Что нужно знать о налогах

Обязательства по уплате налогов у сторон по сделке наступают после государственной регистрации прав собственности на недвижимость, то есть с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимость. В то же время и продавец, и покупатель имеют право на имущественный налоговый вычет, то есть возврат части НДФЛ при строительстве, покупке или продаже недвижимого имущества.

Когда продавец платит

Собственник, продающий недвижимость, платит налог с дохода (НДФЛ) от ее продажи. Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы россиян от продажи недвижимого имущества облагаются налогом по ставке 13%. Сумма для расчета налога – налоговая база – определяется исходя из доходов за минусом сумм имущественных налоговых вычетов (возвращения НДФЛ при покупке жилья). То есть если доход от продажи квартиры составляет 1 млн руб., а вычет – 200 тыс.
руб., то налоговая база будет равна 800 тыс. руб.

С покупателя недвижимости налог не взимается. Но после того как он станет полноправным собственником, ему придется платить налог на имущество. Объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Налог исчисляется от стоимости жилого помещения: чем дороже имущество, тем выше налог.

Для недвижимости стоимостью выше 500 тыс. руб. (то есть почти всех квартир в Петербурге) ставка составит 0,3–2%.

Искусство вычитать

Итак, налогоплательщик – и продавец, и покупатель – имеет право на имущественный налоговый вычет. Покупатели могут получить вычет и на ту сумму, которую выплачивают в качестве процентов по кредитам, выданным на приобретение жилья.

Размер вычета не превышает 1 млн руб. в том случае, если владелец продает имущество, находившееся в его собственности менее трех лет.

При продаже недвижимости, которой гражданин владел три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в полном объеме. Другими словами, в этом случае продавец недвижимости не будет платить никаких налогов на доходы физических лиц. Равно как и продавец, которому отчуждаемый объект принадлежал на праве собственности менее трех лет, но цена сделки не превышает 1 млн руб.

Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства или регистрации. Декларация подается после окончания налогового периода.

Вместо использования своего права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов.

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, величина имущественного налогового вычета распределяется между всеми совладельцами пропорционально их доле.

За подарок и наследство

При дарении недвижимости налогов платить не нужно лишь в том случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Так, налог не платят супруги, родители или дети дарителя, его братья, сестры, дедушки и бабушки. Если же человек получает недвижимость по договору дарения не от перечисленных выше родственников, он тот налоговый период (год), в котором был получен подарок.

Продавец и покупатель имеют право на имущественный налоговый вычет при строительстве, покупке или продаже недвижимого имущества.

Что касается налогообложения наследуемого имущества, то с 1 января 2006 года эта процедура претерпела изменения. Наследник обязан заплатить налог с имущества, если свидетельство о праве на наследство выдано до 1 января 2006 года.

Если свидетельство выдается начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования, не взимается.

Нередки случаи, когда граждане по тем или иным причинам меняют свое жилье на меньшее с доплатой. По общему правилу, получивший доплату человек обязан заплатить с нее налог на доходы физических лиц – 13%, без применения каких-
либо вычетов.

Издержки уступительности

Нередко квартиры в новостройках приобретаются путем заключения договора об уступке права требования жилого помещения.

Дело в том,что часть квартир первичного рынка покупается на стадии котлована
и продается в период завершения строительства дома. При этом операция продажи уже построенной, но еще не оформленной в собственность новостройки очень проста: заключается договор переуступки третьему лицу (покупателю) права требования по инвестиционному договору. При этом продавец платит налог в размере 13% со своего дохода, то есть с разницы между прежней и настоящей ценой квартиры.

Впрочем, инвесторы всячески стараются минимизировать налогооблагаемую базу. Например, не фиксируют разницу между ценой переуступки и той, которая указана в договоре инвестирования.

Покупателю также придется платить налоги – с имущества, полученного по договору о переуступке права требования. При этом гражданин, приобретающий право требования, может получить налоговый вычет, а уступающий его – не имеет такого права.

Любовь Холопова

Источник: КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС