Минстрой намерен реанимировать ушедшие с рынка жилищно-строительные кооперативы

Минстрой опубликовал законопроект, который должен облегчить их участникам получение ипотечных кредитов под залог паев ЖСК. Для этого предлагается сделать паи в таких кооперативах предметом банковского залога, зафиксировав их в статусе «паенакоплений», и обращаться с ними, как с ипотечными залогами. «Перезапуск» ЖСК с относительно дешевым кредитованием пайщиков может создать альтернативу крупным застройщикам на время расчистки строительного рынка и перехода на проектное финансирование — но общие нормы по применению эскроу-счетов для защиты пайщиков Минстрой намерен распространить и на ЖСК.

Минстрой опубликовал поправки к закону «О потребительском кредите (займе)» и ряд других законов, которыми предлагает приравнять паи в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) к правам требования для нужд ипотечного кредитования. Де-факто речь идет о возможности получения пайщиками ЖСК кредитов под залог таких паев по ставкам, близким к ставкам ипотечного рынка. Для этого паи ЖСК предлагается зафиксировать в статусе «паенакоплений». Исполнение обязательств по таким залогам также должно будет регулироваться в соответствии с законом об ипотеке.

Отметим, что развитие ЖСК ограничивалось именно неопределенностью правовой природы пая — риски строительства «кооперативов» воспринимались гражданами более высокими в сравнении с долевым строительством, из-за чего с половины рынка строящегося жилья в Москве в середине 2000 годов к 2017 году доля ЖСК снизилась до 8%, а по РФ в целом — с 2,4% в 2000-х до 0,5% в 2018 году. Также уходу кооперативов с рынка способствовал введенный в 2016 году запрет на строительство ими более одного дома выше трех этажей — сам Минстрой объяснял это борьбой с «маскировкой» крупных застройщиков под кооперативы с началом ужесточения регулирования долевого строительства. Тогда же кооперативы обязали вести реестры членов ЖСК, введя для нарушителей крупные штрафы.

Однако проблемы крупных застройщиков в 2016–2018 годах и перевод отрасли на новое регулирование сильно затормозили ее развитие — большинство начатых проектов долевого строительства достраивается на старых условиях, а переход крупных компаний на проектное финансирование тормозится высокими ставками по кредитам. В результате с введением проектного финансирования на рынке строящегося жилья возникнет «провал» из-за ухода с рынка неэффективных застройщиков — по подсчетам Дом.РФ, их доля на рынке превышает треть. При этом нацпроект «Жилье и городская среда» предусматривает рост объема ввода жилья к 2024 году более чем на 30%.

Впрочем, эксперименты с возвратом к кооперативному строительству по ипотеке Минстрой готов ставить не любой ценой — на сами ЖСК, с 2016 года обязанные регистрироваться как отдельные застройщики, законопроект распространяет и действие закона о долевом строительстве. Теперь для привлечения средств ЖСК обязан открыть расчетный счет в уполномоченном банке, куда и будут зачисляться паевые взносы членов кооператива.

Олег Сапожков, Диана Галиева

Источник: КОММЕРСАНТЪ