От «долёвки» к проектному финансированию. Сбербанк рассказал об алгоритмах кредитования застройщиков с 1 июля 2018 года

Ключевым докладом на круглом столе в рамках «Байкальской строительной недели – 2018», посвященному переходу от долевого строительства к проектному финансированию, стала презентация кредитной программы Сбербанка. О значимых деталях применения предлагаемой программы, о реакции региональных застройщиков и о других вопросах применения закона, который вступит в силу 1 июля 2018 года – читайте в наших следующих материалах, а пока предлагаем вашему вниманию выдержки из доклада директора Управления финансирования недвижимости Байкальского банка Сбербанка Ольги Бондаренко. 

Согласно Дорожной карте Правительства РФ предполагается поэтапный переход от долевого финансирования к банковскому. До 1 июля 2019 г. (переходный этап) 30% продаж площадей должно осуществляться по договорам долевого участия с использованием счетов эскроу, до конца 2020 г. по ДДУ с эскроу – уже 95% продаж.

Три варианта финансирования

Для застройщиков при работе со Сбербанком будут возможны три варианта работы: эскроу счета, банковское сопровождение, реализация квартир после ввода объекта.

1 вариант (справа налево) – без продаж на инвестиционной фазе. Скорее всего, это наименее интересный вариант с точки зрения стоимости ресурсов, но он не требует выполнения требований к застройщику в рамках 214-ФЗ. В данном случае банк финансирует до 70% от бюджета проекта, остальные 30% –собственные средства застройщика. Также застройщику необходимо подтвердить наличие средств для уплаты процентов на инвестиционной фазе.

2 вариант предполагает привлечение средств дольщиков и финансирования, в том числе за счет этих средств строительства. По сути это текущая схема. То есть доля банка в финансировании проекта также может составлять до 70%, 15-25% в зависимости от ряда условий – собственные средства застройщика, остальное – средства дольщиков.

В данном случае должны выполняться требования к застройщику в рамках 214-ФЗ. У застройщика должен быть открыт только один расчетный счет, по которому проводятся все операции, банком контролируется целевое расходование средств.

3 вариант – с использованием счетов эскроу. В этом варианте застройщик также должен выполнять требования 214-ФЗ. Проект финансируется за счет собственных средств застройщика и кредита банка, размер которого может быть до 85% от бюджета проекта. Застройщик также должен подтверждить наличие средств для уплаты процентов на инвестиционной фазе. Средства дольщиков депонируются на счетах эскроу, открываемых в банке.

Счет эскроу (или счет условного депонирования) открывается в банке для каждого дольщика на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве. Депонент (дольщик) вносит на этот счет средства в оплату ДДУ единовременно либо частями. Средства блокируются на счете до окончания строительства. После предоставления застройщиком в банк разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акта приема-передачи конкретного объекта недвижимости в соответствии с ДДУ происходит перечисление банком бенефициару (застройщику) депонируемой суммы. При этом при наличии задолженности по кредитному договору средства в полном объеме направляются на погашение кредита. После полного погашения задолженности – застройщику.
В случае, если построенная квартира не передана покупателю, то ему возвращаются средства.

Во сколько обойдется финансирование

Что касается процентной ставки по кредиту, то она является средневзвешенной и зависит от размера средств на счетах эскроу.

Стоит отметить, что добавить привлекательности схеме с использованием счетов эскроу может то, что на сегодня в первом чтении принят ряд поправок в 214-ФЗ, в соответствии с которыми при использовании механизма эскроу требования к застройщикам должны быть либерализованы (основное – в части наличия не менее 10% от проектной стоимости строительства на счете застройщика).

На сегодняшний день в банке уже пилотируется кредитование застройщиков с применением механизма эскроу в четырех территориальных банках. В апреле Сбербанк заключил первую такую сделку с девелоперской компанией «Брусника» на цели строительства жилья в Тюмени.

Источник: СИА