Эксперты рынка недвижимости: "Борьба за потребителя развернется в плоскости качества, а не цены"

О каких трендах в развитии строительства стоит говорить сегодня, какие инструменты есть у девелоперов, чтобы сохранить свои позиции на рынке в условиях сокращающегося спроса и как это повлияет на развитие городской среды – об этом шла речь во второй день Х Байкальского саммита РГУД, состоявшегося в июле в Иркутске.

«Упадем в объемах, но не в комфорте»

Одним из мощных драйверов развития городов в части строительства жилья должна была стать льготная ипотека. Однако, по оценке Михаила Хорькова, руководителя аналитической службы УПН, председателя комитета по аналитике РГУД, в среднем по стране за четыре года она так и не смогла “разогнать” жилое строительство.

«Ипотечная задолженность выросла более чем в два раза, цены – в 2-2,5 раза, а вот объем текущего жилого строительства – всего на 15%», – отмечает эксперт.

Что ждет рынок после сворачивания льготных программ? Эксперт говорит о трех горизонтах последствий. В краткосрочной перспективе с рынка уйдет примерно треть спроса. Среди покупателей, которые решают: выбрать для жизни город или пригород – баланс сместится в сторону ИЖС. Часть застройщиков введет рассрочку на покупку жилья, часть начнет субсидировать ставку, перекладывая это в цену квартиры.

«В ближайшие полгода девелоперы будут принимать решения на среднесрочную перспективу – продолжать работать по новым проектам или поставить их на паузу», – полагает Михаил Хорьков.

При этом ожидаемый спад спроса, по оценкам аналитика, скорее повлияет на количественные показатели ввода жилья, но не на его качественные характеристики. В том числе потому, что доступная ипотека расширяла спрос преимущественно в бюджетном сегменте. Оставшиеся покупатели сконцентрируются на более качественных проектах.

Дальнейшие ожидания рынка в значительной степени связаны с надеждами на смягчение денежно-кредитной политики Центробанка в следующем году.

Михаил Хорьков. Фото А. Федорова

«Жилищное строительство уже не “любимое дитя” правительства»

Говоря о долгосрочных перспективах, аналитик отмечает два момента. Первый – в новых стратегических документах – до 2030 года – объемы ежегодного ввода жилья уже не фигурируют, только цифры обеспеченности квадратными метрами на человека – 33 м2. Этого показателя можно достичь и с текущими объемами строительства, полагает эксперт. Зато все чаще звучит тезис о необходимости обновлять жилой фонд.

«Из этого можно сделать вывод, что основой развития рынка должны стать проекты КРТ в городах. А вот проекты за городом на свободных территориях будут тормозиться», – предполагает Хорьков.

Второй момент – акценты в поддержке отрасли могут сместиться с жилищного строительства в пользу промстроя, поскольку в приоритете промышленное развитие и технологический суверенитет. Те же проекты КРТ могут быть «заточены» под индустриальные парки.

«Девелоперы привыкли к тому, что рынок жилья – это “любимый ребенок” у правительства, поскольку строительство является драйвером экономики. Но не исключено, что в новом контексте мы увидим ограничение вывода старых промышленных зон под жилую застройку», – выдвинул гипотезу эксперт.

Фото А. Федорова

«Мы не гонимся за квадратами, мы гонимся за потребителем»

Девелоперы в свою очередь ищут возможности максимально сохранить позиции на рынке. Один из путей – максимально попасть в запрос потребителя. А запрос сейчас смещается в сторону комфортной среды.

Екатерина Прядко, генеральный директор «Грандстрой», отмечает, что компания в своей работе придерживается принципов комплексного развития территорий.

Так, реализуя проект СОЮЗ-Priority, застройщик вовлек в его орбиту прилегающие  территории, подключив собственников соседних земельных участков – в том числе запроектировав за свой счет дорогу, вложившись в создание концепции школы, которая строится по соседству. С другой стороны, на собственной территории девелопер предусмотрел многофункциональное общественное пространство – плейхаб, доступное не только резидентам ЖК, но и всем жителям микрорайона.

«Еще когда мы построили жилой комплекс «Лайф», на его детскую площадку сбежался весь район. И мы поняли, что людям надо дать открытую «неубиваемую» территорию, потому что в городе общественных пространств остро не хватает», – поясняет Екатерина Прядко.

Похожий подход девелопер применяет сейчас в новом проекте «Бродский» – там, чтобы создать полноценную городскую прогулочную зону на берегу Ангары, компания выкупила соседний земельный участок и заказала концепцию развития набережной архитектурному бюро.

«Мы не можем изменить ситуацию во всем городе, но в конкретном месте можем предложить определенную среду для жизни, и можем рассуждать именно сценарными подходами, а не просто количеством квадратных метров. Наша компания не гонится за квадратами, но мы очень гонимся за потребителем», – резюмирует Екатерина Прядко.

Екатерина Прядко. Фото А. Федорова

«Создание проекта – событие эстетическое»

С подходом создавать не просто квадратные метры, а среду, согласен и Александр Янов, архитектор, генеральный директор иркутского архитектурного бюро Мегаполис.

«Мы относимся к созданию проекта, как к некоему эстетическому событию – в масштабах улицы, района или даже городского округа», – пояснил он.

