От налога до кадастра. Почему граждан беспокоит изменение оценки их жилья

Многие владельцы недвижимости уже получили письма с расчетом имущественного налога. Если в прошлые годы граждан пугал постоянный рост кадастровой оценки и, как следствие, налога, то теперь тревожит снижение официальной стоимости их недвижимости. В ряде случаев оно оказалось троекратным.

Все россияне заметили, что с 2015 года имущественные налоги существенно выросли, но на сколько именно — эксперты подсчитали совсем недавно. По оценкам аналитиков компании «Финэкспертиза», использовавших в расчетах данные Росстата и Федерального казначейства России, за последние три года жители большинства регионов стали платить за свое имущество — жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, машино-место, гаражи — на 72% больше.

Правда, в абсолютных цифрах рост не кажется слишком уж большим — в среднем на 355,8 руб. для одного налогоплательщика.

Естественно, в каждом конкретном случае личная налоговая инфляция могла сильно отличаться от средних показателей. К тому же регионы переходили на расчеты налога от кадастровой стоимости постепенно. Так, в 2015 году на такой способ определения имущественного налога перешли 28 субъектов РФ, включая Москву и Московскую область, в 2016-м — еще 21 субъект, в 2017-м — еще 15.

По данным «Финэкспертизы», общие сборы по налогу на имущество физических лиц по России увеличились за три последние года на 23 млрд руб.— до 52,2 млрд руб. Москва пусть и не стала лидером роста доходов от налога на имущество граждан, но вошла в первую десятку, увеличив поступления в бюджет за три года в 2,74 раза.

Плохие оценки

Большинство скандалов, сопровождающих реформу имущественных налогов, были связаны с кадастровой оценкой объектов. По замыслу реформаторов она должна была оказаться максимально приближенной к рыночной цене, однако на практике нередко сильно отличалась от реальной стоимости недвижимости, и чаще всего — в большую сторону.

У владельцев объектов, схожих по всем характеристикам, разница в кадастровой оценке, которую проводили независимые оценщики, а затем утверждали муниципальные и региональные власти, доходила до сотен процентов. Впрочем, бизнес и граждане могли оспорить эту оценку в досудебном порядке. Для устранения ошибок были созданы специальные территориальные комиссии при Росреестре, занимающиеся рассмотрением заявлений о пересмотре кадастровой оценки.

Несмотря на растущую динамику заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, в общей массе объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), доля спорных объектов была крайне мала — 0,6% от общего количества объектов. Но, так или иначе, практически все споры, с которыми имели дело территориальные комиссии при Росреестре, касались пересмотра кадастровой стоимости с целью ее снизить.

По сведениям Счетной палаты, только за 2014–2015 годы собственникам удалось добиться уменьшения стоимости объектов на общую сумму 4 трлн руб. Такие серьезные расхождения в цифрах не могли остаться без внимания, ведь местные бюджеты теряли большие деньги. Крайних в этой истории быстро нашли — ими стали независимые оценщики, которые определяли кадастровую стоимость недвижимости для расчета налога. И власти решили этот рынок у них забрать, создав взамен государственную монополию на кадастровую оценку.

1 января 2017 года вступил в силу закон «О государственной кадастровой оценке». Он предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям (ГБУ). И именно они должны на постоянной основе определять кадастровую стоимость недвижимости.

Бросовые цены

В октябре собственники недвижимости в Москве начали получать уведомления из УФНС об уплате имущественного налога, который, напомним, увеличивается постепенно. В частности, в 2016 году, когда москвичи получили первые платежки с расчетами от кадастровой стоимости жилья за 2015 год, они заплатили налоги с понижающим коэффициентом 0,2, то есть 20% итоговой суммы. В 2017 году к налогу применялся коэффициент 0,4, в этом году — 0,6.

К налоговой службе вопросов нет, в платежках так и стоит — «0,6». Однако серьезные споры вызывает кадастровая стоимость объектов. В профильных группах противников реновации и массовой застройки, наиболее активно ведущейся в Новой Москве, люди пишут о снижении кадастровой стоимости их объектов вплоть до бросовой.

