политике Иркутска, новых подходах к строительству и необходимости «перестать думать о квадратных метрах» Алексей рассказал Газете Дело.

«Кардинальных перемен нет»

– Принципиальных изменений в генплане не произошло. Если мы сравним документ 2007 года, 2012-го и 2016-го – то каркас тот же. Идет уточнение использования отдельных земельных участков, но кардинальных перемен в новых поправках я не вижу.

Рекреационный каркас города сохранили. Была попытка через поправки в генплан перевести часть территорий, которые находятся сейчас под рекреационными зонами (например, в районе Верхней Набережной или комплекса Птичья гавань на Узловой), под застройку.

Но несмотря на то, что представители строительного бизнеса были заинтересованы в этом, администрация приняла решение сохранить элементы рекреационного каркаса.

Многоэтажек в центре Иркутска не будет. Центр города сформирован – за редким исключением – среднеэтажной застройкой. Поэтому высота зданий в центральной части Иркутска должна сохраняться на уровне четырех-шести этажей. Многоэтажки (как, например, две «башни» на улице Декабрьских Событий) полностью ломают силуэт города, становятся доминантами. Архитектурная ценность их при этом весьма сомнительна. Доминантами в старом городе должны быть исторические здания, для Иркутска это, конечно, храмы. При принятии поправок в генплан были предложения разрешить многоэтажное строительство на некоторых земельных участках в центре города, но этого не произошло.

«Городская среда формирует капитализацию»

– Я с уважением отношусь ко всем иркутским застройщикам и понимаю, что они хотят зарабатывать деньги, но думаю, что им должен быть интересен и в целом облик города, а не только конкретные блок-секции, которые они сегодня строят. Потому что именно облик города и городская среда формируют капитализацию недвижимости. Или мы строим «гетто», где у нас ценник будет ниже среднего, или создаем комплексную среду, где есть рекреации, благоустройство, инфраструктура, что сразу поднимает стоимость проекта. Застройщики думают: вот мой земельный участок – мне надо «выжать» с него максимум квадратных метров.

А на самом деле можно построить на 30% меньше «квадратов», но продать их на 50% дороже – просто за счет того, что у тебя будет хороший, функциональный двор, например. 

Бытует мнение, что в Иркутске негде строить, но это не так. Есть масса территорий, которые должны быть переосмыслены и переданы застройщикам по проектам развития застроенных территорий. Например, есть территория за Иркутным мостом, на Угольной. Масса старых двухэтажных бараков – это же территория для развития, причем расположенная близко к центру города. Плотность застройки в Иркутске неравномерная, в некоторых местах – низкая, рыхлая, поэтому резервы внутри города для увеличения жилищной застройки есть. Сейчас мы говорим о двухэтажных бараках, частном секторе. А ведь у нас подходит к концу срок службы первых панельных домов – скоро встанет вопрос редевелопмента этих советских микрорайонов.

Понятно, что застройщики ищут, где можно заработать побольше – 100%, 70% прибыли. А освоение застроенных территорий – дело затратное, дорогое. Но если подходить к городу как к городу, а не как к отдельным кусочкам земли, то, может, стоить где-то снижать свою рентабельность, идти на компромиссы с администрацией в том числе, преображать город.

Застройщики должны быть участниками градостроительной политики – как стратеги. А не как люди, которые хотят в этом году ввести столько-то квадратных метров и получить такую-то прибыль.

Надо перестать считать в квадратных метрах. Надо считать в капитализации.

«Нужно прекращать застраивать пригороды»

– Что мы делаем сейчас? Мы начинаем строить на периферии. Да, застройщики свои деньги заработали – а дальше что? Город стал объективно хуже. На периферии рабочих мест нет, все едут в центр города. Дороги с этим никогда не справятся. Можно сколько угодно ругать администрацию, мэра, губернатора, но невозможно в этой «догоняющей» логике развивать дорожную сеть. Политика застройки должна идти в обратную сторону – на уплотнение. Город должен быть компактным. Те пробелы, та низкая плотность, которые у нас есть, должны постепенно осваиваться, застраиваться. Тогда дорожная сеть будет справляться лучше, потому что ежедневных маятниковых потоков будет меньше.

Надо прекращать застраивать пригороды.  Во-первых, это снижает экологическую безопасность, во-вторых, создает массу проблем: транспорт, нагрузка на социальную инфраструктуру, трудности в межмуниципальных отношениях.

Есть разные пути повышения эффективности управления этими территориями – либо через расширение границ муниципального образования, либо через расширение сотрудничества между администрациями.

Расширение границ города возможно. Но оно может происходить только в логике эффективного управления этой территорией, а не в логике того, что нужно застраивать ее дальше. Почему сегодня встает вопрос о расширении границ? Потому что город несет издержки, связанные с обслуживанием этого населения, но никак не может влиять на пригороды. Поселения сами принимают свои генпланы, которые на сегодняшний день предполагают огромные объемы жилищной застройки. Единой схемы нет – и это проблема.

«У города должен появляться облик»

– Иркутску не хватает градостроительной политики. Сейчас начинают появляться первые ее элементы, но они влияют на то, что будет строиться в ближайшие 5-7 лет. То, что уже строится, будет построено. Но как? Когда мы едем по плотине и смотрим на Верхнюю Набережную – что мы видим? Хаос. Нагромождение. Почему? Потому что у каждого застройщика был свой участок, он на нем запроектировал объект и построил.

Некоторые здания там очень неплохие, но друг с другом они никак не связаны – ни по расположению, ни по архитектуре, ни по функционалу. А должно быть связано. Должны быть комплексные решения. У города должен появляться облик.

Источник: ДЕЛО