Объем инвестиций в жилой сектор в Европе увеличился на 13% в I квартале 2020 года

Аналитики международной компании Knight Frank отмечают, что в I квартале 2020 инвестиции в жилой фонд Европы выросли на 13% по сравнению с I кварталом 2019 года.  Доля вложений в жилой сектор составляет 24% от общего объема инвестиций в недвижимость в Европе. Больше инвесторы вложили только в офисы – 41%.  

По данным RCA, в I квартале 2020 года европейские инвестиции в офисную недвижимость составили 41%, в индустриальную – 13%, в ритейл – 12%, в земельные участки – 5%. Инвестиции в жилой сектор (который включает в себя как built-to-rent недвижимость, так и студенческое жилье, и дома престарелых) составили 24% от общего объема инвестиций в Европе. Рост объемов капиталовложений в жилом секторе в Европе произошел на фоне сжатия доходности ряда ключевых рынков коммерческой недвижимости. 

Объем целевых вложений в недвижимость продолжает расти по всему миру. Согласно данным исследовательской компании Preqin, фонды прямых инвестиций располагают более чем 338 млрд долларов неизрасходованных средств для этих целей по сравнению с 236 млрд в 2015 году.  

Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia, комментирует: «Традиционно большая часть средств размещается инвесторами в секторе коммерческой недвижимости, фокус внимания многих инвестиционных фондов будет смещаться на доходные направления жилья, включая многоквартирные дома и студенческие общежития. Таким образом, объем вложений в жилой сектор быстро растет по всей Европе, укрепляемый структурными изменениями в демографии и образе жизни. Урбанизация, растущие возможности трудоустройства и стареющее население – все эти факторы обеспечивают привлекательность данной инвестиционной стратегии. Городское население растет быстрее, чем развивается инфраструктура, и наблюдается элементарная нехватка жилья. Для многих инвесторов предоставляется замечательная возможность: в частности, по предварительным данным, жилой сектор пережил воздействие Covid-19 достаточно неплохо, особенно по сравнению с другими сегментами недвижимости. Еще до пандемии мы прогнозировали, что некоторые группы инвесторов при распределении активов могут перенаправить до половины всех ресурсов, отведенных на недвижимость, в жилой сектор».  

Стюарт Осборн, глава европейского департамента инвестиций в жилищное строительство Knight Frank, отмечает: «Жилой сектор пережили недавний шторм относительно неплохо по сравнению с некоторыми другими сегментами недвижимости. Когда люди были вынуждены ограничить свое передвижение, именно их дом оказался важнейшим активом для жизни, работы и развлечения. Кроме того, мы видим, что изменение принципов работы, гибкие возможности и привлекательные условия для специалистов в городах в сочетании с дефицитом жилья, экономической неопределенностью, растущей безработицей и проблемным ипотечным рынком, означают сохранение высокого спроса на рынке аренды жилья. Это, в свою очередь, будет способствовать значительному росту инвестиционной активности».  

Многоквартирный сектор давно считается защитным активом в инвестиционных портфелях. Он более тесно связан с демографическими тенденциями, чем с экономическими циклами. Ожидается, что спрос инвесторов по всей Европе быстро придет в норму, несмотря на текущий кризис. Долгосрочные тенденции, которые способствовали развитию сектора за последние несколько лет, не изменились. Европейские города продолжают расти, доля населения, живущего в урбанизированных районах, быстро увеличивается и опережает по динамике совокупный прирост населения более, чем на 2 десятилетия. По прогнозам Oxford Economics, эта тенденция будет сохраняться в грядущем десятилетии.  

Сокращающиеся доходы домохозяйств и растущие цены на жилье повсеместно стимулируют спрос на арендуемую недвижимость. По данным ОЭСР, за последние 5 лет почти 80% жилищного рынка внутри Европейского Союза столкнулось с увеличением разрыва в соотношении уровня цен и доходов населения. В то же время предложение остается на низком уровне, что только усугубляется с учетом недавней паузы в строительстве по всему континенту.