В частности, жители хрущевок утверждают, что в ряде случаев кадастровая стоимость их квартир в этом году снизилась до 3 млн руб.

Называются и совсем удивительные цифры: например, цена двушки в столичной хрущевке, пусть и на окраине Москвы, после кадастровой переоценки уменьшилась до 650 тыс. руб.

Не только жители хрущевок обнаружили резкое снижение кадастровой стоимости своей недвижимости в 2018 году. На экстремальное удешевление обратили внимание и владельцы домов в ТиНАО. «Прямо сейчас очень странная ситуация происходит с кадастровой оценкой этого года почти всех частных домов и строений в Новой Москве. Оценка проводится раз в два года, в этом году оценщиком является ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования". По результатам проведенной в этом году кадастровой оценки (она будет действовать с 01.01.2019) кадастровая стоимость подавляющего большинства домов снизилась в 1,5–3 раза. По логике законодателей кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, но в связи с массовостью оценки может от нее незначительно отличаться. По этой логике получается: рублевая рыночная стоимость домов за два года упала в разы, но это совершенно невероятно!» — пишет один из владельцев частного дома в Новой Москве, расположенного недалеко от МКАД.

В качестве подтверждения своих слов владелец дома опубликовал несколько кадастровых номеров, которые позволяют проверить оценку недвижимости на сайте Росреестра. Действительно, кадастровая стоимость трехэтажного особняка площадью 550 кв. м на территории ТиНАО снизилась за два года более чем вдвое — с 27,8 млн руб. в 2016 году до 12,9 млн руб. в 2018-м.

«Какие могут быть аргументы для того, чтобы оценщики понизили стоимость в разы? Получается: либо текущая оценка не верна, либо оценка прежних лет была не верна, а если так, то начисленный в текущем году налог от прежней кадастровой стоимости завышен в два-три раза, то есть людей обобрали как минимум на налог»,— пишет автор поста в Facebook.

Конспирологическая версия говорит, что это связано с принятием закона об упрощенном порядке изъятия земель/строений для государственных и муниципальных нужд в ТиНАО.

Маниакально-депрессивный налог

В любой другой ситуации людей бы порадовало снижение кадастровой стоимости их жилья, поскольку эта цена является базой для расчета налогов. Более того, учитывая множество громких скандалов, связанных с завышением кадастровой стоимости, в этом году был принят закон, притормозивший динамику роста имущественного налога для граждан.

В марте этого года на проблему стремительного повышения платежей по имущественным налогам обратил внимание Владимир Путин. В послании Федеральному собранию 1 марта 2018 года он предложил вернуться к вопросу налога на имущество физических лиц и уточнить механизмы расчета налогов и определения кадастровой стоимости недвижимости, которая не должна превышать рыночную стоимость. «В реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Но мы так не договаривались, и люди такого не ожидали»,— сказал тогда президент.

Он предложил согласовать параметры, чтобы в итоге сумма начисления стала посильной для граждан. В результате 24 июля 2018 года Госдума приняла закон «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Закон предусматривает постепенный отказ от применения повышающего коэффициента (если разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости достаточно велика).

При этом с 2018 года вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога по кадастровой стоимости,— не более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом.

Как поясняют в своем исследовании аналитики «Финэкспертизы», этот коэффициент будет применяться в тех субъектах РФ, на территории которых исчисление налога на имущество физических лиц осуществляется с коэффициентом от 0,6 (в Москве, к примеру). «Однако мы понимаем, что все предложения в долгосрочной перспективе не снизят существующую налоговую нагрузку на людей, а лишь замедлят темпы ее роста»,— замечают аналитики «Финэкспертизы».

Так или иначе, вопрос с кадастровой стоимостью жилья с этого года стал политическим. И оценщики, которые признались в СМИ, что занизили кадастровую стоимость жилья в Москве, наверняка ожидали от граждан какой-то позитивной реакции.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Источник: Ъ-Деньги