Покупателям нескольких квартир отказывают во включении в реестр кредиторов при банкротстве застройщика

В делах о банкротстве застройщиков возникла опасная практика, ограничивающая права дольщиков, купивших более одной квартиры. Об этом рассказал руководитель екатеринбургского офиса юрфирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков.

В рамках банкротного дела ООО «Специализированный застройщик КВС МСК» рассматривались требования дольщиков о включении в реестр их требований о передаче нескольких жилых помещений. В частности, Даниял Омаров в 2018 году приобрел у КВС МСК по договору долевого участия (ДДУ) за 10,15 млн руб. семь квартир общей площадью 279 кв. м в многоквартирном доме в селе Тарасовка Московской области. По аналогичным ценам его мать приобрела в 2018–2019 годах в том же селе в общей сложности 17 квартир (по ДДУ и в результате уступки). Еще один дольщик, Алексей Кабанов, в 2019 году приобрел права требования на 6 квартир.

Суд первой инстанции их требования в реестр включил, но конкурсный управляющий КВС МСК оспорил это в апелляции. Его позицию в суде поддержал и Фонд защиты прав дольщиков Мособласти, которому передали недостроенные дома. В итоге Десятый арбитражный апелляционный суд 23–24 марта вынес решения об отказе включить в реестр требования этих граждан.

Учитывая, что дольщики приобрели по несколько квартир каждый, апелляция пришла к выводу, что сделки заключались «в целях осуществления инвестиционной деятельности», а не для «удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий». «Сделка характеризуется коммерческим интересом с целью получения прибыли от последующей продажи объектов долевого строительства», что «само по себе отвечает предназначению коммерческого юрлица», а юрлица, как и граждане-инвесторы, покупающие квартиры с целью перепродажи, «не могут получить абсолютно равную правовую защиту в сравнении с гражданами».

По мнению суда, государство дает гарантии защиты именно тем дольщикам, которые приобретают квартиры «для личного проживания», и только к ним применяется закон о защите прав потребителей.

«Если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру… в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты является избыточным», отмечается в постановлении. «Частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий»,— подчеркнул апелляционный суд. Кроме того, апелляция сочла стоимость купленных ими квартир заниженной.

Отметим, что еще в феврале та же апелляция в банкротстве КВС МСК занимала абсолютно противоположную позицию. Так, Ирина Веснина и Вера Шмерева в 2019 году приобрели по договору уступки у «ТомСтрой-Эстейта» (а он купил по ДДУ у застройщика) по четыре квартиры каждая, причем по той же цене, как семья Омаровых и Алексей Кабанов. 3 февраля апелляционный суд поддержал включение требований этих дольщиц в реестр, подчеркнув, что граждане являются «экономически слабой стороной», а бремя доказывания злоупотреблений со стороны дольщиков лежит на лице, заявляющем возражения, то есть на управляющем.

Дело КВС не единственное, где суды ограничили граждан-инвесторов в правах. Подобное решение было вынесено в рамках банкротства другого застройщика — ООО «Стройинвест», где Леонид Паначев просил включить в реестр требования о передаче ему 15 квартир, купленных по ДДУ в 2014 году. 6 декабря апелляционный суд отказал господину Паначеву, с чем 17 февраля согласилась и московская окружная кассация.

В судебных актах отмечается, что решение властей достроить проблемный объект «с целью решения вопросов обманутых дольщиков» и «снятия таким образом социальной напряженности» не может быть направлено и на удовлетворение требований профессиональных инвесторов.

Отметим, что и в деле КВС МСК, и в деле «Стройинвеста» суды ссылались на недобросовестное поведение сторон, позволяющее отказать в их требованиях, однако в чем именно выражалась недобросовестность граждан — ни в одном решении не разъяснялось.

Начинает формироваться судебная практика, противодействующая включению в реестр требований дольщиков о передаче квартир, приобретенных не для удовлетворения личных потребностей, констатирует советник Orchards Вадим Бородкин. Господин Бородкин уточняет, что практика по таким спорам только формируется, поэтому некоторые суды будут «инстинктивно в дополнение к инвестиционной составляющей добавлять другие основания для отказа».

Анна Занина, Екатерина Волкова

Источник: КОММЕРСАНТЪ