По данным Евростата, с 2010 года доля частных домовладельцев, проживающих в собственных домах, снизилось почти в 70% стран Еврозоны, доступных для исследований. Рост безработицы и мандраж на фоне макроэкономических прогнозов ослабляют перспективы роста ренты в частном арендном секторе, но потребность жилья в крупных европейских городах только растет. 

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, отмечает, что развитием рынка организованной аренды в России занимается и компания ДОМ.РФ. На сегодняшний день в Москве доступны для аренды предложения в двух комплексах («Лайнер» и «Символ»), еще в двух открыто бронирование («Матч Пойнт», «Парк Легенд»), и в трех заселение планируется в 2021-2022 гг. Последними объектами, приобретенными ДОМ.РФ, были площади в строящихся ЖК «Level Амурская» и ЖК «Сердце Столицы». 

Европейский рынок студенческой недвижимости значительно вырос за последнее десятилетие. В настоящее время в регионе около 15 млн студентов-очников обучается в 3 300 вузах. Согласно данным Евростата, за последние 3 года только количество обучающихся на дневных отделениях возросло на 7,7%.  

Предложение студенческого жилья резко отстает в динамике роста. Так, средний показатель предоставления койко-мест (количества кроватей в сопоставлении с количеством студентов) в крупнейших городах Европы колеблется на уровне 20% и является довольно низким по сравнению с Великобританией, где он составляет 35%. Несоответствие спроса и предложения на ключевых рынках наряду с нехваткой новых проектов в сегменте открывают интересные перспективы для инвесторов.  

В результате пандемии Covid-19 сектор находится в состоянии неопределенности: потенциальные сбои в предстоящем учебном году могут оказать влияние на функционирование рынка специализированной студенческой недвижимости. Под большим вопросом находится число иностранных студентов. Обычно они составляют высокую долю тех, кто живет в студенческих общежитиях. Университеты и управляющие компании студенческой недвижимости находятся в тревожном ожидании, чтобы понять, какой урон нанесли ограничения в передвижении, хотя в этом отношении уже есть ряд положительных изменений. Исследование среди китайских студентов, проведенное совместно с Британским Советом, показало, что только 1% респондентов отменили или отсрочили запланированное обучение.  

В любом случае, резкое уменьшение числа иностранных учащихся может быть снивелировано увеличением количества местных студентов, ведь, как правило, в периоды экономической неопределенности люди стремятся получить новые знания и повысить свою квалификацию.  

«Студенческий сектор не выйдет абсолютно сухим из воды, – добавляет Стюарт Осборн. –  Однако даже в краткосрочной перспективе мы ожидаем его быструю стабилизацию. Сектор оказался устойчивым в прошлые годы, и мы прогнозируем полное восстановление в следующем году, когда обстановка нормализуется».  

В долгосрочной перспективе такие факторы, как упрощение процесса получения виз и разрешений на учебу, увеличение количества англоязычных программ и снижение стоимости обучения, продолжат повышать привлекательность европейских вузов. 

Ольга Широкова отмечает: «В России специализированное жилье для студентов на текущий момент строится в основном по адресным государственным программам, без привлечения частных инвестиций. Однако вслед за формированием организованного рынка арендного жилья, которое мы можем наблюдать в последнее время, начнет развиваться и аренда для разных целевых аудиторий.  Так, например, в рамках ИЦ “Сколково” уже сейчас есть жилые кварталы, где апартаменты предназначены для аренды резидентами центра, ведется строительство и жилья для студентов “Сколтеха”. В компанию Knight Frank Russia также поступают запросы от девелоперов, рассматривающих доходные дома (в том числе общежития для студентов) для своих проектов. Однако без предоставления льгот, например, по процентным ставкам или по части капзатрат, рентабельность таких проектов уступает как обычным арендным проектам, например, сервисным апартаментам, так и жилым проектам на продажу». 

Источник: СИА