Земельный кодекс перекопали: права на землю существенно расширились

Глава о правах на землю была включена еще в ГК 1994 года, но долго не вступала в действие, поскольку необходимый для этого Земельный кодекс был принят только в конце 2001 года. Земельный кодекс, впрочем, ввел другие правила, нежели предполагал ГК. Основной идеей Земельного кодекса стал всеобщий переход к двухтитульной системе — праву собственности и праву аренды земельных участков. От владельцев строений, в первую очередь промышленных объектов, требовалось выкупить участок либо заключить арендный договор, а право постоянного (бессрочного) пользования должно было в 2004 году прекратиться. Но промышленники, посчитавшие выкуп либо аренду земли слишком дорогостоящими, добились многократного продления права пользования участками, предполагающего лишь уплату земельного налога. Переход к двухтитульной системе не состоялся.

Разработать проект изменений ГК, принятого по частям в 1994 —2006 годах, поручил президент РФ Дмитрий Медведев указом от 18 июля 2008 года. Подготовку проекта ведет Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, возглавляемый советником президента Вениамином Яковлевым. В состав совета входит председатель ВАС Антон Иванов, его заместитель Василий Витрянский, а также руководитель группы разработчиков действующего ГК Александр Маковский. Концепция изменений была одобрена Дмитрием Медведевым, и сейчас на сайтах ВАС и Исследовательского центра частного права началась публикация разделов проекта.

Проект изменений в ГК сохранил право постоянного владения и пользования земельным участком — правда, для целей, связанных с сельскохозяйственным производством, другим использованием природных объектов, а также для строительства домов. А глава о праве собственности на землю и иные природные объекты (например, водные) написана настолько подробно, что, вероятнее всего, сможет получить приоритет перед нормами Земельного кодекса. Право аренды земли ГК не исключает, но его роль заметно снижается. В действующей редакции кодекса, например, ипотека здания, находящегося на арендованном участке, возможна только с одновременной ипотекой права аренды этого участка. Такая связь уже привела к конфликту: недействительность договора аренды позволила оспорить договор об ипотеке. Дело, в котором под ударом оказался кредит Сбербанка, решил на прошлой неделе президиум Высшего арбитражного суда: он признал договор об ипотеке действительным, но для этого разорвал связь между ипотекой здания и залогом права аренды земли (см. "Ъ" от 18 ноября). Сейчас проект изменений в ГК, в котором ипотека названа ограниченным вещным правом, разрешает без земли закладывать здание, участок под которым не является собственностью залогодателя.

Полный текст материала >>

Ольга Плешанова

Источник: КОММЕРСАНТЪ