И если в масштабах улицы трансформировать городскую среду может, например, отдельное кафе, то в масштабах микрорайона – жилой комплекс, который способен за счет архитектурных решений, за счет сценариев жизни в самом ЖК и рядом включить – и, наоборот, выключить – из структуры города значительные территории.

В проекте ЖК «РиверАнг» бюро, по словам Александра Янова, предусмотрело не только внутреннее дворовое пространство, но и постаралось продлить идею Верхней Набережной насытив первые этажи кафе, ресторанами, ритейлом, чтобы в этой части города была активная социальная жизнь.

Особое внимание было уделено фасадам, выходящим на Ангару. «Хотя многие коллеги мне говорят, что на самом деле с такого ракурса здание воспринимается очень редко и очень небольшим количеством людей, для нас река – это центральная улица города. И в этом смысле фасады, выходящие на нее, не менее значимы, чем фасады, обращенные на транспортные магистрали», – подчеркивает Александр.

Александр Янов. Фото А. Федорова

«Идем туда, где “теплее”»

Другим вариантом сохранить позиции на рынке для девелопера может стать выход в новые регионы. Так, alfa Development сегодня, помимо Иркутска, работает в Хабаровске, осваивает Крым, Забайкалье и Республику Бурятия.

«Сегодня мы строим 6 объектов – по три в Иркутске и в Хабаровске. Еще 12 проектов находятся в стадии «упаковки» и проектирования. В общей сложности это 310 тысяч кв. м жилья», – уточняет Алексей Чудаков, сооснователь alfa Development.

По его словам, ГК, выбирая направления развития, анализирует регионы примерно по  двадцати параметрам. Часть из них берут из открытых данных компании Division, которая создала «тепловую карту» регионов в зависимости от экономических и социальных параметров, и ежеквартально обновляет оценки по всем субъектам РФ.

«Мы долго присматривались к курортному побережью и решили, что в Сочи не пойдем – слишком сложный рынок, с земельными проблемами и высокой коррупционной составляющей. Зато поняли, что Крым развивается более быстрыми темпами, чем Сибирь», – пояснил Алексей.

Он также отметил, что компания постоянно масштабируется – на ближайшие пять лет в планах – открытие одного-двух филиалов ежегодно. При этом выработаны единые стандарты для всех филиалов, а сотрудники из головной компании в Иркутске постоянно релоцируются в новые подразделения из расчета один иркутский специалист на двух сотрудников филиала.

Сооснователь группы компаний признается, что некоторые рынки, на которые они вышли ранее, сегодня отличаются высокой конкуренцией. В том же Хабаровске сейчас работают несколько федеральных застройщиков из ТОП-20. Однако это позволяет оставаться «в тонусе» – четко считать финмодель и уметь работать с продуктом.

«Мне не раз задавали вопрос, не боимся ли мы, что лучший момент захода в новые регионы упущен. По нашему мнению, лучшего момента вообще не бывает – всегда есть какие-то  плюсы и минусы. И если бы мы боялись, то ничего бы и не сделали», – резюмирует Алексей.

Алексей Чудаков. Фото А. Федорова

Индустриальный таунхаус

Тем временем смена тренда с вывода промзон из городов на сохранение их функций диктует новые подходы к планированию индустриальных территорий. По мнению Евгения Нумерова, управляющего директора, партнера Skladman USG, в этом сегменте хорошие перспективы у формата Light Industrial – многоэтажных автономных производственных и складских объектов гибкого формата с возможностью объединения.

С одной стороны, в пользу этого утверждения говорит рост малого и среднего бизнеса. А также тот факт, что довольно крупные производства, наоборот, становятся более компактными за счет современного оборудования. При этом многим компаниям нужны складские и производственные помещения 250, 500, 1000 кв. м. Но до сих пор индустриальные проекты развивались в расчете на крупные компании.

«Некоторые думают, что можно склад типа bigbox разделить на несколько отсеков – и будет счастье. Но в этом случае, если вам нужно только 1000 кв. м, вы получаете «колбасу» с 10 метрами фасада и одними воротами. Light industrial – это изначально запроектированные автономные помещения со своими сетями, подъездными путями, это своего рода индустриальный таунхаус», – подчеркивает Евгений.

С другой стороны, в таких проектах заинтересованы девелоперы, особенно в крупных городах, городах-миллионниках, где земля очень дорогая и отдавать просто так гектары под промзоны – расточительно. Объекты Light Industrial позволяют разместить максимум индустриальной площади на сравнительно небольшом участке за счет этажности, а современные фасадные решения не деклассируют прилегающий жилой район, не снижают стоимость квартир. А значит, территория вокруг может быть застроена довольно плотно.

В частности, этот формат получил популярность в Москве, где земли под жилищное строительство почти не осталось, а изменение вида разрешенного использования участка (ВРИ) стоит очень дорого. Но у застройщиков есть льгота: чем больше рабочих мест они создадут на застраиваемой территории, тем дешевле обойдется им изменение ВРИ.

По мнению эксперта, в Иркутске должно быть минимум 3-5 площадок формата Light Industrial, примерно по 50 тысяч кв. м каждая. Они могут появиться в течение двух-трех лет.

Евгений Нумеров. Фото А. Федорова

Источник: СИА